Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК — организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды. Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, че. Каковы функции ТСЖ? Как осуществляется управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья? Можно ли создать многодомовые ТСЖ? О том, что такое ТСЖ и как оно работает, расскажет статья.

Понятийный аппарат

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Под этим термином понимается некоммерческая организация, созданная собственниками квартир для управления их многоквартирным зданием (ст.135 ЖК РФ) и учреждается на общем собрании.

Даже когда жилой дом еще только строится, собственники уже могут создать ТСЖ (ст.139 ЖК РФ). Также эта организация может быть реорганизована в жилищно-строительный кооператив (ст.140 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья многоквартирного дома по сути своей не что иное, как юридическое лицо. То есть, оно зарегистрировано по установленным для этого нормам, имеет свой устав, юридический адрес, особую печать, банковские счета.

Члены товарищества и другие хозяева квадратных метров платят расходы исходя из размера своей доли в общем скарбе. А если один из них нарушает законодательство или чинит препоны для действий организации, такого участника вполне могут законно исключить.

Жители могут выбрать по своему усмотрению тот вариант управления, который бы наиболее отвечал их требованиям. Например, это:

  • Управляющая компания;
  • Товарищество собственников жилья, либо жилищно-строительный кооператив;
  • непосредственное управление.

Для осуществления такого выбора, однако, одного желания собственников мало. Нужно брать в расчет многие факторы, среди них такие, как:

  • уровень дохода обитателей дома, их дисциплинированность;
  • есть или нет приборы учета;
  • какие отношения сложились с поставщиками ресурсов;
  • какие управляющие организации уже есть.

О том, какие объекты придомовой территории и общедомового имущества находятся на балансе ТСЖ, а также о том, кто имеет право оказывать товариществу технические и другие услуги, возможно узнать на нашем сайте.

Понятие «управление многоквартирным домом ТСЖ». Что понимается под этим словосочетанием, современное законодательство никак не уточняет.

Тем не менее, именно означенному правлению. Чтобы иметь точное стабильное понимание того или иного слова, нужно определиться с его признаками.

Так к признакам управления относятся:

  • осуществление деятельности;
  • согласованность и единство;
  • целенаправленность действий;
  • объект;
  • субъект.

О том, как и куда пожаловаться на работу товарищества, или как выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

Реестр членов ТСЖ

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

  • наименование товарищества собственников жилья;
  • юридический адрес ТСЖ;
  • данные ИНН;
  • дату создания;
  • перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

  • Полное наименование.
  • Местонахождение.
  • Правовой статус.
  • Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
  • Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
  • Разграничение компетенций между органами объединения.
  • Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

  1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
  2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Определение понятия ТСЖ

Товарищество собственников жилья - вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статьей 135 ЖК РФ).

 Функции, задачи и цели организации

Фото 2

Функции в ТСН распределены следующим образом:

  • Контроль и управление ведут на собрании собственников.
  • Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
  • Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ — это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

  • совместное руководство и распоряжение общедомовым имуществом;
  • получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и благоустройству;
  • содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Права и обязанности членов ТСЖ

Фото 3

К первым относится:

  • возможность распоряжения своей собственностью без согласования с другими членами организации;
  • участие в собраниях, вносить предложения по улучшению качества проживания или эффективности правления;
  • доступ к общему имуществу;
  • избирать членов правления и самим заявлять свою кандидатуру.

Что же касается обязанностей, то это:

  • пользоваться домом в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, также другими требованиями закона;
  • вовремя и полностью платить за услуги ЖКХ;
  • выполнять законодательные требования, относящиеся к вопросу управления организации;
  • участие в содержании; строительстве; капитальном ремонте дома.

На что ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК):

  • устанавливать суммы платежей по ЖКХ;
  • составлять сметы;
  • подписывать документы об оказании различных услуг, также по управлению домом и по содержанию общего имущества;
  • предоставлять работы и услуги по запросу собственников;
  • совершать юридические действия с помещениями, являющимися собственностью данной организации;
  • приобретать недвижимость в собственность организации;
  • предоставлять в пользование третьих лиц часть общего имущества.
При осуществлении прав товарищество ориентируется, не затронет ли это законные интересы других лиц, в частности — жителей дома.

Читайте нашу статью о правах и обязанностях членов ТСЖ и учредителей перед жильцами.

Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ

С введением с главы 5 параграфа 6 ГК РФ, законодатель не отменил понятия "товарищество собственников жилья".

Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.

Так, например, в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее.

"..Согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости".

В письме Минстроя РФ от 10 апреля 2015 года N 10407-АЧ/04 (*см. полный текст письма во вложении) указывается также следующее:

"..создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.

..действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Законом N 99-ФЗ, не установлено требование об осуществлении перерегистрации ТСЖ в ТСН.."

Отличие ТСЖ от ТСН

Если ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, то ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.

Таким образом, ТСН, по сравнению с ТСЖ, - более широкое понятие, при том, что цели создания и ТСЖ и ТСН аналогичны (п. 1 ст. ГК РФ).

Нужна ли перерегистрация ТСЖ в ТСН? Разъяснения Минстроя и ФНС

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова

  • "товарищество собственников недвижимости" для ТСН;
  • "товарищество собственников жилья" для ТСЖ (п. 2 ст. ГК РФ; ч. 2 ст. 135 ЖК РФ)"

В письме Минстроя России от N 1367-ЕС/04 (**см. полный текст письма во вложении) указывается следующее.

"Учитывая, что ТСЖ создается как вид товарищества собственников недвижимости, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид - товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 статьи 52 ГК РФ). Данная позиция отражена в письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752.

На основании вышеизложенного Минстрой России сообщает, что при заполнении заявления о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников жилья, либо для внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, для представления в регистрирующий орган, необходимо указывать "ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "(наименование)".

В письме ФНС России от N СА-2-14/[email protected] (***см. полный текст письма во вложении) указано следующее:

"Учитывая, что ТСЖ создается как вид товарищества собственников недвижимости (подпункт 4 пункта 3 статьи 50 ГК РФ), указание в наименовании товарищества собственников жилья его организационно-правовой формы - товарищества собственников недвижимости - в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид - товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 статьи 52 ГК РФ в редакции Федерального закона от 23 мая 2015 г. N 133-ФЗ)".

См. также "Товарищество собственников недвижимости":

  • Определение понятия "товарищество собственников недвижимости"
  • ТСН и ТСЖ, СНТ, ДНТ, ОНТ
  • Признаки ТСН
  • Отличие ТСН от ТСЖ

В рубрике "ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Деятельность. Управление домом" рекомендуем публикации на темы:

  • Обязанности управляющей компании, ТСЖ. Нарушение обязательств, причинение ущерба
  • Содержание и ремонт общего имущества
  • Жалоба на управляющую компанию
  • Общее собрание собственников помещений дома, общее собрание ТСЖ. Обжалование
  • Смена способа управления жилым домом
  • Общее имущество собственников. Владение, пользование, распоряжение

Функции ТСЖ

Фото 4
Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ, а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

  • контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как вывоз мусора, уборка улиц, поддержание чистоты в подъездах и прочие;
  • решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
  • отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
  • обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
  • предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
  • обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
  • выделение парковочных мест, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
  • выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения — составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

  • утверждается всеми владельцами квартир;
  • должен быть пронумерован и подписан председателем;
  • подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

  • адреса входящих в ТСЖ зданий;
  • место и дата составления;
  • цель, с которой создавалось товарищество;
  • права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Проблемы ведения управления

Фото 5

Следует понимать, что хотя товарищество есть юр.лицо, руководство им все же отличается от руководства обычной фирмой. Например в случае острого несогласия или недобросовестности одного из нижестоящих кадров, глава компании может его попросту уволить и забыть об этом человеке.

У председателя ТСЖ все не так просто — отношения с жильцами играют весьма значительную роль в эффективности управления. К тому же предприниматель может принять такое решение, что называется, в одно лицо. В товариществе это невозможно без присутствия бухгалтера и членов ревизионной комиссии.

Еще одна проблема такого вида правления — это ее негибкость. Как видно уже хотя бы из предыдущего примера, нужно для каждого, даже вроде бы самого простого решения как минимум пять человек — чтобы оно хотя бы было просто законным. Эффективность от этого зачастую страдает.

Более того, специалистами отмечено, что членов правления необходимо постоянно переизбирать. И руководящий состав организации должен регулярно обновляться.

Проблему представляет собой и разные взгляды собственников по поводу управления зданием или пользования придомовой зоной. Например, одни разбивают клумбы и всячески третируют собственников собак, другие же говорят, что незачем делать такие дворы, которыми можно только любоваться, и т.д.

Председателя выбирают на тот срок, который зафиксирован в учредительном документе. Он предоставляет регулярную бухгалтерскую отчетность в налоговую инспекцию; заключает договора, ведет отчетность организации.

О плюсах и минусах ТСЖ, а также о вопросах его реорганизации, ликвидации или банкротства, читайте из наших статей.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

  • ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
  • ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

  • Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
  • Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
  • ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
  • Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
  • Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

  • Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
  • Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
  • ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Функции в многоквартирном доме

Фото 6

К функциям товарищества относится:

  • предоставление и выполнение услуг собственникам помещений;
  • обеспечение должного санитарного состояния;
  • контроль над компаниями, клининговыми фирмами или частными лицами — всеми, кто отвечает за чистоту в пределах дома и прилегающей к нему зоны;
  • установка парковочных мест и детских площадок, если подобное подразумевается уставом;
  • выполнение других обязанностей, предписанных уставом.

Читайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, о правовом регулировании товарищества, а также о том, обязано ли оно иметь свой официальный сайт. Образцы всех необходимых документов, квитанций и справок для ТСЖ вы можете скачать тут.

Вопросы и ответы

Предыстория.

У нас была одна организация ДНТ, потом все переиграли и сделали Некоммерческое партнерство. Теперь говорят что нужно еще и ТСЖ, причем то ли вместо НП то ли наряду с ним. в общем, ввиду неопытности в этой сфере, запутался я полностью, что для чего и кому, так сказать и почему это выгодно.

Вопрос такой, уважаемые специалисты, подскажите пожалуйста, при входе всех или большинства собственников в ДНП или ТСЖ, общие зоны в деревне (поселок у нас) как то: детская площадка, дороги, спорт площадка, переходят ли автоматом на баланс ТСЖ или НП. грубо говоря, правление этих организаций может ли заложить это имущество для получения скажем кредита. Желательны сноски из ФЗ о товариществах собственников жилья.

Эксперт:

Иван!

Вы спрашиваете: «при входе всех или большинства собственников в ДНП или ТСЖ, общие зоны в деревне (поселок у нас) как то: детская площадка, дороги, спорт площадка, переходят ли автоматом на баланс ТСЖ или НП. грубо говоря, правление этих организаций может ли заложить это имущество для получения скажем кредита».

Думаю, что заложить перечисленное Вами имущество для получения кредита будет  нельзя и вот почему: дело в том, что заложить можно имущество, принадлежащее собственнику, а НП или ТСЖ — это представительный орган собственников жилья (товарищество собственников жилья) и все указанное Вами имущество находится в оперативном управлении ТСЖ (НП). А это, как известно, не является собственностью. В случае не погашения кредита, под который заложены детская площадка, дороги, спортплощадка должны перейти в собственность банка. Между тем все перечисленное находится в общедолевой собственности жителей дома (домов). Это будет противоречить нормам Жилищного кодекса РФ (гл. 6 ЖК РФ).

Эксперт:

Иван!

Теоретически статья 137 ЖК РФ предоставляет право ТСЖ пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством. Однако, получить кредит для товарищества собственников жилья очень сложно

Товарищество собственников жилья не имеет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита. Единственный вариант — заложить квартиры собственников помещений в обеспечение кредита товарищества. Вряд ли владельцы квартир согласятся рисковать своими квартирами.

Детские, спортивные площадки, а также иное имущество являющееся общим имуществом многоквартирного дома, не может служить залогом, так как их судьба своим предназначением и законом жестко связана с судьбой квартир — это места общего пользования. Залогом могут служить нежилые помещения, принадлежащие на правах собственности товариществу. В любом случае, решение — обратиться за кредитом — должно быть принято гласно на общем собрании товарищества.

Необходимо также задаться вопросом: В состоянии ли товарищество вернуть кредит с процентами?

Эксперт:

Статья 135 Жилищного кодекса гласит:

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

То есть детская площадка, дороги, спорт площадка это переходит в управление ТСЖ и не является вашей собственностью, а является общим имуществом в многоквартирном доме.

Эксперт:

Уважаемый Иван!

Не совсем понятно, при чём здесь вообще ТСЖ, если у Вас посёлок (земли под дачное строительство, и даже не под ИЖС) функционирует в форме ДНТ, ведь ТСЖ касается только многоквартирных домов. Обычно для управления общим имуществом создают как раз НП наряду с ДНТ. А теперь Ваш вопрос, почему?

Существенная
разница между ДНТ и НП:  В соответствии
со ст. 244 ГК РФ и п. 2 ст. 4 Закона N 66-ФЗ в садоводческом некоммерческом товариществе имущество
общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет
целевых взносов, является общей
собственностью его членов, а не товарищества как юридического лица.

Именно по этой причине Ваша инициативная группа хочет создать ещё что-то, чтобы общее имущество было в управлении юрлица и можно было брать кредиты.

В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих
организациях» (далее — Закон N 7-ФЗ) некоммерческим партнерством
признается основанная на членстве некоммерческая организация, учрежденная
гражданами и (или) юридическими лицами для содействия ее членам в осуществлении
деятельности, направленной на достижение целей, предусмотренных п. 2 ст. 2 Закона N 7-ФЗ. Вот в этом самом НП имущество, которое передаётся ему его членами (а туда войдут члены ДНТ), является уже собственностью этого юрлица и оно может брать кредиты. Кроме того, НП может оформить в собственность земельные участки общего пользования ПОД детскими и спортивными площадками + оформить в собственность газопровод и ВЗУ, а потом распределять эти услуги среди членов за ежемесячную плату.

Вопрос касательно законов о ТСЖ 2014 года. Подскажите пожалуйста, вопрос в следующем:

Имеет ли право товарищество собственников недвижимости (не жилья) управлять домом????

Эксперт:

Согласно ст. 161 ЖК РФ:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Таким образом, ТСЖ — одна из форм управления, т.е. ТСЖ может управлять домом если жильцы этого дома изберут данную форму управления на общем собрании

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/tszh/kak-rabotaet.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a8151d8256d5cc7e5a774c5
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/uk/tovarishhestvo-sobstvennikov-nedvizhimosti.html
  • http://logos-pravo.ru/articles/tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-tszh-ponyatie
  • https://ozhkh.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/funktsii-i-zadachi
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий