Обеспечительный платеж в ГК РФ. Сравнение ОП с задатком и другими способами обеспечения обязательства. Обеспечительный платеж при аренде. Обеспечительный платеж известный на практике способ обеспечения исполнения обязательств, но в законе был закреплен лишь недавно в ходе реформы общей части обязательственного права. В настоящее время этот способ обеспечения регулируется ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ.

Содержание

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Обеспечительный платёж как гарантия взятых на себя обязательств

Гражданский кодекс, ст. 381.1, дает определение обеспечительному платежу (ОП) как обязательству в денежной форме произвести компенсацию возможных убытков и потерь в случае нарушения договора. Такая форма гарантии ответственности удобна, если обязательства выполняются не одномоментно, а растягиваются на длительный период времени.

  • От одной стороны к другой передаётся денежная сумма, которая в случае нарушения обязательств первым контрагентом покроет убытки второго.
  • Если таких обстоятельств не возникает, обеспечительный платеж подлежит возврату.
  • Партнёры в соглашении могут предусмотреть частичный возврат ОП в определённых договором случаях, либо пополнение суммы ОП, если она была частично израсходована из-за возникшей неустойки.
  • Предметом ОП могут быть не только деньги, но и ценные бумаги, акции, облигации, а также вещи с родовыми признаками (ст. 381.2).
  • Проценты на денежную сумму, находящуюся у партнёра в качестве обеспечительного платежа, не начисляются.

Когда применяется обеспечительный платёж

Обеспечительный платеж может быть применён только в сделках, защищённых законом. Так на основании ст. 1062, нельзя использовать гарантию в качестве ОП в игорном бизнесе или при заключении пари.

В то же время сделки на товарных, фондовых и валютных биржах, а также соглашения, учитывающие уровень инфляции и изменение процентной ставки, находятся в законодательном поле, но при выполнении условия: хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом (коммерческой организацией) и иметь банковскую лицензию или лицензию с правом проведения операций на биржах.

Прекращение действия обеспечительного платежа

  • Если договор об обеспечительном платеже стал недействительным (например, истёк его срок, либо вся сумма ушла на покрытие убытков, и плательщик отказывается пополнить ОП), это не значит, что автоматически перестает действовать основное соглашение.
  • При недействительности основного договора обеспечительной мерой является не ОП, а возврат имущества, которое было по нему получено.
  • Прекращение действия договора прекращает действие и обеспечительного платежа (ст. 329 ГК).

Способы применения обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж как гарантия сделки может быть передан как на условиях письменного, так и на условиях устного соглашения. Фото № 4

Важно понимать, что обеспечительный платеж относится к предварительным сделкам, которые являются составными частями основных обязательств, как, например, покупка квартиры или иного объекта недвижимости. Они могут быть заключены:

  • в устной форме;
  • в письменной форме.
Читайте также: Перечень документов при покупке квартиры, новой и вторичного фонда

К устным относятся простейшие сделки, которые совершаются на бытовом уровне, либо это публичный договор (покупка товара в магазине или у различных предпринимателей, то есть выдается чек или иной финансовый документ).

К письменным сделкам относятся обязательства, к которым такую форму требует закон и другие нормативные акты. При этом нужно не забывать, что к некоторым обязательствам и соглашениям закон устанавливает требования нотариального оформления.

К сожалению в Гражданском кодексе не конкретизировано требование к обеспечительному платежу, то есть не указано как он должен оформляться — письменно или устно.

Поэтому, учитывая то, что он выступает обеспечением по различным письменным сделкам (исходя из практики его применения), то лучше такие правоотношения закреплять отдельными договорами, которые будут изложены на бумаге.

В таких сделках нужно четко прописывать переданную сумму, способы ее возврата, а также случаи, в которых она не будет возвращена.

Важно знать, что некоторые специалисты в области права рекомендуют прописывать в соглашениях обеспечительного платежа условия пользования им. Как было сказано выше, переданные деньги в качестве платежа находятся в свободном обращении у их получателя. То есть он может ими свободно пользоваться и получать прибыль.

Это приводит к тому, что в случае выполнения сделки, тот, кто передал средства, получит их в начальном объеме, но покупательская способность их может упасть. Чтобы этого не произошло в договоре можно предусмотреть пункты, в которых будет установлена плата за их пользование (проценты). Таким образом, после совершенной сделки стороны останутся при своих интересах.

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Фото 2
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.

Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).

Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.

При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.

Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.

С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.

Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.

Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора

Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора

О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.

Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:

  • оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
  • содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
  • включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
  • определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
  • устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.

Любой договор аренды или купли-продажи либо какой-нибудь другой может содержать условие о внесении обеспечительного платежа.

Пример такого соглашения можно посмотреть здесь: Образец договора с обеспечительным платежом.

Что обеспечивает такой платеж?

Какие сделки могут подкрепляться обеспечительным платежом? Фото № 3

Исходя из сложившейся практики, которая выработана на рынке, обеспечительные платежи используются в следующих правоотношениях:

  1. При заключении договора аренды движимого и недвижимого имущества. Арендодатель, в большинстве случаев требует от арендополучателя внесение некоторой денежной суммы наперед, обычно она составляет арендную плату за два последних месяца пользования имуществом. В случае ненадлежащего выполнения арендополучателем своих обязанностей, переданная сумма может быть зачтена как компенсация возможных убытков. А при надлежащем выполнении, по обоюдной договоренности сторон, полученные денежные средства пойдут за последние месяцы аренды.
  2. При заключении предварительного договора. Это особенное соглашение, по которому стороны демонстрируют свои намерения на совершение каких-либо действий в будущем. Обычно это покупка различного имущества (часто недвижимого). Тонкость такого соглашения состоит в том, что оно является частью основной сделки. Например, гражданин решил купить квартиру и нашел продавца. Чтобы продемонстрировать свои намерения он может сделать обеспечительный платеж владельцу и не платить задаток, рассчитавшись тогда, когда сделка произойдет.
  3. При заключении дистрибьюторских договоров. По ним поставщики товаров и услуг договариваются с покупателями, что заказанные ими вещи будут доставлены через некоторое время, так как их нужно изготовить, но, чтобы приобретатели не отказались от сделки, она предусматривает обеспечительный платеж.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что данный вид обеспечения используется при совершении сделок, цена которых не представляет собой крупную сумму.

Важно понимать, что применять обеспечительный платеж при совершении крупных сделок не выгодно, поскольку одна из сторон должна вывести из оборота крупную сумму денег, а та, которая получит его, имеет полное право пользоваться ею без ограничений, что ставит в неравные условия стороны.

Особенности применения обеспечительного платежа

Фото 3
Особенности применения обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства. Но его можно использовать и с другими целями:

  1. В качестве закрытия договора. Стороны договариваются, что внесенными средствами будет оплачена последняя поставка товара, последний этап работы или последний месяц аренды. Это избавит от перевода средств от одного лица к другому и снимет вопрос о возврате.
  2. В качестве способа платежа. Если во время действия договора у должника не окажется средств на внесение очередного платежа, он погашается за счет обеспечения. Договор при этом продолжает свое действие, а для выполнения условия об обеспечении обязательства должник позднее снова вносит средства.
  3. В качестве оборотных средств кредитора. ГК РФ не содержит ограничений и запретов в отношении использования средств оборотного платежа, значит, кредитор может распоряжаться ими, пока действует основной договор.

Сумма обеспечительного платежа может по соглашению сторон увеличиться, если долг стал больше, и уменьшиться, если сократится сумма основного обязательства (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

ВАЖНО! Совпадение суммы, внесенной в качестве обеспечительного платежа, с ценой продажи недвижимости не может служить основанием для признания предварительного договора купли-продажи основным (п. 8 постановления Пленума ВАС от № 54, апелляционное определение Московского городского суда от по делу № 33-27079/2016).

Понятие обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж — это своего рода гарантия заключения в дальнейшем соглашения на осуществление сделки между двумя и более сторонами. Фото № 2

Под обеспечительным платежом понимается действия одной из сторон сделки, которая наступит через определенное время (в будущем), по передаче другому участнику обязательства определенной денежной суммы, которая, в случае неисполнения соглашения, пойдет на погашение возможных потерь кредитора или иного участника возникших правоотношений.

Исходя из этого, обеспечительный платеж, чтобы быть признанным таковым, должен иметь такие обязательные условия:

  1. Быть валютной ценностью. В данном случае закон четко прописывает, что в качестве такого платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое), что отличает обеспечительный платеж от залога.
  2. Переданная денежная сумма, в случае полного выполнения обязательств, должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка.
  3. Обеспечивать будущую сделку. То есть, данный вид правоотношений может возникнуть только в будущем, а чтобы стороны относились к этому добросовестно, и введен такой платеж.
  4. В случае надлежащего выполнения своих обязательств по сделке, переданные денежные средства возвращаются стороне их передавшей.
  5. При ненадлежащем исполнении сделки, переданный платеж пойдет на погашение убытков, которые были причинены добросовестному участнику обязательства.
Читайте также: Способ подачи и порядок заполнения заявления на регистрацию права собственности

Исходя из этого, обеспечительный платеж выступает некоторой гарантией того, что стороны имеют намерения совершить действия в будущем, а в случае их недобросовестного отношения к сделке переданные средства покроют возникшие убытки.

Важно знать, что обеспечительный платеж отличается от задатка тем, что последний передается как часть оплаты по будущей сделке и, в случае совершения, не возвращается, а засчитывается в счет выполненных обязательств.

Фото 3

Другие способы обеспечения обязательств

Обеспечительный платёж — это лишь один из способов гарантирования ответственности, который применяется, например, при заключении договора аренды. Помимо него, согласно ст. 329 ГК РФ, существуют такие методы:

  • неустойка (штраф);
  • задаток;
  • поручительство;
  • залог;
  • удержание имущества (вещи);
  • независимая гарантия и другие способы.

Практическое применение разных способов

  • Неустойка — это начисление в виде штрафа или пени за несвоевременный платеж. Может быть использована в кредитовании, коммунальных платежах, в договорах между поставщиком и покупателем и т. д.
  • Задаток — частичная (или полная) предоплата в счёт стоимости приобретаемого объекта (обычно используется в сделках с недвижимостью, а также при поставках дорогостоящей продукции).
  • Поручительство — обязательство третьей стороны погасить задолженность должника перед кредитором, в случае его неплатёжеспособности.
  • Залог — передача заёмщиком дорогостоящего имущества (например, квартиры, автомобиля) кредитору до полного погашения займа. На залог оформляется соответствующий документ — закладная. И поручительство, и залог применяются обычно при выдаче ипотечных кредитов.
  • Удержание вещи — временное нахождение вещи у кредитора до полного расчета должника. Почти то же, что и залог, с той лишь разницей, что на удержание не нужно оформление письменного соглашения. Способ используется обычно в денежных отношениях между физическими лицами.
  • Независимая гарантия — это гарантия, которую даёт банк либо кредитная организация выплатить другому кредитору чьи-то долги, вне зависимости от дальнейшей судьбы сделки, в т. ч. признания её недействительной.

Независимую гарантию может дать только банк или КО — любое другое юридическое или физическое лицо, берущее на себя обязательство возможно погашения в будущем чужого долга, является поручителем.

Какие гарантии берут банки

Исходя из анализа данного списка, можно сделать вывод:

Банки используют наибольшее количество способов обеспечения обязательств, стремясь защитить свои риски: неустойку, залог, поручительство, банковскую гарантию.

Рассмотрим, как работает обеспечительный платёж в договоре аренды.

Нюансы обеспечительного платежа

Особенность обеспечительного платежа в том, что кредитор получает определенную сумму до нарушения основного обязательства.

Другие обеспечительные меры требуют совершение ряда действий для получения денег, например, с поручителя. С залогом еще круче — нужно организовать процедуру обращения взыскания на предмет залога.

Более близок к обеспечительному платежу задаток, но он изначально идет в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного обязательства только если это прямо предусмотрено договором.

Это — своего рода страховка, сумма, гарантированная для получения кредитором в случае неисполнения должником своего обязательства.

Но обеспечительный платеж только покрывает фактические имущественные потери кредитора, в частности, убытки. Сверх этого получить что-то за счет платежа не получится. У него функция другая — компенсировать потери, а не наказать за неисполнение обязательства.

Обычно предметом обеспечительного платежа являются деньги. Залог денежных средств недопустим, но это было не очень удобно.

Теперь есть способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий сразу получить деньги в случае неисполнения обязательства. Правда, если сумма большая, то должник трижды подумает — стоит ли выводить ее из оборота. С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа. Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.

В какой-то мере включение в договор пункта о начислении законных процентов позволит частично компенсировать снижение покупательной способности внесенной суммы за период, пока она находится на счете кредитора.

Кстати, для стороны, получившей обеспечительный платеж, ГК РФ не содержит запрета на его использование в коммерческих целях.

Законодательные акты, регулирующие обеспечительный платеж

Порядок применения обеспечительного платежа определен в Гражданском кодексе РФ. Фото № 1

В связи с тем, что все договорные отношения регулирует Гражданский кодекс, то понятие обеспечительного платежа содержится в нем, и это единственный нормативный акт, который дает его понятие, а также регулирует сферу применения.

Как было указано выше, данное нововведение было внесено в ГК в 2015 году и закреплено в двух статьях:

  • статья 381.1, которая состоит из нескольких частей, и дает понятие, что такое обеспечительный платеж, а также в каких случаях он применяется;
  • статья 381.2, которая также состоит из нескольких частей, и рассказывает о том, какое имущество может выступать в качестве обеспечительного платежа, в основном это денежные средства, но допускается возможность передачи в качестве него различных акций и других ценных бумаг, которые обеспечены реальными деньгами.

Также можно обратить внимание на существующую судебную практику. Несмотря на то, что эта норма введена сравнительно недавно, она уже есть, и некоторые физические и юридические лица, уже обращались в суды со спорами по обеспечительным платежам.

Несмотря на то, что судебная практика в нашей системе права не выступает как законодательная, но зная как суды рассматривают те или иные споры, можно получить представление о том как правильно оформлять данные сделки.

Важно понимать, что понятие «Обеспечительный платеж», несмотря на то, что на практике такие сделки используются давно, в официальном толковании появилось только в 2015 году, и пока нет веского слова Верховного Суда о том как правильно разрешать возникшие споры по данному виду обеспечения сделок.

Залог прав по счету

Фото 5

В банковской сфере данные правоотношения также нашли свое применение. Хотя в законодательстве нет четкой трактовки таких действий, на практике это выглядит следующим образом.

Гражданин или юридическое лицо, которое планирует в будущем вступить в кредитные отношения с банком, открывает в нем специальный залоговый счет, куда вносит денежные средства. Таким образом, банк получает дополнительную гарантию на покрытие возможных убытков, а залогодатель — гарантию, что финансовое учреждение не откажет ему в предоставлении кредитных средств, которые уже обеспечены некоторой суммой.

При этом между сторонами заключается специальный договор, от которого они не могут отойти.

Важно знать, что залоговые (обеспечительные) деньги, должны быть в банке до подписания основного кредитного договора.

Передача денежных средств или ценных бумаг в качестве обеспечительного платежа

Способы передачи обеспечительного платежа. Фото № 6

Такой вид правоотношений имеет обязательную особенность, то есть средства должны быть переданы заранее, до совершения сделки. В этом и суть обеспечительного платежа, так как деньги, переданные заранее, выступают гарантией намерения сторон на совершение сделки, а также покрытия возможных убытков.

Если стороны подписывают соглашение, в котором указывается такая форма обеспечения, то они не могут прописать такие пункты как возможность зачисления его в счет основного долга. Единственным исключением является договор аренды. Но момент передачи денег за последние месяцы пользования имуществом — это устная договоренность между собственником и арендатором.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Соглашение об обеспечительном платеже

Какие-то обязательные реквизиты для соглашения об обеспечительном платеже ГК РФ не устанавливает. Но основываясь на определении обеспечительного платежа и соображениях практического характера, оно должно содержать:

  • основное обязательство, обеспечиваемое внесением обеспечительного платежа;
  • сумма обеспечительного платежа;
  • перечень обстоятельств, наступление которых дает кредитору право удовлетворить свои требования за счет суммы платежа.

Желательно указать срок наступления обстоятельств, влекущих зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства. Это вытекает из п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на необходимость возврата суммы платежа, если в определенный срок обстоятельства, предусмотренные договором не наступили.

Суть обеспечительного платежа

Обеспечительному платежу посвящены две статьи ГК РФ. Много или мало? Задаток тоже регулируется двумя статьями, однако ученые монографии пишут. Зависит степени детальности освещения вопроса.

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Норма прямо указывает на возможность обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем.
В счет обеспечения могут вноситься не только денежные средства, но и акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Например, сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет задолженности по оплате товара по договору поставки, включая начисленную неустойку.

ГК РФ предусматривает два случая, когда обеспечительный платеж подлежит возврату:

  1. обстоятельства, предусмотренные договором, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступили;
  2. прекращение обеспечиваемого обязательства.

Обеспечительный платеж не является мерой ответственности за нарушение. Сумма платежа служит для покрытия имущественных потерь и засчитывается в счет исполнения основного обязательства, а не сверх суммы задолженности или убытков.

За счет суммы обеспечительного платежа кредитор не получает удовлетворения сверх задолженности или убытков. Таким образом восстанавливается имущественное положение кредитора.

Если в итоге должник надлежащим образом исполняет обязательство, то сумма обеспечительного платежа ему возвращается.

Здесь прослеживается сходство с залогом, когда в обеспечение отдается какая-либо определенная вещь. Но если в случае с залогом права кредиторы обеспечены стоимостью вещи, то обеспечительный платеж обеспечивает исполнение денежного обязательства за счет внесенной денежной суммы. Поэтому раньше случалось, что суд квалифицировал обеспечительный платеж как недопустимый залог денежных средств.

Стоит обратить внимание, что на сумму обеспечительного платежа законные проценты по ст. 317.1 ГК РФ не начисляются.

Вопросы и ответы

Возник спор между собственником жилого помещения и арендатором относительно возврата залога собственником помещения в адрес арендатора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Договор аренды прилагается.

Описание ситуации:

- 15/02/2018 арендатором был внесен очередной платеж за квартиру в размере арендной платы за один месяц

- 26/02/2018 арендатор уведомил собственника о расторжении договора через 30 дней (уведомление в устной форме)

- на требование вернуть залог в размере разницы между суммой залога и количеством неоплаченных до расторжения договора дней (с 15 марта по 26 марта) собственник ответил отказом.

Вопрос: правомерны ли действия собственника? Если нет, какие должны быть предприняты действия со стороны арендатора по обжалованию действий собственника?

Дополнительно:

Собственник нарушил пункт 2.1 (параграф 3) договора аренды, о чем свидетельствует аудиозапись. Какие действия возможны со стороны арендатора по досрочному расторжению договора и истребованию суммы залога?

С уважением,

Артем

Эксперт:

  Артем.

Дело в том, что вернуть свой обеспечительный платеж Вы сможете только после передачи жилого помещения по акту приема-передачи и после прекращения Договора найма (аренды).

Поскольку назначение обеспечительного платежа именно обеспечение исполнения обязательств по передаче Вами помещения в исходном с учетом нормального износа состоянии.

Пунктом 3.3.1 Вашего Договора указаны условия возврата обеспечительного платежа (гарантийного платежа).

Гражданский кодекс

Статья 381.1. Обеспечительный платеж
 
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

У Вас проплачено по 15 марта.  Договор прекратит свое действие 26.03.2018.

Собственник будет вправе требовать с Вас оплату за 11 дней.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Эксперт:

Судя по тексту п.3.3.1 гарантийный залог подлежит использованию за последний месяц аренды.

— 15/02/2018 арендатором был внесен очередной платеж за квартиру в размере арендной платы за один месяц

артем

За какой месяц был внесен платеж? 

26/02/2018 арендатор уведомил собственника о расторжении договора через 30 дней (уведомление в устной форме)

артем

Если он был внесен за февраль (с 1 по 28), то получается, что Вы можете потребовать возврата средств за 2 дня февраля, поскольку уведомили Наймодателя о намерении прекратить договор 26 февраля и не платить за март. Если это платеж за период с 15 февраля по 15 марта, то в таком случае часть гарантийного платежа по п.4.4 договора останется у Наймодателя, т.к. действует принцип свободы договора, установленный ст. 422 ГК РФ. 

Эксперт:
В качестве причины отказа от возврата залога, собственник ссылается  на пункт 4.4 договора

артем

и в данном случае его обоснование совершенно справедливо.

В ст. 381.1 ГК РФ отмечено, что

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Оговорка о том, что он может быть возвращен свидетельствует как раз о праве сторон определить возможность такого возврата и его условия. 

В данном случае, законодатель исходит из принципа свободы договора, согласно которому:

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поэтому определив условием, что обеспечительный платеж по договору найма жилого помещения при расторжении его по инициативе нанимателя, не возвращается — наймодатель (собственник) отказывает совершенно обоснованно в его возврате.

Эксперт:

Артем, 

Как бы это не звучало грустно, но я согласен с  Петровым Михаилом, поскольку в Договоре в п.3.3.1 указано, что  Гарантийным платежом является авансируемая  арендная плата  в качестве последнего месяца проживания при соблюдении  нанимателем п.1.4. (срока аренды до 14.05.2018)  и другие.

Наймодатель справедливо отказывает по п.4.4, поскольку авансовый платеж и есть гарантийный платеж.  

Подскажитев договоре аренды квартиры предусмотрен пункт обеспечительный платеж. Арендаторы съехали досрочно, но в договоре прописано , предупредить арендодатора за 30 дней. Могу я не возвращать обеспечительный платеж, т.к. я понесла убытки.

Эксперт:

Татьяна!
Если Вы укажите полное содержание пункта, содержащего условия об обеспечительном платеже или скинете скан договора, можно будет ответить на Ваш вопрос корректно.
Законодательство не содержит понятия обеспечительного платежа и в зависимости от условий договора, этот платеж  может  удерживаться как при наличии задолженности по аренде, при причинении ущерба имуществу либо засчитываться в счет оплаты последнего месяца аренды, так и при других условиях указанных в договоре.

Эксперт:

Татьяна.

нужно понимать назначение обеспечительного платежа и какие предусмотрены права и обязанности по договору связанные с обеспечительным платежом. Для анализа вопроса лучше приложите договор.

Но я так понимаю если в качестве меры ответственности за нарушение условий договора предусмотрено не возврат обеспечительного платежа то думаю вы вправе его не возвращать.

с другой стороны, я бы если бы съезжал то позаботился чтобы его получить. для этого либо нашёл нарушение или условие. 

а не рассматривали вариант договориться на пополам???

думаю категория убытки мене выигрышная. их наличие и размер вы не докажете.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/dokumenty_buhgalterskogo_ucheta/obespechitelnyj_ili_garantijnyj_platezh_po_dogovoru_arendy/
  • https://moezhile.ru/arenda/obespecitelnyj-platez.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/ponyatie-obespechitelnogo-platezha.html
  • https://rusjurist.ru/obyazatelstva/obespechenie_obyazatelstv/obespechitelnyj_platezh_kak_sposob_obespecheniya_ispolneniya_obyazatelstv/
  • https://lawyerlife.ru/izmeneniya-v-zakonodatelstve/obespechitelnyiy-platezh-kak-sposob-obespecheniya-ispolneniya-obyazatelstv.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий