Как осуществляется оценка комнаты в коммунальной квартире. Стоимость оценки комнаты. Как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в 2019 году. Зачем нужна оценка доли в квартире и в комнаты в коммуналке? Как происходит оценка квартиры, доли в праве, комнаты, для продажи профессиональным оценщиком и самостоятельно, а также факторы, влияющие на стоимость.

Процедура оценки комнаты

Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.

Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:

  • общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
  • качество работы обслуживающих организаций;
  • дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
  • наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.

Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:

  • удаленность от транспортных узлов;
  • общее благоустройство территории;
  • наличие инфраструктуры поблизости и так далее.

Стоимость услуги оценщика

На конечную сумму, которую придется заплатить оценщику, влияют две группы обстоятельств: общее состояние объекта недвижимости и индивидуальные особенности комнаты.

К первой группе можно отнести:

  • месторасположение дома;
  • состояние окружающей территории;
  • состояние подъезда, квартиры, инженерных сетей, их площадь и протяженность;
  • количество соседей;
  • тип строения.

Ко второй группе относится:

  • наличие ремонта;
  • состояние комнаты;
  • ее площадь;
  • наличие лоджии/балкона.

Вот как выглядит ориентировочная стоимость работ в Москве и области.


Сроки оформления – 2-3 дня.

Больше информации в статье «Стоимость оценки квартиры».

Куда обращаться?

Оценку производят независимые оценщики, прошедшие соответствующую подготовку и получившие квалификационный аттестат, или юридические лица, в которых работают минимум 2 оценщика. Каждый из них должен быть членом СРО и страховать свою профответственность (ФЗ «Об оценочной деятельности»). При выборе оценщика лучшим маркером является его профессиональный стаж.

Обязательно прибегать к услугам оценщика потребуется при:

  • ипотеке;
  • оценке стоимости для суда;
  • оценивании наследственной массы (как продать долю в квартире по наследству подробнее тут);
  • оценке подаренного жилья;
  • разделе имущества и в др.

Расчет кадастровой стоимости объекта

Только эксперт может точно ответить на вопрос, как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире. В качестве приблизительного ориентира используется следующая формула:

Кадастровая стоимость комнаты = стоимость квартиры / площадь квартиры х площадь комнаты.

Как мы уже выяснили, таким способом можно получить лишь приблизительные данные.

Подразделения Росреестра обладают полной информацией обо всем недвижимом имуществе в стране. К редким исключениям можно отнести объекты, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако кадастровая стоимость коммунальной квартиры целиком наверняка содержится в базе данных Росреестра.

Если жильцы оформили право собственности на комнату, то можно получить нужную информацию с сайта Росреестра онлайн. Такие сведения считаются публичными и доступны любому желающему на бесплатной основе.

В случае, если коммунальная комната не оформлена как самостоятельная собственность, нужно инициировать выделение доли в общей жилплощади. После этого собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будет прописана стоимость долевого имущества с учетом общей цены квартиры.

Узнать стоимость комнаты можно несколькими способами:

  1. Заказать в отделении Многофункционального центра (МФЦ) справку с указанием стоимости помещения в соответствии с данными кадастра. Время ожидания ответа занимает до двух недель. Обращаем внимание, что рыночная и кадастровая стоимость недвижимости могут сильно отличаться. Колебания цен достигают 40% как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому собственнику помещения невыгодно оперировать данными, полученными таким образом.
  2. Оценить комнату с помощью онлайн-сервиса.
  3. Заказать услуги квалифицированного оценщика. Он предоставит наиболее объективную информацию, соответствующую обстановке на рынке недвижимости. Срок получения ответа – до одной недели.

Перед совершением любой сделки в отношении квартиры советуем узнать, как определяется кадастровая стоимость недвижимости.

Необходимые документы

Для проведения оценки помещения, в соответствии с нормами законодательства, нужно предоставить специалисту комплект документов.

Собирать их придется в разных учреждениях. Так, в Бюро технической инвентаризации нужно получить:

  • технический паспорт объекта. Если есть кадастровый паспорт на комнату в коммунальной квартире, его достаточно;
  • поэтажный план здания;
  • краткое письменное сопровождение (экспиляцию) к поэтажному плану.

Правоустанавливающие документы:

  • паспорт физического лица или реквизиты предприятия-заказчика;
  • подтверждение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор долевого участия;
  • описание обременений на квартиру с подтверждающими документами, если таковые имеются.

О других особенностях процедуры читайте в материале «Что нужно при оценке квартиры».

Фото 1

Общие сведения об оценке доли в жилье

Людям приходится сталкиваться с оценкой недвижимости, например, при заключении сделок, оформлении наследства, получении некоторых разрешительных документов.

Если гражданин владеет не всей квартирой целиком, а только ее частью, применяются общие принципы оценивания имущества. Однако определенные особенности несколько усложняют этот процесс.

Оценка доли (части) в квартире – более сложная процедура, чем определение стоимости всего объекта недвижимости.

На цену недвижимости влияет рыночная ситуация – стоимость аналогичных объектов на рынке. И хотя найти выставленную на продажу квартиру со схожими параметрами не так уж сложно, оценить конкретную долю в определенном помещении довольно трудно, поскольку каждая ситуация уникальна.

Кроме того, доля может быть выделена в натуре в виде комнаты или ее части, но возможна и общая совместная собственность на объект. Этот и другие факторы усложняют процедуру оценки части квартиры.

Более детально ознакомиться с особенностями процедуры поможет материал «Оценка квартиры».

Оценка комнаты в коммуналке

При оценке коммунальной комнаты следует учитывать наличие не только жилых помещений, но и мест общего пользования жильцов: коридора, ванной, туалета, кухни. Поскольку каждый обитатель коммунальной квартиры имеет равные права на пользование ими, такие места находятся в общей совместной собственности всех жильцов и не выделяются в натуре.

Проводя процедуру оценки, эксперт определяет стоимость именно комнаты, без учета права совместной собственности заказчика на места общего пользования.

И все же уровень обустроенности подобных мест прямо влияет на конечный результат: чем более благоустроен туалет, ванная и коридор, тем дороже будет оценена комната.

Кроме того, чем больше жилых помещений в квартире, тем дешевле окажется стоимость каждой комнаты в ней.

Особенности долевой собственности

Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.

Если человеку принадлежит половина квартиры, которая находится в совместной собственности и стоит миллион рублей, то 1/2 объекта однозначно будет стоить дешевле. Гораздо меньше 500 000 рублей.

Более подробно процедура описана в статье «Как оценить доли недвижимости».

Для чего нужно определение стоимости

Оценка стоимости комнаты нужна во всех случаях, когда планируется смена собственника или меняется статус недвижимости, например, происходит:

  • купля-продажа;
  • оценка для банка или суда;
  • оформление наследства;
  • заключение брачного контракта;
  • предоставление сведений в органы опеки и попечительства;
  • оформление документов в посольство;
  • страхование и так далее.

Для каждого из случаев это действие должен совершать специалист-оценщик, имеющий соответствующие знания и лицензию. Итогом его работы станет документ под названием «Заключение эксперта», где и будет указана стоимость недвижимости.

Оценка комнаты онлайн

В интернете доступна оценка комнаты в коммунальной квартире онлайн. Сделать это можно посредством специального калькулятора, размещенного, например, на сайте Твой адрес. Методика расчета основывается на основании анализа базы объявлений и специализированных справочников, которыми пользуются эксперты.

Оценка недвижимости с помощью таких калькуляторов – автоматизированный метод сравнительного анализа.

Как правило, погрешность полученной цифры не превышает 5% от вывода, который сделает эксперт. Однако при заключении любой сделки по смене собственника или получении обременения на недвижимость нужно воспользоваться услугами оценщика.

Вопросы и ответы

Мы живем в 2-х комнатной коммунальной квартире общей площадью 52.2кв.м. Каждая комната приватизирована.

Наша комната имеет площадь 17,2

Комната соседа имеет площадь 13,1

ЖИЛАЯ площадь составляет 30,3 кв.м.

Весь вопрос в том, что и мы, и сосед одновременно выставили на продажу обе комнаты, т.е. продаем вместе как 2-х комнатную квартиру.

Сосед за свою комнату 13,1 кв.м. просит цену 3 800 000руб.

Мы за свою комнату площадью 17,2 просим 4 900 000руб.

У нас нашлись покупатели, но наш сосед срывает сделку, так как повышает цену на свою комнату и аргументирует это тем, что из его комнаты есть выход НА БАЛКОН!!!! и балкон он считает как жилую площадь своей комнаты и хочет за балкон дополнительные деньги.

Мы очень вас просим дать ответ: ПРАВОМЕРНО ЛИ ЭТО???ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ЛИ БАЛКОН(ЛОДЖИЯ) СЧИТАЕТСЯ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ????ИЛИ ЭТО ВООБЩЕ МЕСТО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ???

ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРНЫ, ОЧЕНЬ ЖДЕМ ОТВЕТА И СОВЕТА ЧТО НАМ ДЕЛАТЬ С СОСЕДОМ, КОТОРЫЙ ВОПРЕКИ ВСЕМ ДОГОВОРЕННОСТЯМ ПОВЫШАЕТ ЦЕНУ?

Эксперт:

Пункт 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ:

"Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."

у меня к вам следующий вопрос: я собираюсь приобрести 3-и комнаты, в 4-ех комнатной коммунальной квартире в центре г. Москва, 4-ая комната освободилась месяц назад(была в соц.найме, а арендатор умер). Уведомления об освобождении собственники комнат еще не получали, но предположим что она уже свободная для меня, а не освободившаяся. Вопрос №1, могу ли я выкупить эту комнату и по какой цене?

Я знаком со статьей 59 ЖК РФ, с статьей 38, закона №29 г. Москва, а также с судебной практикой, где сказано, цитата :

1.1. Право на присоединение комнаты не возникает, если на момент вселения заявителя такая комната уже была свободной. (1)

1.2. Тот факт, что на момент приобретения лицом права собственности спорная комната была уже свободной, не означает, что она не является для него освободившейся и, соответственно, не исключает возникновение у него права на выкуп. (2)

1.3. Освобождение спорной комнаты до возникновения права собственности заявителя является основанием для отказа в предоставлении права выкупа.

Хотелось бы узнать, кто-нибудь сталкивался с подобной практикой?

Вопрос №2: я гр. Великобритании, а моя жена гр. РФ, после заключения брака она встала на учет, как малоимущая (у нас 5 детей), у меня в собственности однушка в Лондоне 25 кв.м (вероятно не учитывается, раз ее поставили на учет после свадьбы), а у нее в собственности однушка в Москве м. Юго-Западная, 38 кв.м. Сейчас мы хотим приобрести эти 3-и комнаты, о которых шел разговор выше и если мы все же можем приобрести ту одну комнату у города, то получим ли мы скидку на приобретение? Жилая площадь 3-ех комнат 51 кв.м. А последней, городской комнаты, 21 кв.м.

Эксперт:

Никита.

Сразу предупреждаю, практики подобной Вашей ситуации у меня не было, ситуация не простая.

Изложу свое видение законодательства, применяемого в отношении Вас.

Исходя из учетной нормы площади жилья в г. Москве, установленной законом города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения в случае приобретения Вами 3-х комнат в коммунальной квартире площадь, приходящаяся на членов Вашей семьи составит 38 + 51 = 89 кв.м., 89/7 = 12.7 кв.м. соответственно, нуждающимися Вы не будете.

Следовательно, можете претендовать на свободную комнату, если ее не заселят к моменту приобретения Вами комнат в коммунальной квартире, на основании пункта 2 (если признают малоимущими), либо на основании пункта 3 статьи 59 ЖК РФ. При этом Ваша обеспеченность жилыми помещениями должна быть менее нормы предоставления. Этой норме Ваша семья соответствует.

Статья 9. Учетная норма площади жилого помещения
1. В целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи.
2. Не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями граждане, занимающие жилые помещения на основании договора поднайма, договора краткосрочного найма, а также граждане, пользующиеся жилыми помещениями в качестве временных жильцов.
3. Учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир.
4. Учетная норма устанавливается в размере 15 квадратных метров площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям.
5. Жители города Москвы, проживающие в общежитиях коридорной системы по месту жительства на законных основаниях не менее 10 лет, принимаются на жилищный учет при условии соблюдения положений статей 7 и 8 настоящего Закона.
(часть 5 в ред. Закона г. Москвы от 18.06.2008 N 24)
6. При определении числа проживающих в жилом помещении учитываются граждане, за которыми сохраняется право пользования им на срок их временного отсутствия.
7. Граждане, для которых занимаемые жилые помещения являются местом пребывания, в число проживающих в жилом помещении не включаются.

Статья 20. Размер площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда города Москвы
1. Жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, признанным нуждающимися в жилых помещениях и признанным нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, предоставляются жилые помещения из жилищного фонда города Москвы, площадь которых не менее нормы предоставления, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
2. При обеспечении заявителей жилыми помещениями с учетом размера площади занимаемых жилых помещений суммарная площадь всех жилых помещений должна соответствовать норме предоставления площади жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
3. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.

Гос.помощь на приобретение комнаты в коммунальной квартире в виде субсидии Вам не может быть предоставлена, так как после приобретения 3-х комнат и с учетом имеющейся однокомнатной квартиры Вы нуждающимися не будете.

Статья 31. Приобретение жилых помещений с использованием субсидий
1. Жители города Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право на основании собственного заявления на предоставление субсидии в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
2. Субсидии выделяются из бюджета города Москвы в пределах объемов финансирования, предусмотренных на эти цели законом города Москвы о бюджете города Москвы.
3. Субсидия может быть использована жителями города Москвы:
1) на финансирование строительства жилого помещения в виде отдельной квартиры (жилого дома) высокой степени технической готовности (более 70 процентов) в целях приобретения его в собственность;
2) на приобретение жилого помещения в виде отдельной квартиры (жилого дома) на рынке недвижимости по их выбору как на территории города Москвы, так и за ее пределами на территории Российской Федерации;
3) собственниками или нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, на покупку освобождаемого жилого помещения в коммунальной квартире в дополнение к занимаемому жилому помещению в данной квартире, если в результате выкупа граждане будут обеспечены жилой площадью более учетной нормы. В случае освобождения комнаты, принадлежащей на праве собственности городу Москве, для предоставления в собственность гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с использованием средств субсидии, ее отчуждение осуществляется по рыночной стоимости.

По поводу приведенных Вами цитат из судебной практики выскажу следующее мнение.

Фраза «освободившаяся комната» в ЖК и в законе Москвы №29 не препятствуют предоставлению свободной комнаты по Вашему заявлению и при соответствии Вас требованиям закона.

То есть, если на момент подачи Вами заявления о выкупе комната будет свободной и в отношении нее не будет принято решение о предоставлении другому лицу по договору социального найма, то Вы будете иметь право требовать ее выкупа у муниципалитета так как обратились за реализацией своего права раньше.

С уважением! Г.А. Кураев

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html
  • https://napravah.com/kvartira/ocenka/otsenka-doli.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий