Встречная покупка квартиры – это неплохой вариант купли жилья, если человек хочет осуществить переезд и не заниматься хлопотами с продажей недвижимости. Сделка включает в себя две операции одновременно. Каковы особенности встречной покупки квартиры, ведь такой вид сделок достаточно распространен.

Виды встречных сделок

Встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Таков обмен комнаты на квартиру, однушки на двушку. Разумеется, с доплатой. В большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.

Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме. Если оставить за скобками риски недостроя, за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше квадратов, чем на вторичном.

Другие типы встречных операций (разъезд и расселение, переезд из двух маленьких квартир в одну просторную и т. п.) – это всегда сложные сделки с множеством нюансов.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Ищем покупателя

Покупательская активность сейчас сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект. Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? Узнайте, какой объект он продает. Если комнату или недорогую однушку, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную трешку в доме повышенной комфортности.

Пойти к юристу

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, специалисты рекомендуют после подписания предварительного договора обратиться к юристу для проверки «чистоты» квартиры. Агентства, которые предоставляют подобные услуги, должны иметь сертификат (проверить агентство можно на сайте Ассоциации риэлторов СПб и ЛО). Перед встречной покупкой проверяют недвижимость по самым различным показателям. Например, не была ли она арестована, не наложены ли на нее обременения, соблюдались ли права лиц, которые проживали в квартире до приватизации и т.д.

Пуститься в поиски


Следующий шаг – начать поиск подходящих вариантов. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости либо воспользоваться помощью интернет-порталов и каталогов (например, ресурсом ). Поиск квартиры – это процесс довольно понятный и простой, если подходить к нему грамотно. Самое сложное, а именно – сама процедура встречной покупки, будет впереди.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

  • Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
  • Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Пример: Собственник однокомнатной квартиры решил улучшить свои жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке от застройщика. Застройщик соглашается приобрести старое жилье за 1,5 миллиона рублей, в результате чего клиент должен будет доплатить еще 1 миллион, чтобы стать владельцем двухкомнатной квартиры. Все это происходит одновременно и, фактически, можно стать собственником нового жилья всего за 1 день. Если бы человек продавал свою однокомнатную квартиру самостоятельно он мог бы выручить и 2 миллиона рублей, что на 500 тысяч больше, чем в случае с предложением застройщика, но на это могли уйти месяцы или даже годы.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Особенности сделок встречной покупки

Фото 2
Особенности сделок встречной покупки

Фактически, такой вид сделок является своеобразным обменом жилым фондом. Например, вы нашли привлекательное предложение на «вторичке». Но, продавец заявляет, что съедет только тогда, когда приобретет другую недвижимость.

У него попросту нет места для проживания после реализации собственного жилья. Таким образом, вам придется ждать, когда будет найден подходящий вариант для владельцев вашей будущей квартиры. Существенным минусом подобной сделки является длительность ожидания.

Нередко процесс может затянуться на многие месяцы, а вам придется вносить залог для подтверждения серьезности намерений. В каком случае можно идти на такую сделку? Если спешки нет и цена на квадратные метры значительно ниже, хотя бы на 10% от среднерыночной на подобное жилье.

Встречная покупка недвижимости

Теперь стоит перечислить этапы продажи квартиры со встречной покупкой, если вы выступаете в роли продавца.

Чтобы избежать рисков, необходимо обращаться за профильной помощью к квалифицированным юристам, лучше всего — заключить продуманное соглашение с агентством, пользующимся хорошей репутацией.

Итак, перечислим основные этапы:

1. Заключаете договор на оказание услуг с агентством, ваши права на собственность тщательно проверяются.

2. Идет активный поиск потенциальных покупателей вашей недвижимости, организуются просмотры.

3. После того, как найден покупатель, с ним заключается договор, он вносит задаток. Может быть подписан первоначальный договор, свидетельствующий о намерениях. Важный момент — старайтесь обозначить максимальные сроки завершения сделки. За месяц вам навряд ли удастся отыскать наиболее подходящее жилье. Настаивайте на увеличении сроков, если вам придется взамен своей квартиры приобретать несколько объектов недвижимости.

4. На следующем этапе важно уложиться в сроки, отведенные покупателем вашей квартиры для поиска жилья. Вам придется поспешить, чтобы не нарушить сроки, указанные в договоре. После того, как жилье найдено, вам следует внести за него аванс либо задаток.

5. Далее — самый ответственный момент. Происходит оформление всего пакета документов одновременно, заключаются все сделки в цепочке. Согласно оговоренным срокам происходит переезд всех новых собственников в приобретенные квартиры.

Подобрать и застолбить вариант


Если вам понравилась квартира, нужно заключить предварительный договор и внести задаток, факт оплаты и размер которого отражаются в подписываемом документе.

Перед тем как подписывать предварительный договор, не забудьте проверить документы продавца. Среди обязательных документов – паспорт собственника; технический паспорт объекта; данные обо всех лицах, которые зарегистрированы в квартире (форма 9); правоустанавливающие документы на объект (договор дарения, купли-продажи и так далее). Подробнее о «бумажной» стороне дела расскажет риэлтор.

Продавец, со своей стороны, заранее должен позаботиться о наличии этих документов, чтобы не тормозить процедуру встречной покупки.

Оцениваем возможности

Первый шаг, который делает любой желающий сменить жилплощадь, – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты. Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов. Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга. При этом продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю. Как в нынешних условиях оценивать свои возможности? Стоит обратиться в агентство недвижимости. Вы ничего не потеряете: первичные консультации в риэлторских компаниях всегда бесплатны.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

  1. Определить стоимость своего жилья.
  2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
  3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
  4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Пример оценки: Предположим, что в том же районе, где находится квартира клиента, продаются и другие подобные же типы жилья. Если действовать совсем упрощенно, достаточно подобрать 3-5 таких предложений, сложить их вместе и разделить на количество использованных предложений. Допустим, продается 3 схожие квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона, третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1+2+0,8=3,8 миллиона рублей. Делим на 3, получаем среднюю рыночную стоимость жилья: 1,26 миллиона рублей.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.

Завершение сделки

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

В некоторых регионах акт приема-передачи требуется уже на этапе оформления права собственности. Как следствие, подписать этот документ придется заранее. Так как в данном случае одновременно производится как покупка, так и продажа жилья, возможные риски повышаются соразмерно. На бесплатной консультации опытные специалисты прояснят все наиболее актуальные потенциальные проблемы. Они же могут сопровождать сделку, тем самым сводя уровень возможного риска к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автораНаписано статей371 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос Отправить Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

72 просмотров Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень...

427 просмотров Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых...

656 просмотров Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя...

44 просмотров Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать...

121 просмотров Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не...

28 просмотров Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного...

Оценить свою квартиру

Фото 3

Самый важный первый шаг – правильно установить цену на свой объект недвижимости. Важно, чтобы она была рыночной. Лучше всего это поможет сделать профессиональный риэлтор, понимающий текущий спрос и предложение на вторичном рынке, или оценщик. Если поставить цену выше рынка, то искать покупателя на свою квартиру придется долго, поскольку недостатка объектов в предложении нет и никто не станет приобретать жилье по неоправданно завышенной стоимости.

Вопросы и ответы

я продаю однокомнатную квартиру ( собственность менее 3 лет) и хочу купить две студии или по переуступке или у застройщика, вопрос? попаду ли я под 13% налог с продаж если встречная покупка ещё не имеет собственности? Сумма встречной покупки больше суммы продажи.

Анна

Эксперт:

Анна! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Эксперт:

Анна! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

Мною проданы две квартиры (в собственности менее 3 лет) в декабре 2017 года. В 2018 году купим квартиру в строящемся доме по ДДУ. Вопрос: По одной квартире можно воспользоваться вычетом 1 млн.р. По второй квартире как быть, чтоб избежать налога, если покупка в стройке (нет пока права собственности). Заранее благодарю вас.

Эксперт:

Анна!

По второй квартире как быть, чтоб избежать налога, если покупка в стройке (нет пока права собственности).

Анна

доходы от отчуждения объектов недвижимости Вы вправе уменьшить заявив налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей либо на расходы по приобретению отчуждаемого объекта недвижимости (подп.2 п.2 ст.220 НК)

что касается возможности уменьшить налогооблагаемый доход заявив налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК, то ею Вы могли бы воспользоваться, если бы приобрели новую квартиру в налоговом периоде, в котором произвели продажу либо у Вас был переносимый остаток по нему.

т.о. Вы не сможете воспользоваться такой возможностью, поскольку право на налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК при приобретении жилья по ДДУ у Вас возникнет позднее, с момента подписания акта с застройщиком.

отмечу, что при наличии права на любые другие вычета (социальный, инвестиционный и т.д.) за 2017г. Вы вправе уменьшить доход о  продажи недвижимости за их счет (тоже своеобразный зачет).

Подскажите я сейчас приватизирую квартиру, если она будет у меня в собственности менее трех лет и я захочу ее продать и купить сразу новую, должна ли я буду платить налог на прибыль? Приватизирую квартиру в равных долях с братом.

Эксперт:

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавец купил жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (календарный год).
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение однократного налогового вычета из суммы фактически произведенных расходов, но не более миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 миллиона рублей.

В декабре мы продали квартиру(в собственности менее трех лет) за 1150000 рублей с целью покупки другой в другом городе. Ее стоимость 1850000 рублей. обе сделки заключены в декабре 2015 года. Нужно ли платить налог с продажи квартиры? У нас двое детей, и мы ведь ничего не заработали?

Эксперт:

Если владеете квартирой больше трех лет, то не нужно.

Также можете получить налоговый вычет на купленную квартиру, налог закроется взаимозачетом, если квартира в собственности была менее трех лет

Эксперт:

«В декабре мы продали квартиру(в собственности менее трех лет) за 1150000 рублей» — Если эту квартиру Вы ранее приобретали, то Вы имеете право из дохода от реализации данной квартиры отнять расходы, связанные с приобретением этой квартиры. Если расходов не было, либо Вы не можете их подтвердить, либо они менее 1 000 000р., то Вы имеете право воспользоваться имущественным вычетом при реализации недвижимого имущества в размере 1 000 000р. В таком случае у Вас возникает доход в размере 150 000р. — налог 19500р.

При приобретении квартиры Вы также имеете право на имущественный вычет, но не более 2 000 000р. (в Вашем случае это 1 850 000р.). Если при составлении декларации Вы укажете обе сделки, то фактически налога у Вас не будет, т.к. он «перекрывается» вычетом на приобретение квартиры. С разницы (1 850 000 — 150 000) Вы еще имеете право вернуть 13%. Но это все при условии, что у квартир один собственник. В частном случае необходимо знать сколько собственников было у проданной квартиры и сколько у приобретенной, в каких долях, те же это собственники или нет.

«мы ведь ничего не заработали?» — само по себе то, куда Вы направили доход от реализации имущества не имеет значения. Вы получили доход от продажи, следовательно Вы должны заплатить налог. Но этот доход можно уменьшить на вычеты. Вычет на приобретение квартиры предоставляется одни раз в жизни. Если Вы им пользовались ранее (после 01.01. 2001г. и до 01.01.2014г), то права у Вас на такой вычет больше нет. Если Вы укажете более подробно собственников их размер долей в квартирах, я смогу более подробно пояснить Вам, будет у Вас налог или нет.

Частный риэлтор, продаю квартиру с долевой собственностью. Один из владельцев доли не согласен на продажу, но согласен на обмен на равноценную в другой квартире. Этому собственнику 16 лет. Как лучше осуществить подобную сделку? Все доли в собственности более 3 лет - как будет рассчитываться налог в этом случае

Эксперт:
Этому собственнику 16 лет. Как лучше осуществить подобную сделку? Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

Начнём с того что ему еще разрешение опеки нужно.

Если остальные собственники совершеннолетние, то их доли продавайте именно как доли без проблем.

А вот для несовершеннолетнего действительно нужно искать долю в другом жилом помещении равноценную нынешней.

Эксперт:
Этому собственнику 16 лет.
Александр


Прежде всего нужно получить разрешение опеки, если нет 18 лет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть получаете согласие и оформляете сделку.

Если обмне не устраивает, то без его согласия можно продать только свои доли.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 излагается в новой редакции. См. текст в будущейредакции.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

При продаже если доли приобретены более 3-х лет назад, то применяются еще старые нормы о 3-х летнем сроке и налог не платится.

С Уважением.

Васильев Дмитрий.

Эксперт:

Александр!

В Вашем случае в первую очередь необходимо заключить договор мены долями и получить согласие органов опеки на заключение данного договора если у несовершеннолетнего нет родителей.

Налог при мене нужно будет платить, если только приобретаемая доля будет дороже и налог в размер 13% будет рассчитываться от разницы стоимости долей.

Это подтверждается позицией Минфина

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 Кодекса.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.В соответствии с пунктом 1 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.Таким образом, Кодексом предусмотрено два способа получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.
Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю независимо от стоимости квартиры.Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не установлено.
Эксперт:


Как лучше осуществить подобную сделку? Все доли в собственности более 3 лет — как будет рассчитываться налог в этом случае
Александр

Раз квартира в долевой собственности, то сделка подлежит нотариальному удостоверению

ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Далее, раз ребенок несовершеннолетний, то необходимое согласие опеки на совершение такой сделки, в котором и будет прописано какую долю и в каком недвижимом имуществе необходимо выделить несовершеннолетнему. Раз сделка будет двойной, то обе будут оформлены у нотариуса, соответственно проще сделать 2 договора купли-продажи, но раз не хочет продавать, то так и составить договор мены долей в праве собственности на его долю, а остальные продать.

Эксперт:
Причём за него сделку должен проводить или законный представитель или опекун
Самарин Александр

В договоре расписывается как сам 16-летний гражданин, так и попечитель (родитель). Согласно ст. 37 ГК РФ попечитель не вправе давать разрешение (а не сам совершать сделку) на совершеение сдулки по отчуждению имущетсва без разрешения органа опеки и попечительства.

Сделку можно оформить либо одним договором (смешаным, в котором будут элементы договора купли-продажи. так и элементы договора мены), либо отдельными договорами: купли-продажи долей и мены одной доли несовершеннолетнего на долю в другой квартире.

Если Покупатели имеют возможность предоставить несовершеннолетнему долю в др. квартире и несовершеннолетний, его родители и орган опеки согласны, то сделку удобнее оформить одним договором, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если у Покупателей нет возможности предоставить долю взамен доли несовершеннолетнего, то сделку придется оформлять разными договорами, коорые также подлежат нотариальному удостоверению.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.bn.ru/wiki/tips/vstrechnye-sdelki-s-nedvizhimostju
  • https://prosobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-vstrechnaya.html
  • https://www.bkn.ru/niedvizhimost/zhilaia_niedvizhimost/3914-na_chto_obratit_vnimaniie_pri_vstriechnoi_pokupkie_kvartiry.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5bf67b37c366e400a98d29df/5c373df526ab5500aa27b032
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий