ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ, ЖКХ, Управляющая компания: в чем различия и способы работы? Стоит ли заключать договор на управление многоквартирным домом с "коммунальщиками" и как они начисляют плату за свои услуги. Проблемные государственные жилкомсервисы с их непрозрачной отчетностью становятся удачной стартовой площадкой для частного бизнеса своих бывших руководителей.

Почему снова увеличились коммунальные платежи

Почему снова увеличились коммунальные платежи 1209 Ирина Панкратова, Дмитрий Гаврилов

Сегодня долг управляющих перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) в Петербурге достиг 19 млрд рублей и каждый год прирастает на 1,5–2 млрд. При этом собираемость квартплаты с населения — 97%. Главная причина роста долгов — неэффективный механизм контроля за расходованием средств в ЖКХ.

Реклама Более 100 петербургских строительных компаний лишились права работать в родном городе СРО

Своя рубашка ближе

Кредиторская задолженность 45 крупнейших управляющих компаний Петербурга (не считая ТСЖ и ЖСК) за последние 5 лет выросла в 2,4 раза и приблизилась к 23 млрд рублей. Большая часть этой суммы приходится на принадлежащие Смольному жилкомсервисы (ЖКС).

Однако никаких штрафных санкций к неэффективным ЖКС, которые годами не гасят долги, не применяется. Более того, многие бывшие руководители этих компаний, не проявлявшие менеджерских талантов в ЖКС, становятся успешными бизнесменами, как только начинают заниматься собственными частными проектами.

Так, один из бывших гендиректоров принадлежащего городу ООО "Жилкомсервис № 1 Приморского района" (ЖКС–1 Приморского района) Сергей Воробьев, проработав в ЖКХ с 2011 по 2015 год, с мая 2019 года стал  совладельцем фирмы "Валиант строй технолоджи", которая работает на рынке складского обслуживания. Выручка "Валиант строй технолоджи" в 2019 году составила 67,4 млн рублей.

Реклама

За время работы Сергея Воробьева в ЖКХ возглавляемый им ЖКС–1 Приморского района нарастил свою кредиторскую задолженность со 145 млн рублей до 194 млн рублей.

Бывший глава ЖКС–1 Колпинского района Драгомир Пистринчук оставил эту УК с убытком 37 млн рублей и кредиторкой 283 млн рублей. Зато когда он занялся собственным бизнесом, купив в 2012 году ремонтную фирму "Сервис проф", ее финансовые показатели резко улучшились: с 2013 по 2016 год более чем в 3 раза (до 30,5 млн рублей) увеличился размер контрактного портфеля. Фирма ремонтирует государственные детсады и школы.

В самой "Сервис проф" отказались разговаривать с корреспондентом "ДП".

Успешно трудится в сфере благоустройства и Владимир Костыленко, который в 2008–2013 годах руководил ЖКС–2 Красногвардейского района. За это время ЖКС нарастил кредиторку в 4,4 раза, до 449 млн рублей. А покинув это предприятие, Костыленко вместе с партнером Варданом Бабаляном создал фирму "Фронтон+", которая зарабатывает на господрядах по благоустройству и озеленению по 10,6 млн рублей в год.

Можно предположить, что действующие директора ЖКС тоже готовят себе запасные аэродромы на случай, если придется уйти из ЖКХ. Например, глава ЖКС–3 Центрального района Артем Даниелян позавчера зарегистрировал новую фирму — ООО "Отель Лион". Возможно, глава решил заняться гостиничным бизнесом. Он работает в ЖКХ с 2015 года. ЖКС–3 Центрального района в 2019 году увеличил кредиторскую задолженность на 118 млн рублей, до 931 млн рублей, а в апреле 2017–го получил банкротный иск от РЖД за долг 314 млн рублей.

Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК?

Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:

  • жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК);
  • ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП);
  • ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ).

Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда. После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.

С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации. В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ). Все домоуправляющие компании являются частными. В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.

Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК. Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название. По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.

О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.

От чего зависят тарифы

Фото 2

Какие расходы предусматривает плата за управление многоквартирным домом, мы рассматривали в предыдущем разделе. А если брать каждое сооружение в отдельности, то все они разные и требуют различных затрат по содержанию. Поэтому оплата графы «за содержание и ремонт жилья» разнится для всех жилых зданий. Она определяется исходя из дефектных ведомостей и смет.

Расходы по обслуживанию и ремонту рассчитываются исходя из сметы, требующейся на содержание общедомовых инженерных систем, на снятие показаний с приборов учета, содержание, расчет и хранение данных и многие другие статьи. От того, какие объем и частота проводимых работ будут запланированы собственниками жилья, будет зависеть и стоимость обслуживания.

Порядок утверждения размера коммунальных платежей определяется на общем собрании собственников жилья с обязательным участием представителей домоуправляющей компании. Минимальный срок установления платы — один год.

О расторжении и заключении договора с управляющей компаний или ЖКХ пойдет речь далее.

О том, как пожаловаться на слишком высокие тарифы рассказывает следующее видео:

Более 100 петербургских строительных компаний лишились права работать в родном городе

Более 100 петербургских строительных компаний лишились права работать в родном городе 51286 Наталья Ковтун, Ольга Мягченко

Государство много лет пытается навести порядок с платежами за жилищно–коммунальные услуги (ЖКУ), но пока безуспешно. Так, уже больше года Минстрою РФ не удается добиться одобрения своей инициативы об исключении посредника в виде УО из цепочки платежей за коммунальные услуги, чтобы жильцы платили напрямую поставщикам воды, тепла и электричества.

Вопросы и ответы

Проживаю в Ленинградской области в 12-ти этажном доме. Грузовой лифт был отключен из-за неисправности 15 лет назад и с тех пор не работал. Неделю назад начались работы по замене пассажирского лифта. Первоначальные сроки ремонта составляли 2 месяца, но несколько дней назад жильцов уведомили об их увеличении до 4 ноября. Прошу проконсультировать меня по поводу правомочности действий ЖКС и порядка дальнейших действий.

Эксперт:

Павел!

Прежде всего нужно понять, на основании каких договорных отношений и кто осуществляет замену лифта.Принималось ли на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение о замене лифта? Утверждались ли таким решением условия договора с подрядной организацией (или управляющей компаний), осуществляющей замену лифта (в т.ч. условие о сроках)?

Вариантов может быть несколько:

  1. Если на общем собрании по этому вопросу было принято решение о проведении замены лифта, то этим решением возможно были установлены условия соответствующего договора. Поэтому нужно смотреть и сравнивать их соблюдение. Кап.ремонт может в данном случае проводится как при использовании спец.счета, так и без его использования в случае принятия общим собранием решения об отдельном финансировании данных работ.
  2. Если на общем собрании по этому вопросу никаких решений не принималось, то возможно замену лифта осуществляет непосредственно управляющая компания в рамках текущего договора управления, как неотложные, аварийные работы, необходимые для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан. К срокам проведения таких работ никаких специальных требований нет. Единственное условие — это должен быть разумный срок.
  3. Также возможно замена лифта осуществляется по программе кап.ремонта по договору между региональным оператором кап.ремонта и подрядчиком. Тогда нужно смотреть условия этого договора.

Как вариант, можно для выяснения всех обстоятельств обратиться в жил.инспекцию, которая в соответствии со ст.20 ЖК РФ осуществляет жилищный надзор, в т.ч. за соблюдением требований по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта.

Эксперт:

в РФ действует Технический Регламент Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов».   Действие технического регламента Таможенного союза распространяется на все лифты и устройства безопасности лифтов (буферы, ловители, ограничители скорости, замки дверей шахты, гидроаппараты безопасности), поэтому в настоящее время все лифты должны соответствовать требованиям безопасности лифта, указанным в приложении 2 данного технического регламента, в связи с этим приведение старых лифтов в соответствие с данными требованиями занимает долгое время. Помимо вышеуказанного Регламента в РФ действует ГОСТ Р 55964-2014 Национальный стандарт Российской Федерации Лифты Общие требования безопасности при эксплуатации. Согласно п. 6.2. данного ГОСТ  условия выполнения работ устанавливаются в договоре между владельцем лифта( от Вас представителем является Ваша управляющая компания) и специализированной организацией. Согласно п. 7.6.5 Срок проведения капитального ремонта лифта должен планироваться владельцем лифта совместно со специализированной организацией, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт данного лифта.  Таким образом, сроки проведения ремонта были согласованы ремонтной организацией с Вашей УК. Вы вправе организовать общее собрание жильцов дома с приглашением представителя УК  и рассмотреть вопрос о сокращении сроков ремонта либо о заключении договора с иной организацией, осуществляющей ремонт в более короткие сроки. Перед организацией общего собрания целесообразнее по этому вопросу письменно обратиться непосредственно в УК с указанием в обращении на неразумность такого длительного срока и требованием перезаключить договор с ремонтной организацией с более короткими сроками.

Эксперт:

Замена пассажирского лифта в вашем доме производится либо в рамках программы капитального ремонта МКД, осуществляемого Фондом капитального ремонта, либо в рамках исполнения договора управления МКД, осуществляемого управляющей организацией. И в том и в другом случае замена производится специализированной организацией, с которой ФКР или УК заключили договор. Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В договоре на замену лифта предусмотрены сроки выполнения работы, а также ответственность ввиде штрафов и пени за нарушения этих сроков. Стороной договора, т.е. заказчиком являются ФКР или УК, которые обязаны следить за исполнением договора. Так как вас известили о переносе срока, то выходит, что соглашение между заказчиком и подрядчиком достигнуто и жильцы МКД, не являясь стороной договора, не смогут повлиять на эту ситуацию, даже если замена лифта производится по решению общего собрания. У нас был подобный случай, когда УК заключила договор на ремонт крыши со спецорганизацией, которая сроки затянула, работы выполнила некачественно. УК никаких действий не предприняла, а жителям дома, обратившимся в суд с иском об обязании спецорганизации устранить недоделки и уплатить пени, отказали, указав в решении, что они не являются стороной по договору, поэтому у них нет права что-либо требовать. И осталось им только жаловаться в орган власти, в прокуратуру, строительный надзор и т.д., что не дало никакого эффекта. Крышу подлатали и на том закончили.  

у меня следующая ситуация: УК ЖКС не следила за состоянием кровли моего дома - вода регулярно попадала на перекрытие и попадала в квартиру - щит деревянного перекрытия сгнил от влаги (общедомовое имущество) и перестал держать штукатурку - штукатурка с нашего потолка обрушилась при очередной протечке с 7 по 9 февраля 2019г. Мы не можем отремонтировать собственное помещение без ремонта перекрытия. Степень износа перекрытия не известна, ЖКС этим заниматься экспертизой не хочет. А перекрытие будет продолжать гнить, если не провести качественный ремонт кровли. Плановый кап. ремонт кровли назначен только на 2024-2026гг.

ЖКС меня игнорирует, поэтому решила обратиться в суд и разобраться в первую очередь с моим упавшим потолком. Заказала оценку ущерба, но она учитывает только тот ущерб, который был причинён при протечке и обрушении штукатурки 9 февраля. Стоимость ремонта перекрытия эта оценка не учитывает. И, конечно стоимость ремонта возрастёт в разы, если будет кап ремонт потолка и перекрытием.

Такие вопросы:

1) имею ли право требовать от ЖКС через суд проведения строительно-технической экспертизы перекрытия и потолка, и кровли?

2) если строительная экспертиза покажет необходимость кап ремонта перекрытий, то стоимость восстановительного косметического ремонта возрастёт. Как мне получить всю сумму, если у оценщика сейчас указано меньше?

3) могу ли требовать возмещения расходов на съём жилья и переезд на период ремонта?

4) могу ли требовать возмещения морального вреда?

5) Все эти требования нужно формулировать в одном иске?

6) Если от бездействия ЖКС пострадали я и супруг, то иск должен быть от нас обоих?

Эксперт:

1) имею ли право требовать от ЖКС через суд проведения строительно-технической экспертизы перекрытия и потолка, и кровли?

2) если строительная экспертиза покажет необходимость кап ремонта перекрытий, то стоимость восстановительного косметического ремонта возрастёт. Как мне получить всю сумму, если у оценщика сейчас указано меньше?

Юлия

Вам бы лучше подать иск с требование возмещения ущерба. Плюс сразу в ходе судебного заседания истребовать проведения уже экспертизы по ст. 79 ГПК РФ

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Потом уже после проведения экспертизы Вы можете изменить свои требования. По оценке. Кто её делал, Вы сами? Если Вы сами, то можете найти другого эксперта, который может быть оценит по-другому.

3) могу ли требовать возмещения расходов на съём жилья и переезд на период ремонта?

Юлия

тут важно доказать, что жить в этот период было невозможно. В противном случае могут и отказать. Ст. 56 ГПК РФ

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.4) могу ли требовать возмещения морального вреда?

Юлия

можете, если его обоснуете в чём он выразился. Закон не запрещает. Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда»

Суду следует также устанавливать, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора.

5) Все эти требования нужно формулировать в одном иске?

Юлия

желательно

6) Если от бездействия ЖКС пострадали я и супруг, то иск должен быть от нас обоих?

Юлия

да лучше 2 иска хотя бы сначала разных. Потом уже подумать над соединением дел. Ст. 151 ГПК РФ

4. Судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.dp.ru/a/2017/10/17/upravdomi_ne_sdajutsja
  • http://urned.net/zhilishhnoe-pravo/zhkh/tszh-zhek-zheu-upravlyayushhaya-kompaniya.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий