- Разное
- /
- Ренат Субеев
Понятие ОКС в Гражданском кодексе РФ, в Градостроительном кодексе РФ. Ключевые типы и характеристики ОКС согласно законодательству. Из статьи вы узнаете, что такое нежилое помещение и какие признаки отличают его от пригодного для проживания недвижимого имущества. Мы дадим законодательное определение понятия, расскажем, что относится к этому типу зданий и сооружений.
Содержание
Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?
Такая недвижимость делится на:
- основную;
- и вспомогательную.
Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным.
Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:
- Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
- Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
- Промышленными.
- Административными.
- Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
- Общественного питания.
- Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
- Торговли.
- Отдыха и развлечений.
- Отделений связи (почты).
- Складские.
- Творческие (мастерские и выставочные залы).
Нежилая недвижимость – что это такое?
Точного определение этого понятия в законодательстве нет. Но на практике принято считать, что нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания. Но к нему не относится:
- Жилое помещение, признанное аварийным.
- Общее имущество проживающих в многоквартирном доме (например, как лифт, лестница, чердак, подъезд, подвал).
Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают. Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях (предназначенных для того, чтобы в них жили) или в полностью нежилых.
Важно! При соблюдении определённых условий жилой фонд возможно перевести в нежилой. Обратный переход тоже возможен, но он ещё сложнее.Требования к имуществу
Необходимо, чтобы недвижимость соответствовала следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
- Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
- Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
- Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
- Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.
Разрешение потребуется и для организации отдельного входа, если для этого понадобится изменять ограждающие и/или несущие конструкции.
В дальнейшем использовании должны соблюдаться требования:
- санитарно-гигиенические;
- противопожарные;
- экологические.
В частности, если нежилое помещение находится в жилом здании, в нём нельзя размещать:
- Предприятия, загрязняющие территорию и воздух (физически и химически).
- Нарушающие условия проживания.
- Некоторые лечебно-профилактические организации (помогающие при наркотической и алкогольной зависимостях, инфекционным больным).
- Промышленные предприятия.
- Магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами.
- Химчистки.
- Общественные туалеты.
- Учреждения, работающие позднее 23 часов (или, тем более, круглосуточные).
Виды объектов капитального строительства
Все объекты капитального строительства в зависимости от характерных признаков и назначения делятся на несколько видов.
Согласно Постановлению правительства РФ №87 от , такими видами являются:
- объекты производственного назначения – здания, сооружения, строения производственного назначения, к которым также принадлежат объекты обороны и безопасности;
- объекты непроизводственного назначения – здания, сооружения, строения жилищного фонда, коммунально-бытового и социально-культурного назначений;
- линейные объекты – путепроводы, трубопроводы, газопроводы, линии электропередач и другие.
Линейные объекты располагаются на территориях общего пользования и отделяются от остальных красными линиями, поэтому коммуникации, входящие в состав участков, на которых расположены объекты первых двух категорий, линейными объектами не считаются.
Основные определения
Для того чтобы разобраться с классификацией объектов, необходимо подробнее рассмотреть основные закрепленные на законодательном уровне определения ОКС, а именно характеристики зданий, сооружений, строений и объектов незавершенного строительства.
Итак, законодательством определены следующие ОКС:
- здания – определение закреплено в статье 2 закона №384-ФЗ, в соответствии с которой под зданием подразумевается результат строительных работ в виде объемных систем, имеющих надземную и/или подземную части, и включающих в себя помещения, инженерные сети и системы;
- сооружения – определение дано в статье 2 закона №384-ФЗ, согласно которой сооружения представляют собой результаты строительных работ в виде объемных, плоских или линейных систем, имеющих несколько частей: наземную, надземную и/или подземную; кроме того, сооружения состоят из несущих и оградительных конструкций;
- строения – данное понятие упоминается в статьях №130 и 222 ГК РФ и подразумевает под собой постройку, в том числе самовольную, прочно связанную с землей;
- объекты незавершенного строительства – данное понятие указывается в статье 2 Градостроительного кодекса РФ и представляет собой объект, получивший разрешение на начало строительных работ.
Вопросы и ответы
В 1996 году Застройщику был выделен земельный участок площадью 7000 кв.м для долевого строительства многоквартирного дома и пристроенного здания для административных помещений. МКД перешел собственникам жилых помещений и стал управляться ТСЖ. МКД 10-ти этажный панельный. Пристроенное здание 2-х этажное, кирпичное. Смежных и совместных стен многоквартирного дома и пристроенного здания нет (даже есть просвет). У каждого свой фундамент, подвал. МКД был сдан в эксплуатацию в 1996 г., а пристроенное в 1997 г. В техническом паспорте на МКД нет пристроенного здания и земельный участок для эксплуатации МКД выделен, площадь которого 5000 кв.м. Но в Росреестре сегодня на кадастровом учете стоит общий земельный участок, площадью 7000 кв.м один кадастровый номер и один адрес с пристроенным зданием. Можно ли в таком случае доказать, что МКД и пристроенное здание это два самостоятельных объекта, способные сами себя содержать или нежилые помещения в пристроенном здании считаются нежилыми помещениями многоквартирного дома?
Валентина!
По описанной вами ситуации доказать, что пристройка не является частью многоквартирного дома, можно, даже несмотря на то, что на кадастровом учете дом и пристройка находятся как один объект. Тут бы еще посмотреть, как инженерные коммуникации идут, являются ли они у пристройки независимыми от дома или являются общими.
Приведу пример из судебной практики (http://domovodstvo.ru/fas3/E24...)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 13.08.2015 N Ф03-2985/2015 ПО ДЕЛУ N А73-12452/2014:
Для доказательства того, что пристройка является отдельным здание, нужно доказать (можно документально, а можно по экспертизе в дополнении), что у пристройки и МКД разные фундаменты и крыши, нет смежных стен, нет общих единых коммуникаций, вообщем нет какого-либо общего имущества. В таком случае суды не смотрят на то, что у пристройки и МКД один кадастровый номер, так как само по себе это не свидетельствует о том, что здание одно.
Валентина!
ГК РФ Статья 133. Неделимые вещи
1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
В вашей ситуации выделить объект в самостоятельный можно, если он соответствует 3-м критериям:
1) Отделение пристроя технически от основного строения;
2)Возможность его эксплуатации без основного здания, коммуникации и т.п.;
3)Составление технического паспорта на отдельно стоящее здание.
Если все это есть, то тогда необходимо обращаться в Россреестр с техническим паспортом для постановки здания на кадастровый учёт как отдельно стоящее здание. Возможно, что Вам в этом откажут, так как посчитают здание общим, и что его невозможно эксплуатировать отдельно. В этом случае необходимо обращаться в суд и доказывать, что это не так.
Судебная практика имеется:
Так, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 № 07АП-13057/17 установлено, что «помещение общества было пристроено к многоквартирному дому намного позже ввода его в эксплуатацию, не имеет общих коммуникаций. Согласно заключению эксперта помещение ответчика является обособленным, изолированным, с самостоятельно проложенным силовым кабелем и приборами учета, а необходимость использования помещений многоквартирного дома отсутствует».
Основной признак недвижимого имущества:
-принадлежность к эксплуатации как недвижимость
-принадлежность по нормам закона
-принадлежность к статуту понятия недвижимая вещь
-принадлежность к земельному участку под ним и неразрывная связь с ним
-комплексность всех объектов на земельном участке
Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
б) индивидуальную определенность;
в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/
Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:
г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).
Источники
Использованные источники информации.
- http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/priznaki.html
- http://nedvigist.ru/likbez/priznaki-obektov-kapstroitelstva.html
Комментарии (0)
Поделитесь своим мнением о статье.
Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.