Глобальное противостояние за рынок недвижимости! Какой лучше? Первичный или вторичный? Новостройка или квартира с "историей". Негативные и положительные характеристики рынка. Узнайте, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости, чем они отличаются и можно ли сказать, что лучше: "первичка" или "вторичка". Рассмотрим основные плюсы и минусы первичного и вторичного жилья.

Первичное жилье: преимущества и недостатки

Одно из главных преимуществ до недавнего времени – приобретение жилья дешевле его рыночной стоимости. Достигается путем заключения сделки на этапе возведения объекта.

После 1 июля 2019 года такая схема утратила актуальность для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после – и далее.

Застройщики, получившие 2 и более разрешений на возведение домов до наступления этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору участия в долевом строительстве.

Если есть соблазн обзавестись недвижимостью по старой схеме – нужно найти такие компании и заключить с ними договор.

Чтобы не пополнить список обманутых дольщиков, насчитывающий тысячи имен, досконально проверьте информацию о компании. Выбирайте застройщиков, работающих на рынке долгие годы и подпадающих под новые требования законодательства.

Новые же изменения законодательства в сфере строительства постепенно повлекут рост цен на первичное жилье. Застройщики должны будут брать деньги в кредит у банков, те в свою очередь – заключать вместо них договор с гражданами. Компании же, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.

Такое решение правительства направлено на защиту интересов граждан и очищение рынка от недобросовестных застройщиков.

Преимущество №2 – возможность покупки квартиры без отделки. Те, кто любит ко всему индивидуальный подход, желают создать в своей квартире уникальную атмосферу. Чистовая отделка от компании часто не оправдывает ожиданий и выполняется не лучшим образом.

Преимущество №3 – отсутствие обременений/ограничений на квартиру. Она может быть в залоге, аресте, под доверительным управлением, с несогласованной перепланировкой. Много случаев с сокрытыми родственниками, поддельными документами и т.д. Часть обременений, например, коммерческий найм, сроком менее года, – вовсе не регистрируются в Росреестре, проверить чистоту сделки сложнее.

Преимущество №4 – чистота. Покупатель – первичный владелец. В квартире перед ним никто не жил, с ней ничего не происходило. Это приятно.

Преимущество №5 – усовершенствованные технологии строительства. Ответственные застройщики используют передовые строительные, тепло- и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.

Недостатки первичного жилья малозначительны:

  1. Дополнительные траты на ремонт (стоимость квартиры возрастает в разы);
  2. Заселение не сразу, а спустя некоторое время (после ввода дома в эксплуатацию – до 3 месяцев в среднем);
  3. Наличие временных проблем – с инфраструктурой, постоянными ремонтными работами и т.д.;
  4. Право собственности появляется не сразу;
  5. Использование некачественных материалов для строительства и отделки.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Первичное или вторичное жилье: что покупать?

Фото 2

Поскольку вторичное жилье может свободно существовать с первичным в одном доме, говорить о том, что «вторичка» всегда хуже – не совсем правильно.

Есть случаи когда люди, приобретя небольшие квартиры на этапе устройства котлована, впоследствии продавали их, чтобы купить более просторное помещение в этом же ЖК.

Далее рассмотрим плюсы и минусы жилья обоих типов для тех, кто находится на стадии размышления о покупке.

Что такое вторичная недвижимость?

Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».

После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».

Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.

На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.

Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:

  • Место нахождения объекта – РФ;
  • Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
  • Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
  • Целые двери, окна, крыша;
  • Износ здания – не больше 70%;
  • Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
  • Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
  • Каменный фундамент;
  • Каменные перекрытия.

Анализ цен

Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.

Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.

Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» — около 5%.

Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» — 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» — почти 29%.

Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья.

В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог — средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.

Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.

Фото 2

Вторичное жилье — что это?

Представляет собой недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации собственности. Под это понятие подпадают объекты, находящиеся в собственности частных лиц либо принадлежащие муниципалитетам.

Важно – муниципальное вторичное жилье никто не имеет права продавать, поскольку данная недвижимость юридически не является собственностью проживающих на данной жилплощади людей. Однако они наделены правом приватизации жилья и уже после этого, выступая в качестве собственника, могут реализовать ее на рынке недвижимости.

Единственная отличительная черта новостроек от вторичного жилья – зарегистрированное право собственности и свидетельство о праве собственности, которое уже получено «на руки» непосредственно собственником.

Самое название «вторичка» означает, что недвижимость уже была в собственности, а, следовательно, последующий переход права будет вторым по счету.

Что такое первичное жилье

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Преимущества:

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

 Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.   

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

Особенности:

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

новая недвижимость пользуется большим спросом;

в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Фото 4
Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет  разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.

Фото 4

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Читайте также:

Нормативы по уборке подъездов в многоэтажных домах.

Особенности и требования при наследовании жилых и нежилых помещений.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое и как это сделать.

Фото 5

Что такое вторичное жилье

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Плюсы:

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Минусы:

Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

года постройки;

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.
Фото 6

Что лучше выбрать?

Самый распространенный вопрос людей, желающих приобрести квартиру – что выбрать – первичное или вторичное жилье? Существует базовый набор показателей, согласно которым осуществляется выбор, рассмотрим их подробнее ниже:

Стоимость

Известный факт, что цена 1-ого квадратного метра в строящемся доме напрямую зависит от стадии его возведения. Ранний этап диктует меньшую цену, а далее цена квадратного метра будет увеличиваться по мере строительства.

Цена квартир на «вторичке» в домах аналогичного сегмента, которые находятся в пределах одного района с новостройкой, будет всегда выше в сравнении с «первичкой».

Временной фактор

Зачастую с момента подписания документов о долевом участии до момента фактического предоставления жилой площади может пройти от 3-х месяцев – когда жилплощадь приобретается непосредственно перед этапом сдачи объекта, до 1,5 лет – если договор оформляется на «нулевом цикле».
Вторичный сегмент предоставляет возможность получить ключи от жилплощади сразу после совершения сделки.

Финансовые затраты

Доминирующая часть недвижимости новостроек передается в так называемом «черновом варианте», то есть с бетонными стенами. В итоге – затраты на ремонт подобного жилья будут существенно выше в сравнении с «вторичным», даже если ему требуются капитальные ремонтные работы.
Но при одинаковых условиях, общая сумма вложений при приобретении жилплощади во вновь построенных домах будет гораздо меньше.

Свобода выбора

Самая привлекательная, доступная по цене и ликвидная недвижимость в возводящихся объектах подлежит реализации еще на первоначальных этапах застройки. В результате это приводит к тому, что к моменту завершения возведения, как правило, для приобретения остаются внушительные жилплощади, более дорогие либо те, у которых есть определенные недостатки, к примеру, непрезентабельный вид из окна.

Выбор жилплощади на «вторичке» предоставляет большую свободу выбора среди аналогичной в определенном сегменте.

Потенциальные риски

При покупке вторичного жилья они сопряжены с вероятностью расторжения договора через суд. Либо возможна ситуация, когда возникает право пользования квартирой у 3-их лиц после факта реализации недвижимости. Существует вероятность встретить мошенников, которые тщательно скроют важнейшие факты, касающиеся объекта сделки, а уже после ее завершения обратятся в суд для расторжения.

Однако данные риски можно предотвратить при взвешенном и профессиональном подходе в оценке истории жилья. Для этого следует поручить решение столь ответственного вопроса квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В действительности – «лучше синица в руках, чем журавль в небе», поскольку вероятность совсем не получить оплаченную недвижимость гораздо хуже.

При приобретении жилья в новом доме риски в большинстве своем сопряжены с работой самого застройщика. Важно – невозможно предугадать вероятное банкротство либо затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. На текущий момент законодательная база в России не способна в полной мере защитить покупателей в сегменте новостроек.

Аспект доходности

Факт – цена одного кв. метра в новом доме увеличивается прямо пропорционально возведению объекта. В случае рационального инвестирования средств в первичное жилье, есть возможность получения до 30% годовых.
Недвижимость на «вторичке» увеличивается в цене вместе с общими тенденциями в отрасли. Она способна приносить реальные деньги в случае сдачи ее в наем, однако уровень дохода рассчитать невозможно, так как каждое жилье требует индивидуальной оценки.

Размер ипотечных ставок

Важно – не все кредитные учреждения осуществляют кредитование первичного жилья. Зачастую застройщик аккредитовывает строящийся объект в нескольких коммерческих банках, что создает определенные неудобства для покупателей.

«Новая квартира»

Рынок новостроек гарантирует юридическую чистоту жилья, предоставляет возможность реализовать ремонт в полном соответствии с желаниями покупателей, а также наслаждаться осознанием того, что они действительно первые хозяева. Более того, вновь возведенный дом – залог новых и исправных коммуникаций, инженерных систем, с которыми в «несвежих» домах могут возникать ощутимые трудности.

Свидетельство о праве собственности

Неоспоримое преимущество приобретения недвижимости на рынке вторичной недвижимости – возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. В соответствии с действующим российским законодательством, в случае переезда прописку следует оформить в срок не позднее двух недель.

При приобретении жилья в новостройке аналогичное свидетельство можно получить не раньше, чем через 3 месяца с момента сдачи жилого дома. Существуют ситуации, когда по факту дом уже полностью возведен, жильцы въехали в квартиры, однако ввиду определенных обстоятельств, застройщик не имеет возможности официально «сдать» объект. Результат – юридически дом не зарегистрирован в соответствующих госорганах, что ведет к множеству сопутствующих трудностей, включая и прописку.

Вторичное жилье как объект инвестиций

При принятии решения о покупке недвижимости на рынке вторичного жилья, стоит оценить будущее, и рассмотреть варианты последующей ее реализации. Если стоит задача получить доход за счет увеличения стоимости квартиры, то и сам объект должен быть стоящим – хороший и благополучный район либо центр города. Важно – популярность, а соответственно и стоимость такого объекта будет всегда выше среднего уровня на рынке.

Если есть желание купить недвижимость на вторичном рынке для последующей сдачи в наем 3-им лицам, то лучше всего рассмотреть варианты в спальных районах либо неподалеку от крупных ВУЗов.

Вопросы и ответы

Чем отличается готовое жилье , от строящегося?

Для чего нужна закладная , если дом построян, но квартира не сдана?

Эксперт:

Искандэр!

Чем отличается готовое жилье, от строящегося?

Искандэр

Готовое жильё приобретается покупателем по договору купли-продажи, где предметом будет жилое помещение с уже. как правило, присвоенным кадастровым номером. То есть, это уже имеющаяся в наличии квартира.

Строящееся жильё покупатель получит только в будущем, когда застройщик завершит строительство и передаст готовую новостройку дольщикам. Такая сделка проходит по договору долевого участия (ДДУ — заключается между застройщиком и дольщиком) или по договору переуступки права требования  (ДУП — заключается между дольщиком и новым дольщиком). В этом случае  покупатель (дольщик) оплачивает право получить жильё в будущем.

Для чего нужна закладная, если дом построян, но квартира не сдана?

Искандэр

Я понимаю — Вы оформляете ипотеку в банке…

Закладная нужна. В данном случае кредитор, предоставивший кредит на сделку, становится залогодержателем права требования. Как я выше указывала — покупается только право получить в будущем жильё. И если заемщик (дольщик) не будет возвращать  ипотеку, то право требования перейдёт по закладной к кредитору (банку).

В общем, закладная в этом случае обязательно оформляется.

Удачи!

Подскажите, пожалуйста, каких "подводных камней" можно ожидать при покупке жилья на вторичном рынке, чего не возможно увидеть в документах и проследить?

Эксперт:


Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

Эксперт:

         Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

         По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации. 

        По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию  является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

       Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать  иск в суд о признании сделки ничтожной.  Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

       При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена  история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру  аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
           Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

          Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить  собственника предоставить судебное решение.

         Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок,  подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

Эксперт:

Для покупки необходимо запросить выписку из ЕГРП, оформлять необходимо с собственником жилья, и помимо того что уже указали никто не застрахован от «пришибленных жизнью» соседей, здесь только опросы и беседы с соседями или бабками у подъезда и то информация по достоверности 50 на 50 . 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Проверяйте у продавца на  наличие всех документов (право собственности, справку из БТИ)

Также поинтересуйтесь если ли у них дети и имеют ли они долю в собственности. Если несовершеннолетние являются собственниками, то требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Сделайте запрос в ЕГРП для проверки истории квартиры.

Пусть предоставят Вам  справку из ЖЭУ о том, что долги по кварплате отсутствуют.

При покупке недвижимости  в договоре  указывайте цену реальную.

Эксперт:

Один из главных документов, помимо перечисленных коллегами, расширенная Выписка из домовой книги, в которой перечислены все владельцы квартиры, начиная с даты сдачи дома в эскплуатацию, а также все основания регистрации и снятия с регучёта, а также адреса, куда выбыли прежние жильцы. Но получить её может только собственник жилья (продавец), так что требуйте её в первую очередь, а потом уже ориентируйтесь по тому, кто там вписан. А то ведь бывает квартира с прекрасной родословной, как я их называю: продавец по ордеру получил, всю жизнь прожил и сейчас продаёт. Это самые чистые варианты.

Эксперт:

уважаемый Владислав!

Мне очень понравилась Ваша формулировка: чего невозможно отследить в документах. Невозможно, например, если квартира передавалась по наследству, из документов узнать весь круг потенциальных наследников. Вдруг кого-либо злонамеренно не уведомили о смерти наследодателя и он случайно узнает об этом печальном известии? В таком случае у него появится право обратиться в суд с иском о пересмотре сделки и, естественно, о восстановлении срока.

Конечно, теоретически покупатель не должен пострадать от таких неожиданностей. Он имеет право предъявить регрессный иск продавцу, то есть потребовать, чтобы тот возместил ему все убытки или уж по меньшей мере вернул то, что получил. Однако это право носит всего лишь теоретический характер. Даже если суд удовлетворит такой иск, далеко не всегда можно добиться исполнения судебного постановления, во всяком случае в разумный срок.

Поэтому, как мне кажется, агентства недвижимости должны предоставлять финансовые гарантии таких сделок. 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Попросите продавца предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающие документы к ней. Рекомендую внимательно прочитать документы, и сверить паспортные данные из свидетельства с паспортом.

Далее необходимо получить от собственника архивную(расширенную) выписку из домовой книги, которая позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. Кроме этого, можно заказать в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, где будут отражены запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данной квартирой. Просмотр этих документов осуществляется с целью, исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на квартиру (возможно когда-то были нарушены интересы несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан).

Особенно внимательно нужно подойти к приобретению квартиры, которая перешла продавцу по наследству (особенно в ближайшее время), поскольку проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме продавца, очень сложно. При покупке квартиры, которая была приобретена по договору ренты с правом пожизненного проживания бывшего владельца, следует попросить предоставить продавца свидетельство о смерти рентополучателя. Можно настоять на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете и желательно присутствовать при получении этих справок.

Вы можете дополнительно переговорить с соседями, но гарантия, что Вам дадут правдивую информацию, не велика.

Вместе с тем,  для заключения договора купли-продажи и дополнительной «проверки» квартиры, могут потребоваться следующие документы:

— справка БТИ (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также технический паспорт;

 — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документы, подтверждающие уплату налога на имущество;

 — паспорт продавца, смененный по достижении определенного возраста, т.е. действительный;

 — письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

 — письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки;

 — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или ограниченно, полностью недееспособных;

— решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

 — брачный договор (соглашение о разделе имущества);

Часть документов, являются платными, так что нужно быть готовым к дополнительным расходам. Кроме того, в случае попадания Вас в «неприятную ситуацию», в гражданском праве дается определение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать, при этом выделяются два основания признании добросовестности покупателя: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником. Но, даже в случае судебной тяжбы и при выигранном Вами деле, к сожалению, судебные решения не всегда исполняются. Поэтому лучше подстраховаться на этапе подготовки, чтобы быть более или менее уверенным в чистоте сделки. Удачи Вам! 

Источники

Использованные источники информации.

  • http://ipoteka-expert.com/chto-takoe-vtorichnoe-zhile/
  • https://2realtor.ru/chto-takoe-pervichnyj-i-vtorichnyj-rynok-nedvizhimosti/
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/vtorichnoe-chem-luchshe.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c06293e42e2f903e90d2df4
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/rynok-nedvizhimosti-pervichnyy-ili-vtorichnyy.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий