Ипотека с завышением стоимости квартиры в 2019 году. Какие риски для продавца и покупателя несет завышение стоимости квартиры в договоре. Порядок реализации сделки, документы и банки. Стоит ли завышать стоимость квартиры по просьбе покупателей? Что можно потерять, если сделку признают недействительной? . Вопросы по тэгам: ипотека

Завышение стоимости

У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.

Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.

Но не все так просто, не стоит особо рассчитывать на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Риски продавца, ровно, как и покупателя, довольно велики, причем афера вскроется на начальном этапе. А именно когда объект будет оценивать независимый эксперт, он же в том числе, должен определить, реальную стоимость квартиры, и если она не будет совпадать с запрашиваемой, то банк кредит не одобрит. Покупатель, конечно, может договориться с экспертом и получить документ с нужными ему данными, но и это плохой вариант, потому что шансы в данном случае равны нулю.

Другой вариант – договориться с продавцом о рассрочке платежа на размер первоначального взноса, о данном риске поговорим чуть позже. Вообще, хочется отметить, что банк готово оплатить только определенный процент от стоимости квартиры, и в расчет берется не только цена, установленная продавцом, но и оценка независимого специалиста.

Обратите внимание, что большинство кредиторов с целью обезопасить сделку от мошеннических действий со стороны ее участников, требуют от потенциального заемщика предоставить доказательства наличия у него суммы для первоначального взноса.

Есть еще один нюанс. Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно.

Процедура приобретения квартиры

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

  • Подбирается квартира.
  • Достигается договорённость с продавцом, ведь он также понесёт риски из-за участия в завышении стоимости недвижимости. От него потребуется расписка в том, что ему была предоставлена сумма первого взноса. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, при этом, чтобы внести первый взнос в 25% необходимо, чтобы банк считал квартиру стоящей 3,75 миллиона – тогда оформляется авансовый договор на 750 000 рублей, и продавец оформляет на эту сумму расписку, указывая, что она принята как аванс. Чтобы исключить возможность обмана со стороны покупателя и последующего требования денег по расписке, он также даёт расписку на ту же сумму, о том, что взял её в долг.
  • Дальше нужно договориться с представителями проводящей оценку компании о том, чтобы они оценили приобретаемую недвижимость в 3,75 миллиона рублей, то есть выше её реальной рыночной стоимости. Этот этап часто самый сложный, поскольку оценку проводят организации, с которыми банк сотрудничает, и не так просто договориться с ними.
  • После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег. Также потребуется договор купли-продажи, в котором указано, что приобретается недвижимость за 3,75 миллиона.
  • Если документы пройдут проверку, то банк одобрит кредит на оставшиеся 3 миллиона, которые, как считается, должны составить 75% стоимости квартиры, но на деле составляют её полную стоимость. Из документов понадобятся отчёт об оценке, авансовое соглашение, расписка продавца и проект договора.

Как провести завышение жилья по ипотеке

Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

  1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
  2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5+1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
  3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
  4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
  5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
  6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ю стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
  7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
  8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

Как провести сделку по завышенной стоимости

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Фото 1

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

 Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

 Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
  • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  • проект договора.

В настоящее  время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% — это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

  1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
  2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
  3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
  4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
  5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

  • В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
  • Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
  • Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
  • Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
  • Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
  • Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

Фото 2

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

  1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень не стабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
  2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

Рассрочка платежа

Данные сделки происходят довольно редко, но и такой способ расчета исключать нельзя. Например, если у покупателя нет первоначального взноса на покупку жилья, зато есть возможность договориться о рассрочке платежа. В идеале провести данную процедуру можно по следующей схеме:

  • вы оформляете договор купли-продажи, где прописываете, что платеж будет рассрочен на определенный срок, при этом продавец может повысить рыночную стоимость объекта, чтобы оправдать свои риски;
  • далее, вы составляете дополнительный документ, который связан непосредственно с рассрочкой оплаты, а именно сумму долга и порядок оплаты, этот документ нужно заверить у нотариуса;
  • договор купли-продажи и долговой документ вы передаете в Росреестра, где по факту сделка будет зарегистрирована, а именно права собственности переходят покупателю, но на объект будет наложено обременение, эти данные передаются в единый государственный реестр прав.

Но с банком данная схема не получится по той причине, что объект будет в залоге у банка. Единственное, на что может рассчитывать покупатель – это рассрочка первоначального взноса. Рассмотрим, как в данном варианте будет выглядеть продажа квартиры в рассрочку, риски продавца.
Во-первых, стороны договора могут составить долговую расписку и заверить ее у нотариуса. Причем сделать это обязательно нужно ведь в случае невыполнения своих обязательств, придется обращаться с иском в суд. Во-вторых, продавец имеет права взимать вознаграждение за предоставления рассрочки в виде процентов, а также назначить неустойку в случае нарушения условий договора.

Итак, если условия договора покупателем были нарушены, то придется обратиться с иском в суд. Правда, в любом случае, на стороне продавца, потому что он свои обязательства выполнил, но процесс взыскания может значительно затянуться. Взысканием средств будет заниматься судебный пристав исполнитель, и если у ответчика нет ликвидного имущества, то деньги будут списываться малыми частями с заработка.

Ипотека: есть ли риски для продавца

Сегодня банки тщательно и ответственно подходят к вопросу ипотечного кредитования, а именно проводят проверки платежеспособности клиента, а также полную чистоту сделки. То есть продавец обязан предоставить все документы и справки относительно объекта, которые подтвердят, что жилье не обременено, и находится в надлежащем состоянии.

Риски сторон при заключении договора купли-продажи на недвижимость

Кроме того, продавец обязательно получит оплату по договору, но только обычно это делается после сделки. Хотя иногда банки используют другую схему: открывают счет для продавца и перечисляют на него сумму по договору, но получить ее он может только тогда, когда предоставит документ, подтверждающий переход прав.

Обратите внимание, что стоит заблаговременно поинтересоваться у кредитора, взимает ли он плату за открытие счета или снятие наличных, по сути, такие расходы продавец нести не должен.

Как видно, из всех возможных сделок с недвижимостью минимальные риски несет продавец при продаже жилья по ипотечному кредиту. Ведь здесь банк выступает заинтересованной стороной и тщательно контролирует весь процесс сделки и тщательно проверяет каждый документ.

Достоинства и недостатки ипотеки для продавца

Основное преимущество для собственника, который готов продать свою недвижимость ипотечному приобретателю – это быстрая и гарантированная возможность реализовать запланированную торговую сделку. Ведь для собственника, желающего продать жилье, не принципиально, как именно он получит деньги, тем более что банк, предоставляемый ипотечное кредитование, официально гарантирует перевод заявленной стоимости недвижимости на счет продавца.

К основному минусу можно отнести факт, что далеко не вся недвижимость будет считаться ликвидной и, следовательно, одобренной банком. В данной ситуации придется продолжать поиски покупателя, готового взять жилье за «живые» деньги. Также к минусам ипотечного кредитования для собственника предлагаемой недвижимости относится и довольно объемный пакет документации, в том числе и различные справки, которые служат подтверждением ликвидности квартиры.

Заключение договора с банком

Фото 4
Помимо договора купли-продажи, нужно также заключить ипотечный договор с банком.

Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.

Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:

  • Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
  • Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
  • Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой. Стоит отметить, что данный вид кредитования довольно рискованный для заемщика, в случае невозможности исполнять обязательство, жилье как предмет залога отойдет кредитору. Но на начальном этапе, а именно при оформлении жилищного займа и покупке квартиры, обе стороны, продавец и покупатель несут определенные риски. Рассмотрим, чем сопровождается, продажа квартиры по ипотеке, риски продавца.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя. Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Основные причины

Чаще всего к завышению прибегают покупатели, не имеющие средств на первоначальный взнос.

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Вопросы и ответы

Покупатель моей квартиры берет ипотеку в сбербанке и хочет фиктивно завысить стоимость квартиры для получения большей суммы от банка. Расскажите пожалуйста о моих рисках и как правильно поэтапно организовать сделку? На сколько я понимаю, сначала я получаю на руки от покупателя некоторую сумму, а потом сам банк перечисляет мне на счет остаток? В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

Эксперт:

Уважаемый Эдик.

В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

В договоре Вы это не пропишите. Разница окажется в руках покупателя тогда, когда Вы ему её отдадите... 

Но, смотрите… Сумма в договоре у Вас должна быть такая, на какую даёт банк остаток + то, что он платит наличными… Т.е. сумма должна быть завышенная… И, честно говоря, никто не мешает Вам вообще не отдавать покупателю ничего... 

С уважением!

Эксперт:

Яна права.

А разве стоимость квартиры определяется не на основании отчета независимого оценщика? Уточните у вашего покупателя.

Эксперт:

Эдик!

В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

Эксперт:

Главный риск, который Вы как продавец будете нести заключается в том, что если предположить, что по каким-то причинам сделка будет признана недействительной с обязанием сторон вернуть все в исходное положение, то вы должны будете вернуть деньги в том размере, которые указаны в договоре. 

Поэтому Вам следует оценить, насколько такой риск вас устраивает. В остальном же, подобная сделка никак не будет отличаться от обычной ипотечной сделки. 

Вы можете получить от покупателя аванс, сумма которого будет входить в стоимость квартиры. Под «присмотром» банка заключаете договор. Банки часто требуют обязательно его удостоверять у своего нотариуса, поэтому договоритесь сразу, что все расходы несет покупатель (тем более, что на практике, обычно так и происходит). Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя. В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять. Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору. 

Эксперт:

Подобная схема не получится в принципе — банк не будет выдавать ипотечный кредит без проведения оценки его стоимости, поскольку стоимость помещения принципиально важна для банка, так как будет являться предметом залога.

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Эксперт:

Банк напрямую перечислит деньги Вам в той сумме кредита, которую решит выдать. Поэтому Ваш Покупатель не сможет восопользоваться суммой денег, составляющих разницу. Получить эти деньги от сможет только от Вас.

Эксперт:

добрый день!

у банков разные требования по ипотеке, зачастую банк от покупателя принимает средства себе, а потом продавцу перечисляет всю сумму сразу ( в вашем случае завышенную). только вы сами потом отдаете  излишек покупателю это, так сказать на вашей совести. 

единственно, с завышенной суммы продажи квартиры, указанной в договоре, вам придется платить налог .

Эксперт:

Эдик!

Завышая стоимость квартиры, покупатель больше рискует в том плане, что если в Договоре расчёт производиться через банк (по расчётным счетам), а покупатель переведёт меньшую сумму в чем договоре, Вы имеете как продавец потребовать всё сумму по Договору. Если же оплата происходит наличными, то опять же если сумма указанная в расписке о получение денег меньше чем та которая указана в Договоре вы можете потребовать доплаты.

Плюсом ля покупателя может быть, в том случае если вдруг банк решит обратить взыскание на квартиру (если покупатель не справиться с ипотекой), то на торги как правило выставляется квартира по той цене, которая указана в договоре, чем она выше, тем выгоднее покупателю.

Удачи Вам!

Эксперт:

Эдик,

Это явно мошенническая схема. 

Согласно ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового. 4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. Примечание. Крупным размером в настоящей статье, а также в статьях 159.3, 159.4, 159.5, 159.6 настоящей главы признается стоимость имущества, превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — шесть миллионов рублей.

Оно вам надо быть соучастником преступления?

Желаю удачи!

Эксперт:

В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке, то есть покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал. По этому, формально существует подобного рода риск. Его вероятность, конечно, мала, но теоретически, такая возможность есть.

как правильно поэтапно организовать сделку?

Судя по всему, Ваш покупатель уже был в банке и прошел консультацию, а возможно, уже начал оформлять документы. 

Если Ваш покупатель еще не делал предварительный расчет у кредитного менеджера, то ему необходимо это сделать. Дело в том, что Банк должен его оценить в качестве заемщика. 

После того, как банк одобрить его, как потенциального заёмщика, Вы можете вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

То, что покупатель хочет купить квартиру по завышенной цене, уже не характеризует его с положительной стороны. Существует возможность, что банк ему откажет (клиент не платежеспособен).

Покупателю не стоит отдавать ни какие оригиналы документов для предъявления их в банке. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Далее решается вопрос о задатке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Далее, в Банк Вам необходимо принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку.  Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. 

Далее проводится оценка квартиры. Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. 

Далее, банк рассматривает заявку по ипотечному кредитованию. Банк запрашивает копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру.

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке.  Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Вам же, ни под каким предлогом не нужно отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получите все деньги.

После чего все документы подписаны, они регистрируются в уполномоченных государственных органах. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. 

С Уважением.


Источники

Использованные источники информации.

  • http://ipotheka.ru/ipoteka-s-zavysheniem-stoimosti.html
  • https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/zavyshenie-stoimosti/
  • https://znaemdengi.ru/uslugi-bankov/kredity/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema.html
  • https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html
  • https://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry.html
  • https://mybanktut.ru/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий