Татьяна Новикова, кандидат экономических наук, доцент МГУУ Правительства Москвы, аудитор, налоговый консультант расскажет каким образом арендатору учитывать основные средства неотделимых улучшений. Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества? Список, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества. Законодательное определение по ГК РФ неотделимых улучшений квартиры. Нужно ли возмещение неотделимых улучшений по договору аренды.

Как ведется учет неотделимых улучшений

Как ведется учет неотделимых улучшений

Юридические лица — арендаторы и арендодатели — обязаны вести учет неотделимых улучшений. Собственники недвижимости должны помнить, что:

По НК РФ, учитывать нужно амортизируемое имущество со сроком полезного использования более года, стоимостью более 20 000 рублей, оплаченное собственником.

После выплаты компенсации арендодатель имеет право увеличить размер амортизации.

После произведения неотделимых улучшений вырастает стоимость объекта.

Арендаторы могут учитывать неотделимые улучшения в качестве расходов при расчете налога на прибыль, если собственник недвижимости дал свое согласие на внесение изменений. Нужно помнить, что:

Учитывать расходы можно при расчете налога на прибыль, если была выплачена компенсация.

Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем окончания работ по неотделимому улучшению. В этом случае дата фиксируется актом приема-передачи.

Если за весь период аренды амортизация не покрыла расходы на улучшения, оставшаяся некомпенсированной сумма переходит в статус убытков — то есть остается неучтенной — и не учитывается при налогообложении.

При продлении договора аренды можно сохранить амортизацию.

В бухгалтерском учете нужно отражать неотделимые улучшения, если они соответствуют ряду требований, а именно:

объект будет использоваться компанией длительное время, точнее — не меньше 12 месяцев;

неотделимые улучшения объекта используются для нужд, которые потом подразумевают получение оплаты;

в объем целей компании не входит последующая перепродажа объектов с неотделимыми улучшениями;

в дальнейшей перспективе объект может принести доход.

Кому принадлежат отделимые и неотделимые улучшения

По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя. Исключение – случаи, когда договором аренды предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.

Читайте также: Договор пожизненной ренты квартиры

Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.

Неотделимые улучшения остаются в собственности владельца помещения. При составлении договора или дополнительного соглашения, приложенного к нему, требуется указать условия проведения взаиморасчётов за внесение данных новаций.

По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.

Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.

Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).

Налоговым кодексом предусмотрены сроки амортизации элементов здания и помещения, на которые ориентированы критерии законности притязаний со стороны нанимателя (п.1 ст.258 НК РФ).

Имущественные споры

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.

Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

  • законность проведения реконструкции;
  • критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
  • положения гражданского договора.

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.

Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

  • Письмо Минфина РФ от г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после г.
  • Письмо Минфина РФ от г, под № 03-03-06/1/651.
  • Письмо УФНС по г. Москве, от г., под № 16-15/083987.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.

Если срок аренды поглощает актуальность внесённых улучшений – иск отклоняется в силу того, что заинтересованное лицо извлекло все предусматриваемые преимущества во время использования объекта недвижимости.

Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).Произвольные действия нанимателя недопустимы.

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

  • Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
  • Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
  • По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.
Читайте также: Как правильно снять квартиру в аренду

Что такое неотделимые улучшения?

Вебинар о неотделимых улучшениях арендованного имущества Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении. Смотреть

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) (Письма Минфина от № 03-03-06/1/663, от № 03-03-06/1/763). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса. Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.
  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.
Фото 1

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.
  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08...К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19...К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68...К 19 — НДС принят к вычету
Д 01...К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26...К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений: Д 02...К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений) Д 91...К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений Д 99...К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль. Д 76...К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС Д 91...К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Вопросы и ответы

уважаемые коллеги!

Ситуация: арендатор расторгает договор с арендодателем по аренде торговой площади. Имеются, как известно, отделимые и неотделимые улучшения. Неотделимые – собственность арендодателя. Отделимые арендатора.

Отделимых улучшений примерно на 400 000 рублей.

Договор расторгается с 1-го декабря.

К отделимым улучшения в частности в данном случае определены: стол, стулья, ресепшн, светильники, торговое оборудование, сплит.

Арендатору демонтировать и забрать просто так отделимые улучшения смысла мало – т.к. например торговое оборудование уникальное, разрабатывалось под конкретный дизайн проект и тд.

Рассматриваем вариант оставить эти улучшения, пока не демонтировать, не забирать, до появления нового потенциального арендатора в надежде что они его заинтересуют.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора. Оставить так чтобы права за ними сохранились у арендатора, ну и обеспечить их сохранность? Составить какой то документ, где списком и с фото отобразить эти улучшения и дать на подпись собственнику помещения?

P.S. При этом арендатор будет через суд пытаться компенсировать расходы на неотделимые улучшения..)

Эксперт:

Евгений,  

В первую очередь, вы можете заключить с арендодателем договор хранения, который позволит Вам оставить оборудование там. 

ГК РФ Статья 886. Договор хранения

 
1. По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Конечно же всё имущество на хранении следует максимально прописать и конкретизировать, чтобы ничего не было утеряно или заменено на дешевые аналоги. 

Эксперт:

Евгений, не совсем понятно какая договоренность между сторонами по поводу этого оборудования. 

Если арендатор оставляет это оборудование, сохраняя за собой право на него (оно за ним сохранено в силу закона — это его собственность), то за чем ему требовать расходы на это оборудование? 

Так-то по договору хранения (согласно статье 886 ГК РФ) с подписанием передаточных актов всё оформляется без особых проблем. А как арендатор хочет определить дальнейшую судьбу своего оборудования?

Эксперт:

Евгений.

Требуется Ваше уточнение:

Арендатору демонтировать и забрать просто так отделимые улучшения смысла мало – т.к. например торговое оборудование уникальное, разрабатывалось под конкретный дизайн проект и тд.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора.

Вы хотите оставить отделимые улучшения или неотделимые?

Эксперт:

Евгений.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора. Оставить так чтобы права за ними сохранились у арендатора, ну и обеспечить их сохранность?

Евгений

Я так понимаю, Вы хотите на бесплатной основе оставить там улучшения. Тогда полагаю, можно заключить доп соглашение к договору, где указать, что арендатор обязуется забрать отделимые улучшения в течение, например, 45 дней, но не более 10 дней после передачи помещения новому арендатору. Хотя, думаю, здесь тоже есть риск предъявления арендодателем требования возмещения расходов на хранение, но менее явный.

Статья 421 ГК Свобода договора
Эксперт:
При этом арендатор будет через суд пытаться компенсировать расходы на неотделимые улучшения..)

Евгений

Дополню к ответу коллеги.

Взыскать планируете с арендодателя? Что у Вас по этому поводу сказано в договоре? 

Думается, что все неотделимые улучшения проводятся за Ваш счет и при расторжении не компенсируются.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Либо, если арендодатель желает, он может выкупить данное оборудование, о чем также будет заключен соответствующий договор

Эксперт:

Евгений, добрый день! Ну собственно заключить с арендодателем договор хранения при условии, что он согласен, определить условия и срок, размер вознаграждения, как вариант можно предусмотреть в качестве такового процент от суммы, которая будет получена при продаже данного оборудования новому арендатору

ст. 896 ГК РФ

Вознаграждение за хранение должно быть уплачено хранителю по окончании хранения, а если оплата хранения предусмотрена по периодам, оно должно выплачиваться соответствующими частями по истечении каждого периода.

5. Правила настоящей статьи применяются, если договором хранения не предусмотрено иное.

Эксперт:

Евгений.

Могу предложить такой вариант (на случай, если не будет согласия заключить договор хранения): в соглашении о расторжении договора (если договор расторгается по соглашению) можно прописать условие о том, арендатор оставляет арендодателю отделимые улучшения (уникальное торговое оборудование) за определенную плату. Такое соглашение могло бы избавить от проблемы с сохранностью имущества, а также позволило бы компенсировать затраты. 

К соглашениям о расторжении договора также применяются общие положения о свободе договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Источники

Использованные источники информации.

  • https://j.etagi.com/ps/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestva/
  • https://myestate.club/arenda/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya.html
  • https://school.kontur.ru/publications/2
  • https://kontur.ru/articles/2061
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий