В статье мы расскажем что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и для чего он был введен законодательно. Методы расчета для земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Можно ли его оспорить. Удельный показатель кадастровой стоимости, его расчет для земельного участка, применение и возможность изменения

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Автор: проект Кто Там 0 10641 0 Оцените статью Заказать выписку из ЕГРН

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

  1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
  2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
  3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
  4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Как формируются оценочные группы?

Фото 2

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для определения их кадастровой стоимости при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.
Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть из-за:

  • Неправильного расчёта удельного показателя, если он не отвечает требованиям рынка с учётом сделок купли-продажи для данного типа имущества. Рыночная цена может быть гораздо ниже из-за того, что некие особенности земельных участков или другого типа недвижимости не позволяют использовать их в полной мере. Однако это не всегда учитывается местными властями. Тогда может потребоваться переоценка или же снижение удельного показателя для определённого типа объектов. Процедура оспаривания подразумевает обращение в специально созданную комиссию или арбитражный суд;
  • Определения земельного участка к неправильному типу целевого использования, из-за чего его удельный показатель на практике должен быть совершенно другим;
  • Земельный участок невозможно отнести ни к одной целевой группе. Чтобы решить эту проблему требуется проведение его оценки в индивидуальном порядке.
Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

  1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
  2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
  3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

  • дачные товарищества;
  • объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
  • личные хозяйства с разрешенным строительством;
  • жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
  • ЖД блокированные;
  • ЖД средней этажности;
  • ЖД многоквартирные многоэтажные;
  • ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

  1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
  2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
  3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
  4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
  5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
  6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
  7. Вычисление УПКС для эталона.
  8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2019 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

  1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
  2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
  3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
  4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
  5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
  6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Как определяется модель оценки?

Фото 3

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели – построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

  • Местоположение земельного участка или дома;
  • Тип целевого использования;
  • Наличие поблизости инфраструктуры;
  • Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы – цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть уменьшена кадастровая стоимость по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2019 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Удельный показатель

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация – это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Возможность оспаривания значения

Фото 4

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Вопросы и ответы

В кадастровом паспорте земельного участка №6450 201 09 140 площадь 600 кв м установлена кадастровая стоимость 535008 руб удельный показатель кадастровой стоимости 891,68 руб метр кв в налоговом уведомлении кадастровая стоимость указана 10068822 как установить истину при определение суммы исчисленного налога 3206 руб и по какому закону это проверить

Эксперт:

Владимир Степанович, добрый день.

Кадастровая стоимость участка показана на публичной кадастровой карте. В налоговом уведомлении либо допущена ошибка, либо это не стоимость указана. Сможете выложить для обозрения данное уведомление?

Эксперт:

Владимир Степанович, Кадастровая стоимость может меняться, у вас кадастровый паспорт какой датой выдан? Еще уточните пожалуйста № участка, вы его верно указали? Не могу найти на карте.

Эксперт:

Возможно расхождения в кадастровой стоимости земли образовались в результате того, что один раз в 5 лет Росреестр делает оценку кадастровой стоимости земли и сообщает эту стоимость налоговикам для определения налоговой базы по земельному налогу.

Поэтому у налоговой службы сейчас обновленные данные по кадастровой стоимости.

Эксперт:
как установить истину при определение суммы исчисленного налога 3206 руб и по какому закону это проверить
Аутин Владимир Степанович

Владимир Степанович!

Налоговый орган, приславший Вам уведомление, руководствовался сведениями, предоставленными ему из кадастрового органа. Поэтому Вам сейчас надлежит сделать следующее.

В извещении, которое от налоговой, есть заявление об ошибке, Вы его заполняете и отправляете обратно в налоговую либо (если время и возможность есть) лично заносите в налоговую и передаёте через окошко по работе с физическими лицами.

Поскольку время для оплаты налога ещё есть, можно подождать, пока налоговая выяснит эту ошибку и вышлет новое уведомление.

Однако Вам всё же лучше самому обратиться в Росреестр за справкой о кадастровой стоимости земельного участка, установленной в тот налоговый период, за который начислен налог в ошибочном уведомлении (скорее всего — 2014 год). И такую справку можно представить в налоговую вместе с заявлением о перерасчете налога на землю. Можно справку приобщить к заявлению об ошибке… И отправлять в налоговый орган сразу всё, чтобы уточнить налогооблагаемую базу по Вашему имуществу.

Удачи!

Эксперт:

Владимир Степанович!

Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установлено, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, Вам следует обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости с письменным заявлением о предоставлении сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Форма запроса утверждена Приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 N 75 (ред. от 16.12.2013) «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости» (см. прикрепление).

Эксперт:

Я выясняла этот вопрос в федеральной кадастровой палате. Действительно, кадастровая стоимость ЗУ устанавливается по итогам экспертной оценки и утверждается уполномоченными органами не реже 1 раза в 5 лет. И если кадастровая стоимость в этом году, например, 100 руб., а утверждение переоценки в следующем, и утверждается новая стоимость 99 руб, то только через год эта стоимость будет принята за основу налогообложения, а расчет налога за текущий и следующий год будет на основе 100 руб.

Как пояснила кадастровая палата в своем ответе, часто не успевают сменить данные, например, в публичной кадастровой карте, поэтому точно Вы сможете узнать о своем ЗУ путем написания заявления в налоговую инспекцию с просьбой указать ссылку на документы, которыми утверждена кадастровая стоимость Вашего ЗУ и в какие годы.

Всего доброго!

Кстати, результаты последней оценки выложены на сайте Федеральной кадастровой палаты.

Рассчитайте сумму земельного налога, подлежащую уплате.

Постановлением главы администрации земельный участок выделен гражданину Р. Для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок находится в поселке городского типа. Площадь земельного участка составляет 800 кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости участка – 160 руб/ кв.м. Налоговая ставка установлена в размере 0,3 %.

Эксперт:

Анна.

Задачка, в общем-то, не для юриста,  а для математика ))) Примерно — ученика 5-го класса, простая арифметическая задачка

Площадь земельного участка составляет 800 кв.м. Удельный показатель кадастровой стоимости участка – 160 руб/ кв.м.

анна

следовательно, кадастровая стоимость всего участка 800*160 = 128000 руб.

Налоговая ставка установлена в размере 0,3 %

.

Следовательно, налог — 0,3% от 128000 руб = 128000/100*0,3 = 384 руб.

Столкнулся с такой ситуацией. Приобрел земельный участок в сентябре 2012 года. Категория под ИЖС. Сейчас пришли налоги за 2012 и 2013 год. В требовании налогооблагаемая база одного и того же участка за 2012 и 2013 год различаются в 10 раз. Стал выяснять. Оказалось что предыдущий собственник в начала 2012 года менял вид разрешенного использования. Налоговая утверждает что мой налог за 2012 год должен исчисляться не исходя из той кадастровый стоимости которая была у участка на момент его приобретения мной, а исходя из кадастровой стоимости на начало 2012 года. Так ли это? Я ведь не имею отношения ни к смене вида разрешенного использования, да и к участку на начало года отношения не имел никакого. При покупке мне предоставили кадастровую выписку со стоимостью. И эта справка была от июня 2012 года, а покупал я его в сентябре. Подскажите, правы ли они? И что мне в этой ситуации делать?

Эксперт:

Налоговая руководствуясь Письмом ФНС от 19.07.2013 N БС-4-11/13149, а так же учитывая, что произошло измнение вида разрешенного использования определило налоговую базу по состоянию на 1 января 2013г. 
 Письмо ФНС  от 19.07.2013 N БС-4-11/13149 не являтся нормативно-правовым актом, а всего лишь отражает мнени ФНС, в связи с чем Вы как налогоплательщик имеете право трактовать ст. 390 НК РФ в свою пользу.

В случае несогласия с размером налога это можно оспорить (глава 19 НК РФ).

<Письмо> ФНС России от 19.07.2013 N БС-4-11/13149
«О земельном налоге»
(вместе с <Письмом> Минфина России от 16.07.2013 N 03-05-04-02/27809)
Пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации). Однако в действующем законодательстве не установлен правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедших в течение налогового периода.
Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и по состоянию на дату, указанную в решении суда. При этом изменения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, должны учитываться при исчислении земельного налога.
Также изменение кадастровой стоимости земельных участков в течение налогового периода может происходить в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.
В связи с этим, если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, а также в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, то указанная кадастровая стоимость, по нашему мнению, применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.


Эксперт:

Сергей. 

Действительно кадастровая стоимость для исчисления налога определяется исходя из кадастровой стоимости на 01.01 текущего года:

Статья 390 НК РФ. Налоговая база
1. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. 

Статья 391. Порядок определения налоговой базы
1. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Однако, Президиум ВАС РФ (обладающий правом расширительного толкования нормы и диктующий правила применения нормы остальным судам) имеет на этот счет иное мнение:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/12 по делу N А46-10030/2011

В силу пункта 1 статьи 52, пункта 1 статьи 53 Кодекса налогоплательщик исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, представляющей собой стоимостную характеристику объекта налогообложения.Кадастровая стоимость земельного участка исчисляется путем умножения его площади на средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования.Правительство Омской области постановлением от 19.12.2007 N 174-П (далее — постановление N 174-П) утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района N 55:36 в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за один квадратный метр.Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением N 174-П. Таким образом, для определения налоговой базы по спорным земельным участкам за период с 01.08.2010 общество использовало утвержденные указанным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 01.01.2010), в связи с чем доводы инспекции о нарушении положений пункта 1 статьи 391 Кодекса подлежат отклонению.С учетом изложенного судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что отсутствие в главе 31 Кодекса нормы, регулирующей определение налоговой базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.

При этом Вы уплачиваете только часть налога с сентября 2012 г. (Вы об этом не указали)

обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Поэтому Вам необходимо пересчитать налог и уплатить его исходя из кадастровой стоимости в соответствующих кадастровых кварталах с сентября 2012 г. А в налоговый орган направить пояснительную записку с объяснением Вашей позиции и ссылкой на приведенное мною Постановление Президиума ВАС РФ. 

С уважением, 

юрист Елена Морозова. 

Эксперт:

Сергей, Обратите внимание на решение городского собрания,

 , на которое сослалась Елена Морозова; в решении  сообщается:  

По результатам государственной кадастровой оценки земель
кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного
года подлежит доведению Администрацией г. Кимры до сведения налогоплательщиков
путем опубликования в официальном источнике Администрации г. Кимры информации о
времени и месте, где налогоплательщики могут ознакомиться с кадастровой оценкой
стоимости земельных участков, находящихся в их собственности,
пожизненно
наследуемом владении или бессрочном пользовании, не позднее 1 марта указанного
года.

 Размер земельного налога  зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость  ЗУ    определяется путем умножения удельного   показателя кадастровой стоимости  (   стоимости для каждого квадратного метра )   на размер ( на количество метров ) земельного участка.

  Удельный показатель кадастровой стоимости  и  кадастровая стоимость  земельного участка   должны  содержатся в оценочном акте и в отчете об оценке земельного участка… Организаций оценки земельных участков занимаются  органы ФГБУ « Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по… области", которые должны следить за рыночной стоимостью  земель ( осуществлять мониторинг) и привлекать независимых  оценщиков для оценки новых участков и переоценки старых. После проведения оценки земельного участка.и определения удельного показателя и кадастровой стоимости  Управление Росреестра  области  утверждает отчет оценщиков и направляет  на утверждение Правительству области данные об удельном показателе и кадастровой стоимости  земельного участка 

После утверждения данных Правительством  области данные об удельном показателе и кадастровой стоимости земельного участка вносятся в кадастровый паспорт земельного участка..

Из-за большого объема работы сотрудники кадастровой палаты нередко допускают ошибки .

Поэтому в вашем случае.нужно сверить данные кадастрового паспорта на ваш участк  ( удельный показатель, кадастровая стоимость, категория земель др.) с данными которые содержаться в  приложениях  к постановлению Правительства области об утверждении кадастровой стоимости  земельных участков. Обратите внимание, что в соответствии с Законом об оценочной   деятельности. рыночная оценка стоимости земельных участков должна проводится не реже одного раза в 5 лет А следовательно, и постановление Правительства области об утверждении кадастровой стоимости земельных участков имеет юридическую силу не более .5 лет.

 Вы также можете обратиться к независимому оценщику, который определит рыночную стоимость вашего земельного участка.

И в случае больших расхождений с кадастровой стоимостью, утвержденной Правительством области,  Вы вправе обжаловать областном суде  Постановление в части, относящейся к вашему участку. 

Если Вы установите расхождения данных  кадастрового паспорта с  данными в приложениях к постановлению Правительства  об утверждении кадастровой стоимости земельного участка, то Вы вправе обжаловать действия работников кадастровой палаты и потребовать  внесения изменения в кадастровый паспорт вашего участка. Соответственно и изменится размер земельного налога.

Судебную практику по обжалованию действий сотрудника кадастровой палаты прилагаю

Эксперт:

Уважаемый Сергей!

Дополнительно к мнению коллег укажу на следующее:

1. Ставка земельного налога устанавливается исходя из произведения кадастровой стоимости на процент, установленный актом органа муниципального образования (в Вашем случае — 0,2).

2. Кадастровая стоимость в 2012-13 изменилась в связи с государственной оценкой кадастровой стоимости. При этом результаты оценки были утверждены в конце 13-го года, но применяется оценка с 1 января 2013 года и в последующие налоговые периоды (2014, 2015 и далее). 

Поэтому в 13 году наблюдается увеличение стоимости участка. При этом информация в налоговую приходит позже, поскольку информация в реестр также вносится с задержкой (в конце 13-начале 14 года). 

3. Перерасчёт налога допускается, если:

а) уточнена сумма налога в связи с определением новой стоимости участка;

б) в результате установления судом рыночной стоимости земельного участка и внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости;

в) результате исправления технических ошибок, допущенных при внесении сведений в государственный кадастр.

Ухудшение положения плательщика (увеличение налога) допускается, если увеличение кадастровой стоимости связано с изменением категории земель либо вида разрешенного использования.  Подобные изменения в любом случае применяются с 1 января следующего за изменениями года.

Т.е.в случае 13-года в любом случае применяется и новая кадастровая стоимость, и новая ставка в связи с изменением вида использования. Уменьшить сумму налога Вы вправе, обратившись в  Тверской областной суд с установлением кадастровой стоимости равной рыночной (она обычно меньше), или изменив вид использования.

В отношение 12-го года: ФНС права, что налог за 12 рассчитывается исходя из данных по состоянию на 1 января 12 года. Изменение вида использования расчет за 12 год не меняет.

Если у Вас имеются сомнения в расчёте, обратитесь в налоговую за разъяснением, это Ваше право.

В остальном согласен с коллегами.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kadastr.ktotam.pro/article/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/udelnyj-pokazatel
  • https://pravonedv.ru/obshhee/udelnyj-pokazatel.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий