Переуступка прав аренды нежилого помещения сегодня стала занимать значительное место в отношениях коммерческих организаций. Что такое ППА, для чего нужно и кому выгодно, особенности заключения будет интересно знать каждому предпринимателю. Что такое переуступка прав аренды. Чем от личается от субаренды. Кто может оформлять и как проводится процедура.

Отличия от субаренды

Некоторые люди не могут понять, в чем отличие субаренды от договора о переуступке прав. Подробнее с отличиями можно ознакомиться в 22 статье ЗК РФ. Если вкратце, то субарендатор продолжает нести ответственность и должен соблюдать условия, указанные в договоре. При переуступке все обязанности предыдущего арендатора в полном объеме передаются новому.

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

  • избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
  • снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
  • может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
  • может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

  • недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
  • бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
  • для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

  • найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
  • между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
  • к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
  • он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

  • он может столкнуться с риском мошенничества;
  • при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
  • если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Фото 1

Что такое переуступка прав аренды

Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.

Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?

Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.

Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.

Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.

Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.

В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.

Обратите внимание! Ваша кнопка помощи! Посоветуйтесь со своими друзьями, ведь среди них точно есть те, кто сталкивался с этим же вопросом! Узнайте мнение друзей одним кликом - выберите социальную сеть, где вы зарегистрированы:

Кому выгодно

В чем разница договора найма и аренды?Порядок составления договора аренды квартирыКак расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?Оформление договора аренды между юридическим и физическим лицом?Как оформить договор аренды комнаты?Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Проведение данной процедуры является выгодным решением для всех сторон сделки. Нынешний арендодатель не должен прекращать действие договора, а просто передает собственность. Новый арендатор и арендодатель не хотят переходить к созданию нового соглашения, именно это является основополагающим фактом популярности данной услуги.

Виды ограничений

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

  1. Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
  2. Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
  3. Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
  4. Когда существуют обязательства в отношении земли.

Порядок регистрации

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

 Образец договора

Фото 3

Основанием перехода собственности во временное пользование другому человеку или организации будет документ, называемый договором переуступки. Данное соглашение не имеет формы, утвержденной государством, поэтому его составление не должно доставить определенных проблем, а в самом документе должна содержаться следующая информация:

  • Место проведения сделки и дата её оформления;
  • Личные и контактные данные лиц, принимающих участие в сделке;
  • Предмет аренды;
  • Полное и максимально подробное описание земельного надела, подлежащего переуступке;
  • Условия аренды, указанные в первоначальном соглашении;
  • Наличие обременений (если имеются).

Обе стороны сделки не имеют права изменять условия сделки, которые были утверждены при составлении договора аренды.

Скачать Образец договора переуступки права аренды на земельный участок.doc

Договор о переходе земельного участка направляется фактическому собственнику жилья. В нем указываются основания передачи ЗУ и полные данные о будущем временном собственнике жилья. В некоторых ситуациях владелец участка может отказать в проведении процедуры перехода участка другому арендатору, но в большинстве случаев данный процесс проходит гладко. Это связано с тем, что условия аренды не меняются.

После того, как владелец ЗУ вынес утвердительное решение и разрешил переуступку необходимо произвести регистрацию данной сделки. Для этого необходимо подать заявление в Росеестр. Это можно сделать как лично, так и через интернет. Второй вариант является наиболее удобным, но срок утверждения в данном случае будет незначительно увеличен.

Что такое продажа прав аренды?

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Список документов

Перед тем, как перейти к составлению заявления на переуступку прав аренды нужно собрать необходимые документы. К ним относятся:

  • Само заявление;
  • Удостоверение личности (если участники физические лица);
  • Справка из ЕГРП для юридических лиц;
  • Копию ИНН;
  • Арендное соглашение;
  • Кадастровый план;
  • Документ, подтверждающий право собственности на участок;
  • Земельный план;
  • Согласие владельца земельного участка.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

  • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
  • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Преимущества ППА для арендатора

Фото 4

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Порядок и правила переуступки прав аренды

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Обратите внимание на то, что при уступке недопустимо передавать те полномочия, которыми цедент не обладает. Также недопустимо иным образом нарушать положения договора аренды. Все его существенные положения должны дублироваться без изменений.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Какие документы понадобятся

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

  • гражданский паспорт;
  • для представителей — доверенность;
  • договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
  • кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
  • технический план (для строений);
  • договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
  • акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

  • через Росреестр, получив выписку;
  • в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
  • через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • пакет учредительной документации;
  • разрешение соучредителей (в форме протокола с актом подсчёта голосов) на сделку.

Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:

  • свой паспорт;
  • генеральную доверенность или выписку из учредительной документации о получении полномочий на распоряжение недвижимостью.

Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.

Как правильно составить договор

Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован. Если ранее объект неоднократно переуступался, то во вновь составляемый документ вносятся также и реквизиты предшествующего дополнительного соглашения.

В договор о переуступке прав обязательно нужно внести реквизиты основного договора аренды

В целом такой документ составляется в свободной форме, которая состоит из нижеследующих элементов:

  1. Основные реквизиты, наименование документа.
  2. Вводная часть, предмет договора.
  3. Основная часть с определением существенных положений.
  4. Заключительная часть.

В основные реквизиты, после наименования документа, нужно внести дату и место его заключения. Во вводной части даются краткие сведения о правах на арендуемый объект недвижимости: от истории их получения цедентом, до положений правоустанавливающего документа, допускающих переуступку. Здесь же указываются стороны сделки, с внесением о них следующих сведений:

  • фамилия, имя, отчество;
  • год и дата рождения;
  • место проживания;
  • паспортные данные.

Мною замечено, что некоторые образцы договоров содержат такие сведения, как пол участников сделки. Считаю, что такие данные уместно вносить, когда фамилия, имя и отчество участника может вызвать заблуждения и идентифицироваться с мужчиной и женщиной. Например, в случае украинских или белорусских фамилий с редким и непривычным сочетанием имени и отчества. Зачастую такие сложные формы могут встречаться у граждан неславянских национальностей, при оформлении аренды иностранным гражданам. Если вносится пол одного участника, следует внести ту же информацию о его контрагенте. В стандартных ситуациях лишние сведения, не несущие никакой пользы, вносить не следует.

В положения основной части объект договора не вносится, так как он уже внесён во вводную часть, кроме указания его целевого назначения. То же касается сторон сделки и сведений о них, которые даются только во вводной части. Далее по тексту они вносятся как цедент и цессионарий. В документ должны входить следующие существенные положения:

  • целевое назначение объекта, согласно которому его следует использовать;
  • объём арендной платы;
  • срок аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • получение оплаты за переуступку (если она предусмотрена);
  • условия фактической передачи объекта в пользование;
  • ответственность сторон за неисполнение указанных положений;
  • условия расторжения договора.

По усмотрению сторон можно внести положение о действиях в ситуации неодолимой силы. К таковым относятся:

  • смерть или болезнь одного из участников;
  • арест участника сделки или недвижимости;
  • стихийные бедствия природного и техногенного характера.

В заключении указываются такие необходимые и дополнительные нюансы:

  • число экземпляров документа;
  • условие нотариального удостоверения;
  • необходимость регистрации в Росреестре.

По завершении текста ставятся подписи контрагентов и указываются их паспортные данные.

Для юридических лиц обязательным является внесение во вводную часть:

  • наименования организации;
  • сведений о генеральном директоре или ином уполномоченном представителе;
  • на основании чего действует уполномоченное лицо (доверенность, устав компании).

Если предшествующие экземпляры удостоверялись нотариально, то текущий документ также требуется удостоверить у нотариуса.

Права и обязанности сторон

В положении о правах и обязанностях следует внести те пункты, которые окажутся актуальными для настоящего соглашения. Передающая сторона обязуется:

  • передать объект к указанному сроку;
  • привести его в соответствующий вид;
  • оформить и передать всю сопутствующую документацию.

Она имеет право получить оплату за передачу арендных прав и требовать от цессионария добросовестного отношения к сделке.

Принимающая сторона также вправе притязать на своевременное получение недвижимости в состоянии, которое указано в договоре. Она обязана, согласно установленным положениям:

  • вносить арендную плату;
  • пользоваться недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
  • уплатить деньги за переуступку (если это предусмотрено);
  • уплатить пошлину за регистрацию;
  • принять объект и подписать акт приёмки.

Эти и другие права и обязанности, внесённые в положения договора, нужно выполнить в том виде, в котором они отражены документом. За их не исполнение может взиматься штраф, или сделка может расторгаться.

Нередко доверчивые граждане пускают на самотёк составление договора контрагентом или соглашаются с внесением неясных формулировок, допускающих интерпретацию. Впоследствии такая халатность может привести к печальным последствиям, если партнёр оказался недобросовестным. Ведь все внесённые положения придётся исполнять. Смысл заключения сделки в том, что каждая сторона получает от неё преимущества, которые вносятся в документ в качестве положений. Не исполнение этих положений может рассматриваться как не предоставление контрагентом обещанных преимуществ, а значит — нарушение имущественных прав партнёра по сделке.

Правильно составить договор переуступки права аренды можно по образцам:

  • Образец договора переуступки прав на земельный участок;
  • Образец договора для коммерческой недвижимости.

На какой срок заключается договор переуступки

Данным договором прекращается право аренды у предшествующего арендатора. Оно возникает у его правопреемника. Поэтому сроки, в отличие от субаренды, здесь устанавливаться не могут.

В то же время нужно следить за тем, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не длился дольше, чем это указано в основном договоре аренды. В этом случае нужно смотреть положения первичного документа. Если изначально аренда устанавливалась на определённый срок, то из него следует вычесть срок нахождения объекта в аренде. Например, участок был передан землевладельцу на 25 лет. Он пользовался им 8 лет, затем уступил его новому участнику. Соответственно, в договоре переуступки следует указать срок аренды в 17 лет.

Многие правообладатели земель ошибаются, получая от муниципалитета участки, без указания срока аренды и подразумевая, что их можно переуступать на том же основании. Это не так. Отсутствие срока приравнивается к периоду в 49 лет, который предусмотрен для пользования землёй, если срок не указан. При оформлении договора нужно провести расчёты, исходя из данных параметров.

Нужно ли регистрировать переуступку

Если до конца аренды по основному договору осталось меньше года — сделку можно не регистрировать. В случае пролонгации арендных прав с собственником — регистрацию провести с момента пролонгации. В остальных случаях следует исходить из положения Федеральных законов о регистрации, которые оглашают её необходимость, если право на объект переходит более чем на один год.

Регистрация проводится после заключения договора сторонами. Подписав договор, они подходят в многофункциональный центр (МФЦ) с тремя его экземплярами и пакетом прилагаемых документов. Предварительно следует:

  • написать заявление по образцу;
  • уплатить пошлину.

Заявление пишет принимающая сторона, она же уплачивает пошлину в размере:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Оба участника сделки подходят в окошко к регистратору и предъявляют 3 экземпляра договоров и пакет прилагаемой документации, которая участвовала в сделке. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита — приблизительно через 10 рабочих дней. Но если стороны сделки подходят на регистрацию в разные дни — срок регистрации может продлиться до одного месяца.

Чтобы обоим участникам сдать документацию в один день, настоятельно рекомендую выбрать дату заключения сделки и предварительно записаться в МФЦ на этот день. Так как ситуация с очередью может оказаться непредсказуемой и разрушить планы участников сделки, целесообразно взять её под контроль.

По завершении регистрации сведения о новом арендаторе будут внесены в государственный кадастр. Он получит выписку из ЕГРН, где будет указан в качестве правообладателя арендуемого объекта. А на обратной стороне экземпляров договора будет сделана отметка о регистрации.

Вопросы и ответы

возможна ли повторная переуступка права аренды земельного участка и какие документы необходимо собрать.Обязательно надо отражать сумму ,уплаченную за переуступку прав в договоре?

Эксперт:

Ольга, Да, конечно, повторная уступка прав и обязанностей по договору аренды возможна, количество таких уступок не ограничено. Вы составляете соглашение об уступке в трех экземплярах. В соглашении указываете правоустанавливающие документы цедента: договор аренды и первое соглашение об уступке (эти документы лучше предъявить специалисту приема). Если договор аренды на срок более 5 лет — надо представить подтверждение того, что Вы уведомили арендодателя о предстоящей уступке (либо уведомление с отметкой арендодателя о получении, либо уведомление с подтверждением отправки: почтовая квитанция, опись вложения, уведомление о вручении). Если стороны состоят в браке, необходимо предоставить нотариально удостоверенные согласия супругов на совершение сделки, требующей государственной регистрации. Госпошлина — 2000 рублей (оплачивается сторонами поровну). Стоимость уступки лучше указать, потому что если её не будет, это означает, что уступка безвозмездна, т.е. это фактически договор дарения имущественного права. И лицу, приобретающему это право, налоговая может предъявить требование заплатить НДФЛ с рыночной оценки этого права. 

Эксперт:

как она может рассматриваться как договор дарения, земля поселения?

ольга

Ольга, Немного разъясню, что сказала коллега Янкина, к мнению которой присоединяюсь. Речь идет не о дарении земельного участка, а о дарении имущественного права, т.е. вы безвозмездно уступаете имущественное право, которое также имеет свою цену.

Обязательно надо отражать сумму, уплаченную за переуступку прав в договоре?

ольга

Проблема состоит в том, что безвозмездное приобретение имущественного права может быть расценено налоговиками со стороны получателя как материальная выгода и соответственно может быть исчислен НДФЛ. Лучше указать какую-то сумму и получить документ, свидетельствующий о том, что она получена цедентом.

Эксперт:

Доброего времени, Ольга!

Дополню консультацию коллег…

«обязательно необходимо было оплату произвести на счет арендатора? Я прочитала на сайте, что выплата суммы считается осуществленнойв случае перечисления денежных средств  на счет арендодателя, а мы оплату произвели наличными»

В данном случе Вы платите не арендодателю (администрации) а арендадтору, т.е. по сути Вы выкупаете у него право пользования земельным участком… Документом, подтверждающим оплату, может быть в том числе расписка, оформленная в простой письменной форме… В Росреестр расписку предоставлять нет необходимости… Она Вам может понадобиться в случае обращения внимания на сделку налоговыми органами (но как правило, такие сделки налоговые не проверяют).

«какие документы необходимо собрать для составления договора и для рестрации»

В данном случае перечень довольно ограничен... 

— договор уступки (не менее двух подлинных экземпляров);

— согласие арендодателя на уступку (если договор был заключен с арендатором на срок менее 5 лет) либо уведомление арендодателя (если договор был заключен на срок более 5 лет);

— нотариальное согласие супругов обеих сторон сделки (если это физические лица)… согласие может и не предоставляться, в таком случае сделка будет являтся оспоримой и регистратором будет внесена соответствующая запись в ЕГРН…

-денежные средства (2000 рублей-для физ.лица; 22000 рублей- для юр.лица) для оплаты государственной пошлины… оплачивается лицом, обратившимся за государственной регистрацией договора…

С заявлением о государственной регистрации договора уступки может обратиться одна из сторон сделки… С собой необходимо иметь паспорт гражданина РФ в любом случае и для физ.лиц желательно СНИЛС.

Ольга, если у Вас остались вопросы, с радостью готова на них ответить!

С уважением и наилучшими пожеланиями, Алина Пучко.

Подскажите как считать все таки срок договора. На сегодняшний день договор действующий или нет? И возможна ли переуступка прав аренды в этом случае? С учетом того что на участке до сих пор нет построек. Участок выделялся в аренду под ИЖС

1. Срок действия договора закончился 13.02.2015 (т.е. за две недели до вступления нового земельного кодекса)

2. В договоре прописано следующее "Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается продленным на неопределенный срок. При этом стороны могут расторгнуть договор предупредив другую сторону за один месяц.

Эксперт:

  Сергей.

А оплата по Договору вносилась? принималась Наймодателем?  Претензии со стороны Арендодателя по пользованию земельным участком были?

Возможно применение статьи 621 ГК РФ.

Гражданский кодекс

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
 

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Эксперт:
На сегодняшний день договор действующий или нет?

Да, действующий, в силу условий договора и положений закона:

ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Эксперт:

Уважаемый Сергей! Доброго! А Арендатор продолжает пользоваться? Кто Арендодатель?

Лучше бы видеть договор в целом.

В силу ч.9 ст.22 ЗК РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По уму, конечно, бы видеть. На мой взгляд, да и возможно.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakon.center/kvartira/arenda/dogovora-pereustupki-prava.html
  • https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html
  • https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vladenie-i-polzovanie/pereustupka-prav-arendy-2.html
  • https://postrojkin.ru/chto/pereustupka-prav-arendy-chto-jeto-takoe.html
  • https://zakon.wiki/zemlya/registratsiya/pereustupka-arendy.html
  • https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html
  • http://77metrov.ru/pereustupka-prav-arendy.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий