Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду? Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду. Недвижимость принято считать лучшим видом инвестиций по очень многим причинам. Ежегодно люди вкладывают миллиарды долларов на покупку но

Почему точно нужно инвестировать в недвижимость?

Давайте разберем еще один очень важный момент — почему именно недвижимость? Ответ достаточно прост — недвижимость является одним из самых выгодных инвестиционных активов. На этом можно было бы объяснение и закончить, но стоит немного более детально рассмотреть несколько моментов:

  • Надежность вложений. Недвижимость на ряду с облигациями и банковскими вкладами считается самым надежным типом инвестиций. Вероятность того, что ваши вложения прогорят, стремится к нулю.
  • Рост стоимости активов. Если вы сможете выгодно купить недвижимость, то будьте уверены в том, что продать вы сможете гораздо дороже. Самым ярким примером является в этом плане Берлин. ЗА последние 8 лет средняя стоимость недвижимости выросла практически на 200%! Цифра действительно впечатляющая, хотя другие города не показывают настолько ярких достижений, недвижимость в них так же выгодно растет в своей цене.
  • Высокая прибыль. Доход от аренды выгодно приобретенной недвижимости поражает. В случае удачной покупки вы сможете полностью отбить стоимость квартиры примерно за 8 лет.

Где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду — ТОП-7 стран

Но все эти доводы были бы бессмысленны без какой-либо конкретики, давайте непосредственно рассмотрим страны и города, где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду оптимальнее всего.

Мы будем рассматривать не только потенциальную прибыль, которую можно получить, но и доступность квартир, так как во многих государствах при привлекательных доходах от аренды, сама стоимость квартир доходит до космических масштабов.

Северный Кипр – дешевая недвижимость + огромный паток туристов

Первой страной в нашем ТОПе будет турецкая часть острова Кипр.

Эта земля сочетает в себе лучшее от Европы и Турции, как следствие — самая высокая позиция в нашем рейтинге.

Давайте подробно разберем почему на Северном Кипре можно очень выгодно купить квартиру для сдачи в аренду:

  • Местоположение. Кипр можно смело назвать одним из самых главных курортов Средиземного моря. Ежегодно сюда прилетает огромное количество туристов, чтобы отдохнуть и потратить свои деньги. Такой большой поток туристов создает высокий спрос на аренду жилья. Многие предпочитают просто приехать и отдыхать «дикарями», а не заселяться в отели.
  • Низкие цены. Северный Кипр по-настоящему удивительное место, тут вы можете купить европейскую недвижимость по стоимости гораздо ниже, чем в этой самой Европе. Причин на это существует несколько, но главная из них — правительство Турции активно привлекает иностранных инвесторов. Купить комфортабельные апартаменты на берегу моря вы можете, начиная от 30000 евро. Ни одно государство не сможет вам предложить настолько выгодной сделки.
  • Безвизовый въезд для многих стран. Отсутствие каких-либо проблем с оформлением документов является еще одним плюсом для многих туристов. Нет никакой необходимости платить лишние деньги за оформление документов и банально ждать, иногда очень долго. Практически любой желающий может взять, прилететь и отдохнуть.
  • Длинный курортный сезон. На протяжении всего года погода радует эту землю солнечными днями на протяжении более чем трехсот дней. Курортный сезон является одним из самых длинных в мире и самым длинным в Европе. А это в свою очередь обеспечивает постоянный поток туристов, желающих найти себе комфортабельное место для отдыха.
  • Приятный инвестиционный климат. Помимо этого покупка любой квартиры может гарантировать вам дальнейшее получение вида на жительство. Если в один прекрасный момент вы решите переехать в свою квартиру на Северном Кипре, то проблем с этим у вас не возникнет.

>>> Изучить недвижимость Северного Кипра <<<

Если резюмировать всё вышесказанное, то становится очевидно, что высокий спрос, низкая цена на жилье, длительный курортный сезон делают эту часть острова очень привлекательными для инвестиций. И на вопрос, где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду, можно смело отвечать — на Северном Кипре.

Таиланд – рай на земле! Любимое место туристов

Теперь давайте перенесемся на другую сторону света в прекрасное королевство Таиланд. Многие туристы называют эту страну раем на земле, и она старается соответствовать этому. Многие наши соотечественники начали переезжать на эту землю лет 7-8 назад, и возможность выгодно купить квартиру была одной из главных на тот момент.

Давайте рассмотрим, какие условия сейчас может предложить этот курорт всем желающим вложить в него свои деньги:

  • Выгодные цены на недвижимость. Несмотря на свою высокую привлекательность для туристов, Таиланд не обладает мощной экономикой, как некоторые другие азиатские страны. Это накладывает свой отпечаток, и низкие цены на жилье являются одним из них. Купить комфортабельную квартиру можно за 30000-35000 долларов. Если говорить о более популярных вилах и бунгалах, то их цена начинается от 50000 долларов, что тоже очень выгодно.
  • Длительный курортный сезон. Таиланд, наряду с Северным Кипром, может похвастаться одним из самых длительных курортных сезонов в мире. А самые популярные курорты: Паттайя и Пхукет — готовы принимать туристов круглый год. Даже сезоны дождей можно провести в этих провинциях с большим комфортом.
  • Огромный поток туристов. За прошедший год эту страну посетило практически 30 миллионов человек, цифры поистине впечатляющие. Нужно понимать, что далеко не все из них используют отели для отдыха, многие предпочитают отдыхать «дикарями», самостоятельно снимая квартиры и виллы в курортных городах. Всё это делает арендный бизнес одним из самых простых и прибыльных на территории Таиланда.
  • Большая русскоязычная диаспора. Как уже говорилось выше, многие переехали в Таиланд, покупая квартиры, но еще большее количество живет в съемном жилье. Есть шанс того, что своих съемщиков вы найдете еще и в России, причем квартира или бунгало будет сдано в аренду на длительный срок.

>>> Смотреть квартиры Таиланда <<<

Единственным минусом можно назвать сложность получения вида на жительство. Для получения ВНЖ через покупку недвижимости придется потратить минимум 180000-200000 долларов, что доступно далеко не каждому. Однако, это частично компенсируется легким продлением визы. Если вы еще не решили для себя, где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду, то Таиланд будет одним из самых лучших вариантов.

Болгария – доступная Европа! Очень выгодная покупка жилья

Болгария во времена Советского союза была одной из немногих европейских стран, которую граждане СССР могли посещать без особых проблем.

Советского союза уже давно нет, и отношения двух стран переживают не самый лучший период, однако, Болгария остается одним из самых популярных направлений у российских туристов. Стоит сказать, что многие европейцы также смогли по достоинству оценить дешевый отдых на европейских курортах и регулярно возвращаются сюда.

Всё это делает Болгарию местом, где купить квартиру для сдачи в аренду становится очень выгодно.

Давайте рассмотрим, какие условия предлагает это государство иностранным инвесторам:

  • Цены на квартиры. Если рассматривать ценой вопрос, то стоимость местных квартир вас приятно удивит. Приобрести себе жилье на берегу Черного моря вы можете начиная от 35000-40000 евро. По сравнению с остальной Европой, цены действительно ощутимо ниже.
  • Приятные условия кредитования. Не стоит забывать, что Болгария является членом Евросоюза, а это означает гораздо более мягкие условия по ипотеке. Оформить кредит на квартиру, находящуюся на берегу Черного моря, можно по 5-6% годовых. Ни один российский банк не сможет вам предложить подобных условий.
  • Мягкий климат и длительный курортный сезон. Многие туристы, которые бывали в странах с тропическим климатом, жалуются на высокую влажность и слишком высокую температуру. Климат болгарских курортов гораздо мягче и привычнее для европейца и россиянина. Именно поэтому многие люди, желающие просто провести свой отдых в комфорте на берегу моря выбирают именно Болгарию.
  • Зона шенгена. Болгария входит в состав Евросоюза, поэтому если у вас есть виза, то вы можете спокойно приехать сюда в любое время. Жителям Европы это сделать еще проще. Многие из них отказываются от привычных нам отелей, предпочитая самостоятельно снимать квартиры. Для них это удобнее и дешевле, поэтому Болгария является очень выгодным местом для инвестиций в недвижимость.
  • Инвестиционный климат. Если вы купите любую квартиру на территории государства, то автоматически получите мультивизу, которая позволяет вам проживать в республике 183 дня в течение года. Однако, если вы хотите получить вид на жительство, то вам нужно купить квартир на общую стоимость более 200000 евро. Помимо этого мультивиза дает право на пребывание только на территории самой Болгарии, не открывая доступ к остальной Европе.

>>> Смотреть квартиры Болгарии по лучшим ценам <<<

Если рассматривать Болгарию сугубо с точки зрения инвестиционных вложений, то безусловна эта та страна, где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду можно достаточно просто. Однако, если со временем вы захотите перебраться сюда, то у вас могут возникнуть некоторые проблемы.

Где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду? Испания – четвертая строчка рейтинга

Испания является самой популярной западноевропейской страной для отдыха среди российских туристов. Мягкий климат, огромное количество достопримечательностей и финансовая доступность ежегодно привлекают сюда миллионы туристов. Но как выглядит Испания с точки зрения инвестора? Насколько выгодно вкладывать свои финансы в квартиры на территории этого государства?

Давайте подробно разберемся со всеми составляющими:

  • Цены. Если рассматривать курорты, наподобие Тенерифе, то цены могут вас весьма порадовать. Скромные, но вполне комфортабельные апартаменты вы сможете приобрести за 35000-40000 евро. Если говорить о более популярной недвижимости — виллах, то в основном их стоимость начинается со 100000 евро, что все равно является весьма низкой ценой по европейским меркам.
  • Поток туристов. Если говорить о туристах, которые ежегодно посещают огромное количество туристов. В 2019 году была превышена планка в 75 миллионов, что поистине впечатляет. Как уже говорилось выше, отдых в Европе всё больше отходит от «отельного» стиля. Люди свободно могут пересекать границы, выбирая где им остановиться. А приемлемые цены на аренду квартир делают этот способ еще более выгодным.
  • Программа золотая виза. Испания очень тяжело пережила кризис 2008 года, и для восстановления экономики была запущенна программа золотая виза. По сути она должна привлекать иностранных инвесторов в обмен на определенные блага. В качестве этих благ был выбран вид на жительство, который позволяет проживать в Испании и Европе в целом. Для того, чтобы стать счастливым обладателем золотой визы, необходимо купить недвижимости на общую сумму в 500000 евро. Однако, если ваши вложения составят меньшую сумму, то вы также сможете получить ВНЖ, но с некоторыми ограничениями, например, на трудоустройство.
Испания безусловно является местом, где выгодно купить квартиру для сдачи в аренду. Но более высокие цены, по сравнению с другими курортными странами и некоторые другие ограничения позволяют занять Испании только четвертую позицию в нашем ТОПе.

Германия – богатейший центр Европы

Германия является экономическим и промышленным центром Европы. Поэтому неудивительно, что огромное количество людей стягивается в эту страну в поисках лучшей жизни. Ежегодно тысячи мигрантов со всего Евросоюза приезжает сюда обустраивать свою жизнь. Тут стоит сделать сразу небольшую поправку, приезжают в основном высококвалифицированные рабочие, которые являются вполне платежеспособными, что делает спрос на аренду квартир невероятно высоким.

Но давайте рассмотрим, почему в Германии выгодно купить квартиру для сдачи в аренду:

  • Цены. Недвижимость в Германии очень дорогая. Стоимость не самой плохой квартиры будет колебаться в районе 150000-170000 евро. Это много, но тут стоит сделать одну небольшую ремарку. Стоимость квартир в Берлине за последние 9 лет взлетела более чем на 200%, и темп роста не сокращается. Иными словами, на сегодняшний день квартира в Берлине будет лучшим сочетанием доходности и надежности. Если вы обладаете необходимой суммой, то задумываться не стоит — такая сделка будет очень выгодной для вас. Помимо этого сдача купленного жилья в аренду будет приносить хорошую прибыль.
  • Возможность иммиграции. Как уже говорилось выше, Германия является одним из самых богатых государств Европы и остро не нуждается в инвестициях из вне. По факту это означает, что вы не сможете получить вид на жительство , просто купив квартиру. Однако, в дальнейшем наличие собственного жилья сильно поможет вам, если вы захотите переехать в Германию. В любом случае, покупка любой квартиры гарантирует вам получение мультивизы. Она гарантирует вам свободно нахождение в Европе на протяжение 183 дней в рамках календарного года.
Выгодно ли купить квартиру в Германии для сдачи в Аренду — безусловно, но при этом стоит помнить о двух особенностях: вы не получите ВНЖ, недвижимость в Германии одна из самых дорогих в Европе, что не делает покупку менее выгодной.
Фото 1

Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду

Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия

Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов.

Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна.

А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.

В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.

Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова

– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно.

Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых.

На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.

Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку.

В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет.

Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.

Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.

Ещё на : Главный секрет хорошего секса раскрыт учеными

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас

– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет.

За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%.

А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.

Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.

Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.

Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.

Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов

– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.

Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.

Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова

– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.

Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.

Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.

Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова

– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.

Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин

– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.

Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова

– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.

Доходность аренды падает.

На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше.

Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).

Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт.

Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора.

В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.

Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова

– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.

Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.

руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.

Источник: 

Фото 2

Где выгодно купить недвижимость, за границей или в России? Оцениваем перспективы вложений

Если подробно разбирать вопрос, то, разумеется, каждый сам выберет для себя собственные критерии. Но, несмотря на это, можно выделить ряд факторов, на которые в любом случае необходимо обращать своё внимание, независимо от личных предпочтений.

Но для начала стоит затронуть одну очень важную вещь — инвестиции в недвижимость в России, насколько это выгодно? Если спросить профессионального инвестора, где выгодно купить недвижимость, то он назовет любой город мира, но не упомянет при этом наши.

Почему не выгодно покупать недвижимость в России?

На это есть несколько существенных причин:

  1. Неадекватное ценообразование. Цены на недвижимость в двух крупнейших городах страны порой живут своей, отдельной от экономической ситуации жизнью. А те квартиры, что доступно могут оказаться совсем непривлекательными с точки зрения инвестиций.
  2. Слишком маленький рынок рентабельной недвижимости. Опять же все дело в том, что все привлекательные объекты в основном сосредоточены в двух городах: Москве и Санкт-Петербурге. Даже такие крупные города, как Екатеринбург и Казань могут похвастаться лишь единичными проектами.
  3. В целом неблагоприятная экономическая ситуация в стране. Получить какую либо выгоду с приобретенных квартир или нежилых площадей будет гораздо проблематичные, так как платежеспособность и бизнеса и населения резко уменьшилась.

Означает ли это на практике, что в России невозможно выгодно вложить свои деньги в недвижимость — вовсе нет. Но отдача от таких инвестиций будет ниже, чем от заграничных объектов.

Поэтому в рамках вопроса, где выгодно купить недвижимость мы будем рассматривать исключительно заграницу.

Основные критерии выбора недвижимости за границей

Теперь когда мы рассмотрели данный вопрос, давайте взглянем, на факторы, которые лежат в основе грамотного выбора места покупки недвижимости:

  1. Стоимость. В первую очередь мы будем обращать внимания на цены. Если вы хотите не просто купить недвижимость, а сделать это выгодно, то нужно сопоставлять стоимость с возможной выгодой. Дорогая покупка далеко не всегда означает большую прибыль. Чтобы купить неплохую квартиру в Москве необходимо потратить как минимум 50000 евро, в то время как в Европе можно приобрести сопоставимые апартаменты за стоимость вдвое меньше московской.
  2. Инвестиционный климат. Любое государство приветствует инвестиции в экономику своей страны, и покупка недвижимости это определенно крупные вложения в экономику любого государства. Но тут есть свои особенности: одни страны готовы предоставить вам самые благоприятные условия за относительно небольшие деньги, другие же при покупке недвижимости делают своим инвесторам незначительные поощрения.
  3. Рентабельность инвестиций. Этот пункт вписывается в общую концепцию инвестиций, если только вы не хотите выгодно купить недвижимость для личного пользования. Однако, в любом случае не стоит забывать о таком понятии как ликвидность активов даже в этом случае.
  4. Комфортабельность для проживания. Если речь заходить о том, чтобы выгодно купить недвижимость, то чаще всего имеются в виду квартиры или апартаменты. Не стоит сбрасывать со счетов, что возможно вы захотите часть времени проводить заграницей или вовсе переехать туда.

Данные критерии достаточно просты, никаких изысков нет, чуть ниже мы рассмотрим страны, которые обладают всеми наиболее благоприятными условиями.

Вопросы и ответы

Я ИП на УСН по доходам, но хочу дополнительно заняться сдачей в аренду коммерческой недвижимости и дополнительной куплей / продажей. Маржу при перепродаже планирую небольшую в 10-20%. Ищу наиболее выгодный вариант уплаты налогов. Жена также на УСН по доходам, но работает исключительно на патенте. Прочитав множество материала на тему, составил для ряд тезисов и хочу удостоверится что все понял правильно, ошибка может мне очень дорого обойтись, Поэтому хочу что бы мои выводы проверили эксперты в данной области. Меня полностью устроит ответ — “все верно” или “все верно, кроме …” с перечислением моих ошибок.

1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно.

2. ИП освобождается от уплаты налога на имущество, а также земельного налога для сдаваемой недвижимости. Для этого необходимо составить заявление “освобождение от уплаты налогов” и в качестве доказательства приложить договор об аренде помещения. Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно.

3. На сайте налоговой для моего города стоимость патента составляет 11к в год для помещения в 100 метров. Я покупаю один патент “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и могу его использовать для неограниченного кол. помещений, главное что бы их суммарная площадь не превысили 100 м. Если после покупке очередного помещения суммарная площадь более 100 м, то покупаю еще один патент на помещения до 100 метров.

4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его.

5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим.

6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Короче очень невыгодная затея. Поэтому купленную недвижимость нужно учитывать как “товар”. А в ОКВЭД дописать “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества”

7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет.

8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП.

9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы.

10. Как вариант это открыть ООО на “УСН по доходам минус расходы”, но это не выгодно т.к. много дополнительных затрат — бухгалтер, новый расчетный счет, открытие организации + дополнительные налоги при выводе прибыли + нельзя применять патент и фактически придется платить 15% с арендных платежей (т.к. расходов практически при ренте нет). К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров …

11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом.

12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы.

Эксперт:
1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно.

Станислав

Станислав, добрый день! Да, все верно, в соответствеии со ст. 217 и 220 НК РФ ни сроки владения для освобождения от налогов ни имущественные вычеты предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности не применяются. Учет расходов при продаже имущества, связанных с его приобретением возможен в рамках ст. 221 НК РФ а для этого нужен статус ИП+ при систематическом характере такой деятельности есть риски доначисления НДС несмотря на отсутствие у него статуса ИП (данная позиция налоговой подтверждена судебной практикой, в том числе на уровне ВС РФ)

Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно.

Станислав

это актуально только для имущества, не включенного в принимаемый ежегодно на уровне субъекта РФ перечень имущества, 

ч. 3 ст. 346.11 НК РФ

 налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса

аналогично с ПСН

4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его.

Станислав

да, поскольку патент действует на определенной территории (район, город, субъект РФ), но в любом случае не может распространяться на территорию другого субъекта

5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим.

Станислав

да, при условии, что  расходы которые вы хотите учесть понесены в период применения УСН Д-Р

6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт.

Станислав

да, для реализации недвижимости расходы на приобретение которой как основного средства учитывались для снижения налоговой базы установлены большие сроки при несоблюдении которых предполагается пересчет ранее учтенных на них расходов (ч. 3 ст. 346.16 НК)

7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет.

Станислав

да, если речь о имуществе приобретенном для дальнейшей реализации

п. 2 ч. 2 ст. 346.17 НК

2) расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров. 8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП.

Станислав

все верно, при отсутствующем на момент получения дохода от продажи ИП оснований для применения положений главы 26.2 НК нет, соот. применяться будут положения главы 23 НК

9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы.

Станислав

верно

К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров …

Станислав

имущество ООО это имущество ООО а не его учредителя, для перехода имущества от ООО к его учредителю нужно проведение какой то сделки либо последующая ликвидация, но в любом случае возникает дополнительный НДФЛ при передаче имущества от ООО к его учредителю, в том числе при выплате дивидендов, например. В случае с ИП такого промежуточного звена нет поскольку оставшаяся после уплаты налога прибыль ИП либо его имущество не требует каких либо дополнительных операций т.к. ИП и ФЛ которое зарегистрировало ИП это одно и тоже лицо

11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом.

Станислав

приобретенное в браке имущество  в силу ст. 34 СК является общей совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено, для изменения статуса нужен либо брачный оговор либо соглашение о разделе. Для коммерческого использования недвижимости одним из супругов требуется нотариальное согласие второго супруга (если это совместная собственность). Если собственнсть не совместная (приобретена до брака, получена в дар или наследство) требуется сделка как и в обычном порядке

12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы.

Станислав

как выше писал нет, не сможете поскольку

При переходе налогоплательщика с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения в виде доходов, при исчислении налоговой базы не учитываются.

Эксперт:

Станислав!

1. Физ лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе “если недвижимость в собствености более 5 лет то налогов не платим”. То есть физ лицу заниматься такой деятельностью не выгодно.

Станислав

не подлежат освобождению доходы от НДФЛ по сроку владения (п.17.1 ст.217 НК) и не могут заявить имущественный вычет (ст.220 НК) физ. лица в случае использования недвижимости в предпринимательстве. однако сдача в аренду недвижимости не всегда является предпринимательством (письмо Минфина 

от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/[email protected])

конкретно в Вашем случае, исходя из описания в вопросе, определения предпринимательской деятельности данном в ст.2 ГК и суд. практики (например п. 28 Обзора приводится Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2 или Определении Верховного Суда РФ от 20 июля 2018 г. N 16-КГ18-17), Вы правы, что Вам выгоднее быть ИП, т.к. Вы планируете возмездно приобретать имущество для извлечения с его помощью прибыли от аренды или перепродажи.

2. ИП освобождается от уплаты налога на имущество, а также земельного налога для сдаваемой недвижимости. Для этого необходимо составить заявление “освобождение от уплаты налогов” и в качестве доказательства приложить договор об аренде помещения. Так как сейчас ставка имущественного налога в моем регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ лицу заниматься этим не выгодно.

Станислав

верно для налогоплательщиков применяющих специальные режимы налогообложения, за одним исключением, а именно если имущество не включено в Перечень, определяемый в соответствии со ст.378.2 НК (административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания).

отмечу, что при применении УСН с объектом обложения доход-расход, налогоплательщик может на основании подп.22 п.1 ст.346.16 НК уменьшить налог по УСН на уплаченный налог на имущество (письмо Минфина от 15 мая 2015 г. N 03-05-06-01/27949).

3. На сайте налоговой для моего города стоимость патента составляет 11к в год для помещения в 100 метров. Я покупаю один патент “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и могу его использовать для неограниченного кол. помещений, главное что бы их суммарная площадь не превысили 100 м. Если после покупке очередного помещения суммарная площадь более 100 м, то покупаю еще один патент на помещения до 100 метров.

Станислав

по п.19 ст.9.1 Закона Ростовской области от 10 мая 2012 года N 843-ЗС стоимость патента зависит дифференцирована от совокупной площади объектов недвижимости сдаваемых в аренду.

соответственно, если в течение налогового периода произошло увеличение показателей (увеличение совокупной площади объектов сдаваемых в аренду), то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент «Сдача в аренду (наем) нежилого недвижимого имущества, совокупная площадь объектов свыше 100 до 270 включительно»…

4. Если хочу купить недвижимость в другом городе и использовать патент, мне необходимо встать на учет в любой налоговой данного региона, подать заявление на получение еще одного патента “сдача в аренду нежилого недвижимого имущества” и оплатить его.

Станислав

верно, т.к. патент действует на территории, которая в нем обозначена.

5. Что бы при продаже недвижимости не платить налог со всей стоимости продажи, лучше перейти на УСН “доходы минус расходы”. Для этого я должен подать заявление до 31 декабря и со следующего года измениться налоговый режим.

Станислав

чтобы при продаже уменьшить доход на расходы по приобретению Вам нужно применять УСН с объектом доход-расход, при этом и расходы по приобретению должны быть понесены на УСН доход-расход.

6. При перепродаже недвижимости на УСН “доходы минус расходы” ее нельзя оформлять как основновное средство, иначе при продаже меня заставят переделать декларации, начиная с момента покупки: налог увеличиться, начислят пеню, остаточную стоимость получиться списать только через суд, да и то не факт. Короче очень невыгодная затея. Поэтому купленную недвижимость нужно учитывать как “товар”. А в ОКВЭД дописать “Покупка и продажа собственного недвижимого имущества”

Станислав

верно, по ст.346.16 НК в случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

7. Стоимость недвижимости на УСН “доходы минус расходы” я списываю в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. То есть я могу купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки у меня не возникнет.

Станислав

верно для товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.

8. Если я закрою ИП, то продать оставшуюся недвижимость будет для меня затратно, вкатают НДФЛ в 13% от полной стоимости и не дадут возможности учесть стоимость покупки. Поэтому завязывать с этим бизнесом нужно будет еще в статусе ИП.

Станислав

да (письмо Минфина от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424 или от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338)

9. Если я купил коммерческую недвижимость еще до регистрации ИП, и потом использовал ее как собственное рабочее помещение уже имея статус ИП. На УСН “доходы минус расходы” мне не дадут учесть ее стоимость покупки при ее продаже, и при ее продаже я заплачу 15% с полной суммы продажи. Поэтому лучше будет встать на “УСН по доходам”, и на следующий год (когда произойдет смена) продать ее, заплатив 6% с полной суммы.

Станислав

да, не сможете учесть расходы понесенные до регистрации ИП. 

такова позиция Минфина изложенная в письме от 15 августа 2017 г. N 03-11-11/52240 Об учете индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, расходов на приобретение нежилого помещения, осуществленных им как физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

при этом отмечу, что есть такое постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 № А56-20123/2007. в нем судьи приняли сторону налогоплательщика указав, что предприниматель понес расходы на приобретение основного средства (нежилое помещение) до регистрации в качестве предпринимателя и с начала своей предпринимательской деятельности применяет УСН, он вправе учесть эти расходы в порядке, предусмотренном подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК, то есть как расходы на основные средства, приобретенные до перехода на упрощенную систему налогообложения. других аналогичных и более поздних найти не удалось.

10. Как вариант это открыть ООО на “УСН по доходам минус расходы”, но это не выгодно т.к. много дополнительных затрат — бухгалтер, новый расчетный счет, открытие организации + дополнительные налоги при выводе прибыли + нельзя применять патент и фактически придется платить 15% с арендных платежей (т.к. расходов практически при ренте нет). К тому же покупка на физ лицо более надежна, чем на ООО (пишут что ООО могут “увести”). Возможно ООО имеет смысл, если недвижимости хотя бы на тысячу метров …

Станислав

да, физ. лицу как ИП намного проще распоряжаться и управлять своим имуществом (недвижимость, деньги и т.п.), чем как участнику через юр. лицо.

11. Если я помещения буду покупать на жену, то проблем с налоговой у меня не возникнет, даже если ее доход не большой. То есть между супругами допускается передавать любые суммы без уплаты дополнительных налогов при этом.

Станислав

в целом верно. 

во-первых, в силу ст.34 СК любой доход, в том числе от предпринимательской деятельности, является совместным имуществом супругов, если только законный режим не изменен соглашением супругов.

во-вторых, при дарение супругом личных денег доход одаряемого освобождается от НДФЛ по п.18.1 ст.217 НК.

12. Если я куплю недвижимость в этом году пока я на УСН по доходам, я смогу учесть стоимость ее покупки (если захочу продать ее) в следующем году, когда я перейду на УСН по доходам минус расходы.

Станислав

нет, в силу п.4 ст.346.17 НК.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://reitinvest.top/articles/gde-vygodno-kupit-nedvizhimost-dlya-sebya-ili-dlya-sdachi-v
  • https://reitinvest.top/articles/gde-vygodno-kupit-kvartiru-dlya-sdachi-v-arendu-top-7-stran
  • https://info-vsem.ru/kakuyu-nedvizhimost-vygodno-pokupat-dlya-sdachi-v-arendu/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий