Для многих семей долевое строительство - это единственный способ приобрести желье. Расскажем, что это такое. как заключается договор, какие он имеет нюансы. Что такое долевое строительство квартир: условия в 2019 году. Как происходит защита дольщиков при долевом строительстве. Плюсы и минусы долевого строительства при инвестирование: риски и как проверить надежность застройщика. Как стать участником долевого строительства и можно ли использовать материнский капитал.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Выгода и риски долевого строительства

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Фото 1

Плюсы и минусы долевого строительства

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.

Недостатки:

  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Риски участия в долевом проекте

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств. Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства. Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников. Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Самый серьезный риск, с которым может столкнуться дольщик – это банкротство застройщика. Заранее застраховаться от этого невозможно. Даже изучив всю подноготную строительной компании, нельзя предугадать, что может произойти с фирмой за несколько лет строительства. Здесь остается только надеяться на лучшее, но и, конечно, не включаться в проект, если налицо все признаки надвигающегося банкротства.
Фото 2

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Переуступка прав в долевом строительстве

Приобретение квартиры в еще строящемся здании по договору уступки прав требования довольно популярная сделка.

До передачи квадратных метров в пользование и подписания акта приема-передачи недвижимости инвестору, он может продать квадратные метры другому лицу. Для этого нужно оформить с новым покупателем договор уступки прав требования.

В этом случае действие первого договора не утрачивает силу, меняются только стороны соглашения. Все пункты, прописанные в основном договоре: сроки, цена, гарантийный срок – остаются неизменными. Права первого инвестора передаются другому лицу в полном объеме.

Первоначальный дольщик несет ответственность перед найденным кредитором, только за подлинность переданного требования, но возможное неисполнение этого требования его не касается.

Порядок заключения подобного договора определяется Гражданским кодексом главой 24 часть 1. Оформляется документ в произвольной форме. Согласие застройщика не требуется.

Для совершения сделки уступки нужны такие документы:

  • Договор долевого участия, зарегистрированный в государственных органах;
  • Платежные документы, доказывающие уплату дольщика;
  • Наличие прав у продавца на уступаемый объект, это можно подтвердить, изучив документы у застройщика;
  • Выписка из ЕГРП, ее можно получить в электронном виде по запросу на сайте Росреестра. Там же можно получить и информацию о правильном заполнении запроса. Стоимость сведений из ЕГРП, полученных таким образом составляет 150 рублей, а если выписку получить в бумажном виде непосредственно в органах Росреестра – 200 рублей;
  • Согласие (нотариально заверенное) от супруга или супруги лица, которое занимается продажей недвижимости. В противном случае могут возникнуть проблемы, супруги могут подать иск о незаконности сделки или несогласие с ценой. Если в паспорте нет штампа о семейном положении, то покупатель может попросить у продавца письменное заявление.
Фото 3

Как выбрать добросовестного застройщика

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Фото 4

Основные моменты долевого участия в строительстве

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Дольщик находится под защитой государства только при заключении ДДУ по 214 ФЗ, который приобретает законную силу после прохождения регистрации в Росреестре. Другие виды договоров (предварительный или инвестиционный), а также продажа жилья по вексельной системе не гарантируют инвестору получение квартиры.

Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ. До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку. Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Инвестор должен своевременно вносить плату в соответствии с условиями договора. Застройщик имеет право потребовать с участника неустойку за нарушения условий оплаты, а при просрочке платежей более двух месяцев – расторгнуть договор. Дольщик также не может по своему желанию прекратить исполнение ДДУ, если застройщик выполняет полностью свои обязательства перед участником. Чтобы выйти из проекта должны иметься основания, предусмотренные ст.9 214 ФЗ.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки. Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Взыскание неустойки и возврат денег

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве

Несмотря на то, что полностью исключить все риски невозможно, их можно и нужно свести к минимуму. Прежде чем принимать участие в долевом проекте, нужно заочно познакомиться с застройщиком. Сделать это можно на его официальном сайте, где в открытом доступе должны находиться все документы, касающиеся деятельности выбранной компании и конкретного строительного объекта.

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах. Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства. Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации. Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

О том, не грозит ли застройщику банкротство можно узнать по некоторым признакам. Например, посетив сайт Арбитража, можно выяснить, не имеются ли в отношении компании иски от других организаций с требованием о погашении долгов. На сайте судебных приставов можно узнать о наличии исполнительных производств по искам о взыскании неустойки.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ. Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях. Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

Фото 5

Как снизить риски при заключении ДДУ

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Что такое долевое строительство

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Фото 6

В чем суть?

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости. Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников. Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора. В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку. Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

 Как осуществляется оплата по договору уступки

Уступка наступает по закону после полного внесения суммы за недвижимость и одновременным переводом долговых обязательств новой стороне договора. Поэтому нужно проверять, как рассчитался первоначальный дольщик, и в каком объеме.

Есть два пути развития событий: полностью оплаченные требования и частичная оплата.

Если договор полностью оплачен, то в этом случае для передачи прав новому покупателю, не требуется разрешения строительной компании. Но на практике часто встречаются договоры, в которых отдельной строкой указывается, что уступать права другому лицу без согласия застройщика нельзя.

Если оплачена не полная стоимость недвижимости, то новый участник договора долевого строительства получает права на объект, и принимает на себя долги, оставшиеся по договору.

Риски долевого строительства

До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.

Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
  • Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.

Есть еще схемы с рисками для дольщиков, сюда относятся и банкротство компании, и ненадлежащее качество построенного объекта к общепринятым нормам, и мошенничество со скрытием денег в неизвестном направлении.

Но при внимательном выборе застройщика можно избежать рисков или свести их к максимально низкой вероятности.

Вопросы и ответы

Договор ДДУ в 2006 году.

Застройщик банкрот, акт передачи квартиры в 2010 году, затем арбитражный суд, и получение свидетельства о собственности только в 2016 году. Когда начинается пятилетний период для продажи без налога?

Эксперт:

право собственности возникает с момента регистрации права собственности, а регистрация права собственности возможно лишь после ввода объекта в эксплуатацию и передачи по акту дольщику. Это подтверждается пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Эксперт:

Кроме того, налог на доход от продажи квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет может быть уменьшен на сумму расходов по приобретению этой квартиры, при наличии документов, подтверждающих затраты.

Эксперт:

Сергей, добрый вечер! Право на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по ДДУ возникает не с момента регистрации право собственности а с момента подписания акта приема передачи

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнатув строящемся доме);

мы купили квартиру в строящемся доме вместе с отделкой в 4 подъезде, в договоре долевого участия в строительстве сказано "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенным детским садом в составе: 1 очередь. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроенными помещениями детского сада".

В разделе Права и обязанности Сторон, говориться о том, что Дом вводится в эксплуатацию в декабре 2013года, после даты получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, Застройщик в течение 90 дней должен передать Дольщику объект долевого строительства (т.е. квартиру вместе с отделкой).

Подскажите, пожалуйста, означает ли это, что весь Многоквартирный жилой дом вместе со встроенными помещениями детского сада будет сдан в эксплуатацию в декабре 2013 года в 1 очередь (т.е. все вместе), а Акт приема-передачи объекта долевого строительства будет подписан с Дольщиком уже индивидуально, по подъездно, т.е если у нас 4 подъезд, то нам квартиру передадут после того как сделают отделку в 1-3 подъезде? Или же весь дом вместе с детским садом по акту приема-передачи пройдет за один раз? Вот это 1 очередь относится только к вводу дома в эксплуатацию или к Акту приема-передачи тоже имеет отношение?

Заранее Извините, если не совсем корректно описан или задан вопрос.

Эксперт:

Ирина!

В рамках строительной терминологии, слово «очередь» применяется к жилым застройкам. Допустим, осуществляется строительство жилого комплекса, состоящего из 3-ёх жилых домов (каждый из которых — 7-ми подъездный). Здесь будет иметь место три очереди (строительный/проектный адрес у всех трех домов будет одинаков, но каждый дом — это «очередь», соответственно — 1-ая очередь, 2-ая очередь, 3-я очередь).

Что касается актов приема-передачи квартиры, то он будет подписан только после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (как правило, дома вводятся поочередно).

Будьте внимательны при подписании акта, не забудьте указать все несоответствия и недоделки, вы имеете полное право не принимать квартиру по акту до момента устранения всех недостатков! А за просрочку передачи квартиры застройщик будет обязан уплатить вам неустойку.

Удачи Вам!

Постараюсь кратко. Меня обманули в долевке - квартиру я потеряла благодаря хитрой схеме застройщика. Но вопрос теперь в следующем: когда я пришла в прокуратуру мне объяснили что применить к застройщику существующий закон о защите прав дольщиков не могут, т.к. объект не был зарегистрирован в округе как долевое строительство. Теперь я пытаюсь выяснить у всех (и ни один юрист не знает, департамент архитектуре тоже) что это за регистрация, кто регистрирует и как выглядит документ подтверждающий что это долевка. Ведь опять можно попасть в те же сети. А вся документация которая проходит через архитектуру в рамках земеньного законодательства, меняется в любой момент, по желанию застройщика. Мой застройщик получал 4 раза разрешение на строительство с разными назначениями на один участок. Так можно денег собрать, а потом построить совсем не дом, но связки между внесенными людьми деньгами и этим объектом не будет вообще. В моем случае вроде бы и квартира построена на мои деньги, но я её не получила. Заранее

Эксперт:

Молодцы, конечно, работают в прокуратуре. Ну и не долевка — и что дальше? Вы деньги заплатили, а квартиру не получили. Пусть разберутся обман это, мошенничество или обычный гражданско-правовой спор. Обращайтесь письменно, официально к ним. Обжалуйте в вышестоящую прокуратуру. Попутно обращайтесь в суд.

С уважением

Кирилл Подколзин

Я являюсь собственником 50% доли квартиры в строящемся ЖК в России.

Дом будет достроен в 2016 году, но я и второй дольщик квартиры хотим продать её уже сейчас.

Дело в том, что я являюсь гражданином Казахстана, а второй дольщик гражданином РФ, оба готовы осуществить продажу своих долей одному покупателю. Но знакомые сообщили, что я, как гражданин Казахстана, не могу осуществить продажу своей доли в течение пяти лет. Правда ли дела обстоят именно так? Возможно, это ограничение приняли недавно? Я попытался найти какой-либо закон или правовой акт, в котором было бы это описано, в интернете, но безуспешно.

И второй вопрос, если это всего лишь слухи, то могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?

Эксперт:


могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?
Игнат

да можете.

я, как гражданин Казахстана, не могу осуществить продажу своей доли в течение пяти лет.
Игнат

такого ограничения нет.

Эксперт:
Но знакомые сообщили, что я, как гражданин Казахстана, не могу осуществить продажу своей доли в течение пяти лет. Правда ли дела обстоят именно так? Возможно, это ограничение приняли недавно? Я
Игнат

Не правда, нет таких ограничений.

И второй вопрос, если это всего лишь слухи, то могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?
Игнат

Можете конечно, закон РФ не запрещает

Эксперт:

Насколько я понимаю Вы и второй дольщик заключили договор долевого строительства, но пока собственниками не являетесь.

В этом случае Вы можете заключить договор уступки права требования.

Ст. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектадолевого строительства.

Вы можете уступить права требования оформив доверенность на гражданина Казахстана.

Никаких ограничений в виде запрета на пять лет не существует.

Эксперт:
как гражданин Казахстана, не могу осуществить продажу своей доли в течение пяти лет.
Игнат

Таких ограничений нет.

могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?
Игнат

Да, можете. Для этого оформите соответствующую доверенность на этого гражданина.

Эксперт:
Но знакомые сообщили, что я, как гражданин Казахстана, не могу осуществить продажу своей доли в течение пяти лет. Правда ли дела обстоят именно так? Возможно, это ограничение приняли недавно?
Игнат

Данныеограничений закон не устанавливает. Вы можете осуществить продажу своей доли в любой момент, не обязательно ждать пять лет.

И второй вопрос, если это всего лишь слухи, то могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?
Игнат

Да, можете передать право продать другогму лицу. Для этого составьте доверенность, укажите в ней полномочия и заверьте у нотариуса.

Прикрепляю образец доверенности на продажу квартиры www.rus.rusemb.org.uk/data/doc_rus/doverenost11.doc

Эксперт:
И второй вопрос, если это всего лишь слухи, то могу ли я нотариально передать право продажи своей доли другому гражданину Казахстана, чтобы он от моего имени осуществил сделку на территории России вместе со вторым дольщиком?
Игнат

Игнат, я бы рекомендовал во избежание всякого рода недоразумений четко прописать в доверенности полномочия того, кому Вы доверяете: заключить договор на определенных условиях в отношении определенного имущества от Вашего имени, передать документы на регистрацию в УФРС РФ, получить деньги (или не получать денег — а Вы их получите на счет) и т.д.

Во избежание недоразумений, обратите внимание на то, что чем шире полномочия, тем больше вероятности, что заключенный договор не будет соответствовать Вашим пожеланиям.

Эксперт:

Игнат.

Вам, как иностранному гражданину, наравне предоставлены права и обязанности с гражданами РФ, согласно Конституции РФ.

Статья 62
3. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Никаких ограничений при продаже недвижимости в 5 лет не предусмотрены.

Переуступка прав требования — сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от лица, заключившего с застройщиком договор, к новому лицу. Именно эта сделка вам и нужна при продажи доли.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Но при этом необходимо зарегистрировать данную сделку

Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

С этим разобрались. Что касается доверенности, то вы можете без проблем ее выдать, но только нотариально заверенную.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Желаю удачи.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/
  • https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html
  • https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/dolevoe-stroitelstvo/
  • https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий