Какие стандартные разделы содержаться в ипотечном договоре. Что включают индивидуальные условия. На что следует обратить внимание перед подписанием договора. Образец правил предоставления и погашения кредита. Понятие ипотечного кредита. Основные виды ипотеки и процентных ставок по ней. Предмет ипотечного кредитования. За границу с ипотекой. Обналичивание ипотеки

Индивидуальные условия ипотеки

Данная часть документа определяет ключевые показатели сделки и состоит из следующих разделов:

  1. Реквизиты сторон – указывается информация о банке и получателе кредита. Речь идет о наименовании сторон, адреса их местоположения и регистрации, паспортных данных заемщика и т.д.
  2. Предмет договора (индивидуальные условия) – здесь описывается имущество, которое будет выступать залогом, указывается сумма кредита, срок его действия, размер ежемесячного платежа, процентная ставка, возможные скидки и надбавки к ней, платежный период и штрафные санкции за просрочку.
  3. Правила расчета процентной ставки, а также скидок и надбавок к ней.
  4. Предмет ипотеки – подробная характеристика приобретаемого объекта недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, размер жилых и нежилых помещений, данные продавца, а также порядок оформления собственности. Здесь же прописывается стоимость квартиры и регистрирующий сделку орган.
  5. Обеспечение – указывается предмет залога, а также данные поручителей при их наличии и степень их ответственности.
  6. Страхование – этот раздел посвящен страхованию объекта обеспечения. Здесь указывается обязанность владельца имущества ежегодно страховать недвижимость от рисков повреждения и утраты. Также подробно прописываются риски, которые страхуются в обязательном и добровольном порядке, срок страхования, а также суммы по рискам. Если предусмотрено страхование поручителя, то это также пишется в данном пункте.
  7. Порядок предоставления – как происходит заключение сделки и расчет по ней, какие документы необходимо предоставить в банк после регистрации купли-продажи.
  8. Прочие условия – подробно расписан порядок уведомления банка и заемщика о наступлении касающихся ипотечного договора случаев, согласие на использование персональных данных и доступ к кредитной истории заемщика. Также определен порядок списания средств в счет погашения долга.

Как заработать на ипотеке

На первый взгляд, вопрос звучит странно: называя ипотеку рабством, пытаться на этом заработать? Однако и здесь есть действительно реальные и законные способы заработка. Правда, их всего два:

  1. Сдача в аренду приобретенной недвижимости. Здесь важно, чтобы сумма арендной платы перекрывала не только сам кредит и коммунальные платежи, но и дополнительные расходы заемщика по страхованию. Поэтому, приобретая квартиру с такой целью, важно заранее изучить цены на рынке арендованного жилья.
  2. Перепродажа жилья. Подразумевается приобретение квартиры на стадии котлована по минимальной цене и ее последующая перепродажа после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь возможность заработка может растянуться на долгие годы и есть риск попасть на долгострой или недострой. К тому же стоит учитывать и размер банковских процентов. В некоторых случаях общей, выплаченной банку суммы, хватает на приобретение двух аналогичных квартир.

Что такое титульный период

В случае приобретения жилья на первичном рынке, применяется понятие титульного периода. Это тот промежуток времени, который наступил в момент регистрации права собственности на купленное по ипотеке жилье и продолжается до конца срока действия договора кредитования.

До приобретения заемщиком права собственности идет фаза строительства и ввода здания в эксплуатацию. Этот период называется инвестиционным.

Как правило, в титульном периоде процентная ставка снижается. Однако вместе со снижением размера процентов банк может потребовать так называемое страхование титула. То есть страховка оформляется по риску «утрата права собственности».

Виды ипотечных платежей

Для возврата целевой ипотеки предусмотрены 2 вида платежей: постоянные (аннуитетные) и переменные (дифференцированные).

Аннуитетный платеж неизменен на протяжении всего периода кредитования. В его составе в первые месяцы преобладают проценты за пользование ссудой, и лишь малая часть приходится на тело кредита. С течением времени пропорции процентов и самого долга меняются и к концу срока заемщик начинает расплачиваться по основной задолженности. Если для кредитования вы выберете Сбербанк, платеж будет именно таким.

Дифференцированный платеж постоянно меняется. Самый распространенный вариант – сумма основного долга фиксирована на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток долга. За счет такого подхода ежемесячный взнос по кредиту каждый раз немного уменьшается.

Такой подход мало применяется в ипотечном кредитовании, поскольку в первые месяцы нагрузка на семейный бюджет оказывается непосильной. «Россельхозбанк» – один из немногих, кто до сих пор практикует оформление таких платежей в рамках ипотеки.

Наряду с этим существуют и другие виды дифференцированных взносов:

  1. График, подразумевающий рост платежа. Устанавливается для заемщиков, которые временно находятся в непростой ситуации, но со временем станут достаточно платежеспособными, чтобы оплачивать более высокие взносы.
  2. Шаровой платеж. Используется крупная выплата в конце срока. Например, весь срок действия кредита заемщик гасил одни лишь проценты, а в последний месяц должен отдать сумму основной задолженности. Или наоборот – проценты платятся в составе последнего взноса. Бывают и случаи комбинированных выплат: несколько лет клиент выплачивает банку часть основного займа и часть процентов, а оставшаяся сумма все равно оплачивается единовременно в конце срока.
  3. С переменной процентной ставкой. Применяется в основном в рамках программ с государственной поддержкой. На первое время устанавливается более низкая ставка, а потом повышается до общего уровня. На период, когда размер процентов ниже, недополученную прибыль банку выплачивает государство.
Фото 1

Можно ли обналичить ипотеку

По общему правилу размер займа перечисляется на счет продавца или застройщика. Поэтому единственный способ законно обналичить обычную ипотеку – воспользоваться соответствующим банковским предложением. Некоторые финансовые организации позволяют снимать наличность со ссудного счета и самостоятельно производить расчеты с продавцом. Но в этом случае для надлежащего обеспечения по кредиту у клиента потребуют залог другой, не приобретаемой, недвижимости.

Еще один способ законного обналичивания есть у военнослужащих. Если участник НИС увольняется с военной службы по истечении срока необходимой выслуги лет, за ним законодательно закреплено право на получение ипотечных средств. Все, накопленные к тому времени на специальном счете деньги, выдаются на руки.

Важно! Все остальные предложения, которые можно встретить в сети – мошеннические схемы, на каждую из которых найдется своя статья в Уголовном кодексе.

Что такое предмет ипотеки

Предметом ипотеки называют то имущество, которое планируется передать в залог. Статьей 5 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» строго регламентирован перечень имущества, которое может быть передано в залог в рамках ипотеки:

  • земельные участки;
  • здания, сооружения, предприятия;
  • жилая недвижимость (квартиры, дома, комнаты);
  • гаражи, дачи, садовые домики;
  • воздушные и морские суда;
  • машино-места.

Если недвижимое имущество принадлежит заемщику на правах аренды, закон разрешает залог этих прав. Имущество может быть передано в обременение только целиком, вместе со всеми имеющимися принадлежностями, а частные дома и отдельно стоящие сооружения – исключительно вместе с участком земли, на котором они расположены.

Что такое ипотека

Ипотека – это одна из форм залога, при которой должник передает кредитору недвижимое имущество. Впоследствии держатель залога может получить назад свои деньги за счет реализации имущества.

В финансовом словаре термин расшифровывается как сдача недвижимости в залог для получения банковского кредита. Простой же обыватель привык понимать под словом «ипотека» жилищное кредитование. Встречается и еще одно толкование «ипотека – это рабство», с которым нельзя не согласиться. Особенно если речь идет о валютном кредите.

Ипотека, как банковский заём, оформляется на любого гражданина РФ, который соответствует всем требованиям финансовой организации и имеет достаточный уровень дохода. Причем для оформления кредита неважно, есть ли в собственности заемщика другое жилое помещение. Ипотеку можно оформлять и второй, и третий раз (в зависимости от желаний и возможностей).

Структура договора

Ипотечный договор заключается между банком и заемщиком, который передает в залог приобретаемую в кредит недвижимость. Дополнительного соглашения о залоге при этом не требуется, клиент подписывает закладную, которая остается у банка, а в свидетельстве о собственности делается отметка об обременении. При наличии поручителей или иного способа обеспечения, это прописывается в его условиях, но с каждым созаемщиком и поручителем подписываются отдельные соглашения.

Ипотечный договор ВТБ состоит из двух частей: Индивидуальных условий и Общих правил по условиям кредита. Вторая часть стандартная, а первая формируется под конкретного заемщика.

В качестве приложений договор завершает информация о полной стоимости продукта и согласие на обработку личных данных.

Какие виды ипотеки существуют

Принято выделять несколько видов ипотеки:

  1. Стандартная. Оформляется на общих для всех, условиях.
  2. Социальная. Ориентирована на малоимущих граждан и предоставляется с государственной поддержкой.
  3. «Молодая семья». Разработана для лиц, возраст которых не превышает установленного порога в 35 лет. Предоставляется также на льготных условиях при финансовой поддержке государства.
  4. Военная ипотека. Специальный банковский продукт для военнослужащих. Здесь тоже без помощи государства не обошлось, т.к. в кредитном проекте участвуют средства НИС.

Дополнительно ипотечные кредиты можно классифицировать в зависимости от цели, на которую испрашиваются денежные ресурсы: приобретение жилого помещения в новостройке или на вторичном рынке, земельного участка или строительство дома.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка – это плата за пользование чужими деньгами. Устанавливается она как годовой показатель. Например, если банк заявляет о 13% годовых, значит, клиент заплатит именно 13% от суммы задолженности за год. Причем каждый год сумма процентов в денежном выражении будет меняться, т.к. основная задолженность постепенно погашается.

Некоторые кредитные организации, желая заполучить клиента, озвучивают процент без «годовых». К таким предложениям стоит отнестись критически: возможно, заявленный размер платы будет взиматься не в год, а в месяц.

Чаще всего такое недобросовестное отношение можно встретить в МФО. Банки стараются честно и открыто заявлять о своих условиях (за редким исключением).

Процентная ставка основывается на размере ключевой ставки Центробанка РФ (другое название – ставка рефинансирования), которая в 2019 году равна 7,25%. К установленному ЦБ показателю кредитная организация добавляет небольшой процент маржи (т.е. доходности). В некоторых случаях ставка по целевой ипотеке может быть ниже уровня ключевой ставки. Эта ситуация касается всё тех же специальных программ, в которых часть обязательств финансируется государством.

Правила предоставления и погашения

Фото 3

Второй частью договора являются общие правила предоставления и погашения задолженности. В этом документе объясняется значения всех финансовых понятий, которые используются в договоре, а также рассказывается обо всех основных моментах сделки. Состоит этот документ из следующих разделов:

  1. Общие положения – здесь указано, что правила являются неотъемлемой частью кредитного договора.
  2. Обозначение основных терминов – в разделе расшифровываются значения основных терминов, которые встречаются в кредитном договоре.
  3. Порядок предоставления кредита – идет описания механизма выдачи кредита заемщику.
  4. Условия кредитования – этот раздел содержит порядок действий клиента в зависимости от схемы сделки.
  5. Условия наступления титульного периода (если имущество приобретается на вторичном рынке) – объясняется механизм заключения договора титульного страхования.
  6. Условия страхования рисков – тут содержится информация, от каких рисков необходимо застраховать имущество, жизнь и здоровье, а также идет описание механизма страхования.
  7. Порядок пользования кредитом и его возврат – здесь рассказывается, как заемщику обслуживать кредит, платить проценты, очередность погашения задолженности
  8. Права и обязанности сторон – в этом разделе описывается, что должен делать заемщик в течение всего срока действия договора, а также какие права он имеет. Аналогично указываются права и обязанности кредитора.
  9. Ответственность сторон – здесь речь идет о последствиях, которые ждут заемщика за невыполнение обязательств.
  10. Прочие условия – завершающий раздел правил. Он содержит важную юридическую информацию, которая не вошла в предыдущие пункты правил.

Скачать образец правил, чтобы ознакомиться с ними перед заключением сделки можно по ссылке.

Вопросы и ответы

Если подводные камни в данном договоре ипотеки?

стоит ли его подписывать? беру под 12% с условием полного страхования, смогут ли потом мне впаять страховку еще круче того что указана, поменять процентную ставку и т.д.

Эксперт:

Дмитрий договор анализируя.

Эксперт:

Доброй ночи! В целом типовой договор ипотечного кредитования. Процентную ставку в одностороннем порядке банк изменить не вправе.

Условия об изменений страховых рисков договор не содержит, также как и не определяет где Вы должны быть застрахованы. Соответственно размер страховой премии будет устанавливать страховая компания. Зачастую он не такой уж и большой — это по тем рискам, которые оговорены в Вашем кредитном договоре.

Единственно, какой момент имейте в виду, что базовая ставка по кредиту составляет 13% годовых, скидка в один процент предоставлена с условием Вашего страхования. Если откажетесь от страховки будете выплачивать кредит под 13%.

Эксперт:


но смущает то что договор стр-я подписывается после перевода кредитных денег застройщику
Дмитрий
потом после перечисления денежных средств они вам такую страховку выкатят. Не совсем понятно вы же сразу договор подписываете, а как они потом вам эту страховку впарят?
Константинов Олег

Базовая процентная ставка по выданному Вам кредиту 13 %. Только в случае применения Дисконта (полного страхования по разделу 6) она будет 12 %.

По договору:

6.2. Банк производит периодическую проверку выполнения Заемщиком условия о полном страховании рисков и по результатам проверки производит перерасчет Процентной ставки.

6.2.2. Даты периодической проверки исполнения
условия о полном страховании рисков: дата фактической
выдачи Кредита, 01 апреля и 01 октября каждого календарного года.

То есть Ваш кредит первоначально под 13 %, Банк переводит деньги, затем Вы страхуетесь, предоставляете Банку страховку и Банк Вам производит перерасчет под 12 %. Далее 2 раза в год 1 апреля и 1 октября подтверждаете перед Банком что страховку Вы оплачиваете, у Вас так и остается 12 % годовых. Если Вы перестаете оплачивать страховку то Банк начинает начислять исходя из 13 % годовых.

Как то так получается.

Эксперт:

Дмитрий!

Изучив договор могу Вам рекомендовать заключить его по следующим условиям.

Во первых условия кредитного договора не могут противоречить закону.

Согласно Закона «О банках и банковской деятельности»

Статья 29. Процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям кредитной организации
[Закон «О банках и банковской деятельности»] [Глава IV] [Статья 29]

Процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.

т.е. максимальная процентная ставка по кредиту будет составлять 13% (если Вы не будете страховать квартиру и свое здоровье.

С учетом того, что сейчас довольно высокие ставки по кредитам в том, числе и ипотечным Вам предлагают выгодные условия.

Само содержание договора типичное, никаких особых минусов нет (сам постоянно работаю с банками и проблемными заемщиками).

Нам нужно составить соглашение или отказ ( незнаем как точно называется) от уплаты ипотеки.Это нужно для того , чтобы при рассмотрении дела в суде, у нас были какие то документы, что мы обращались в банк за помощью, при предоставлении каких-нибудь условий. Одним словом , чтобы это не было всё только на словах. Дело в том,что в 2013 году муж получил на работе одобрение на покупку квартиры( вторичное жильё) по корпоративной поддержке ОАО "РЖД" . На данное время муж лишился работы по состоянию здоровья (не допуск невролога по мед. показаниям). Он был основной заёмщик. Соответственно, сейчас у нас нет возможности выплачивать ипотеку. При обращении в банк ВТБ -24 нам сказали, что в нашем случае нужно продать квартиру и выплатить основной долг, либо, при большой задолженности, дело будет передано в суд. Хотя никакой документ не запросили, что он не является на данный момент железнодорожником и считается безработным. Но сейчас квартиры в цене сильно упали и мы ничего не выиграем. Квартиру терять нам не хочется. Мы не скрываемся и не хотим, чтоб нас считали злостными неплательщиками. Да, у нас сложилась непростая ситуация. Потеря работы, нет дохода в семье, проблемное трудоустройство. И вот мы хотели бы узнать, как нам быть?

Эксперт:

Лиана Александровна,

На мой взгляд, Вам необходимо обратиться в банк с заявлением о реструктуризации вашей задолженности, или предоставлении вам отсрочки по уплате периодических платежей, т.н. кредитные каникулы.

Кредитные каникулы – это один из вариантов реструктуризации кредита.

Кредитные каникулы бывают двух видов:

Отсрочка всего платежа по кредиту. При выборе этого варианта, во время
действия кредитных каникул не будете платить по кредиту вовсе, но,
после окончания каникул, ваш ежемесячный платеж будет увеличен на сумму
процентов, которые «накапали» за то время, пока вы отдыхали. То есть, по
факту, вам выдадут новый график платежей по кредиту.

Отсрочка погашения основного долга. При этом варианте проценты по
кредиту вы продолжите платить на ежемесячной основе, а после окончания
кредитных каникул ваш платеж останется неизменным, но, увеличится срок
кредита на срок полученной отсрочки. Однако, такой вариант не даст вам
сильно сэкономить, так как проценты по кредиту, как правило, занимают
львиную долю в вашем ежемесячном платеже.

Если банк предоставит Вам кредитные каникулы, то возможно вы сможете уладить свои проблемы, например, найти новую работу, и не лишиться жилья

Нам нужно составить соглашение или отказ ( незнаем как точно называется) от уплаты ипотеки
Верещагина Лиана Александровна

Составление документа — услуга платная.

Эксперт:
На данное время муж лишился работы по состоянию здоровья (не допуск невролога по мед. показаниям)
Верещагина Лиана Александровна

Уточните, а данное заболевание было при оформлении ипотеки, т.е не является ли страховым случаем?

И вот мы хотели бы узнать, как нам быть?
Верещагина Лиана Александровна

Заявление о реструктуризации просили?

Нам нужно составить соглашение или отказ ( незнаем как точно называется) от уплаты ипотеки.
Верещагина Лиана Александровна

Обратитесь к любому юристу (можете ко мне) для составления документа

Эксперт:


В Банк можете направить заявление следующего содержания:

В ________________________________________

(наименование кредитной организации)

________________________________________

(индекс, адрес местонахождения Банка)

От: _______________________________________

(наименование/Ф.И.О. Клиента)

_______________________________________

(индекс, адрес места нахождения/ Клиента)

Заявление

"___"____ г. между _________________и ____________________________был

(Ф.И.О. Клиента) (наименование банка)

заключен ____________ договор № _________ от "___"__________ ____ г. на
следующих условиях: сумма кредита____________________ рублей, на срок __________,
(срок окончательного возврата кредита "___"__________
____ г) процентная ставка по кредиту______ годовых, целевое использование ___________________________________.

С "___"______ г произошло ухудшение моего финансового положения связанного с

__________________________________________________________________

(потеря работы, снижение заработной платы или уменьшение совокупного дохода, стихийные бедствия, форс мажор, болезнь и прочее

что подтверждается следующим:___________________________________________

(указать документы, подтверждающие причину: справка о доходах, доказательство получения статуса безработного, и т.д.)

На всем протяжении срока действия __________договора № _________ от
"___"__________ ____ г. мною, своевременно выплачивались Банку
все платежи: основной долг, проценты, комиссии, до момента ухудшения моего финансового положения.

На основании вышеизложенного, прошу произвести реструктуризацию задолженности по кредитному договору № _________ от "___"__________ ____ г., и рассмотреть возможность:

1. предоставить каникулы;

2. снизить размер процентной ставки;

3. пролонгировать сумму основного
долга на срок ________, изменив срок окончательного погашения кредита.

Также можете указать сумму, которую на настоящий момент Вы могли бы платить и с какой периодичностью.

Приложение:

1. Копия доказательств подтверждающих ухудшение финансового положения- например, трудовая книжка мужа, что он уволен и не трудоустроен. Может быть какие-то мед.заключения, на основании которых он лишился работы.

__________________________________ (ФИО )

подпись

______________
дата

Ответ прошу направить по адресу __________или сообщить по телефону:________

Данное заявление относите в банк, и на своем экземпляре получаете входящий номер. Либо направляете заказным письмом с описью и уведомлением о вручении в Банк по адресу, указанному в договоре.

Эксперт:

все очень просто. Коллеги уже образец выложили, необходимо написать заявление о реструктуризации долга, если банк его одобрит, то он так скажем просто увеличит время выплат Ваших, то есть растянет срок выплат, если в реструктуризации Вам откажут, то придется платить, либо как Вам банк указал, здесь других вариантов нет.

Платите по графику платежей, поскольку если не будете платить возникнет просрочка и так далее.

С уважением, Олег

Источники

Использованные источники информации.

  • https://creditkin.guru/ipoteka/dogovor-vtb-24-podvodnye-kamni.html
  • https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnyj-kredit.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий