Что лучше – копить или брать ипотеку?: Копить на покупку квартиры или брать ипотеку?. Взять ипотеку или копить деньги на покупку? Чтобы понять, что более выгоднее, посчитаем все полные расходы в обоих случаях: сколько средств и времени уйдет

Пример расчета, если нужно арендовать жилье

Если собственной квартиры нет, и приходится арендовать жилплощадь, объем денежных средств, которые можно ежемесячно откладывать уменьшается. При этом помимо стандартных параметров, нужно дополнительно учитывать стоимость найма недвижимости.

Для регионов

Примерная стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионах – 11 тыс. рублей. При средней зарплате в 27 845 руб. это почти половина дохода.

Если брать ипотеку под 10% на 10 лет и внести 20% от стоимости однокомнатной квартиры, ежемесячный платеж будет составлять 13 743, 65 руб.

Это не намного больше аренды жилплощади, но при этом деньги будут идти на оплату собственной недвижимости. Копить в данном случае не целесообразно.

Для Москвы

Аренда однокомнатной жилплощади в столице в среднем стоит 25 тыс. руб. в месяц. По представленному выше расчету размер ежемесячного платежа по ипотеке будет равняться 52 860 руб. на 10 лет. Это больше, чем аренда, но при средней зарплате в 67 900 руб. сумма подъемная. К тому же ее можно уменьшить, увеличив сроки кредитования или внеся первоначальный платеж больше 20%. Копить в таком случае достаточно проблематично, а ипотека будет реально лучше.

Важно! При этом нужно учитывать, что чем больше срок погашения долга, тем больше переплата.

Ипотека или копить — сравнение результатов

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

Дополнительно можно рассмотреть доходность от сдачи в аренду сразу после приобретения. За вычетом ежемесячных коммунальных платежей, вынужденных простоев квартиры при смене квартирантов, периодических небольших ремонтов — годовая прибыль составит около 50-60 тысяч.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ!!!!

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Получается: взяв кредит 1,2 млн. на 15 лет, с ежемесячными взносами — 15 000 рублей, за счет дополнительных платежей в виде налоговых вычетов и доходов от аренды квартиры, мы можем уменьшить общий срок кредита в 3 раза. Из своего личного кармана за это время выплатим всего 900 тысяч рублей за кредит и 300 тысяч в качестве первоначального взноса.

Итого: наши общие расходы — 1 200 000 рублей, за квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей или 80% от ее стоимости.

Подводные камни ипотеки, о которых стоит подумать

Несмотря на очевидные преимущества жилищного займа, ответ на вопрос, что лучше, ипотека или копить, по-прежнему неоднозначный. Большинство тех, кто оформляет ипотеку, забывает о ее подводных камнях, которые могут стать весьма неприятным сюрпризом в будущем.

Первоначальный взнос и оплата регистрации сделки – это далеко не все финансовые траты, которые предстоят заемщику. Решая, что лучше откладывать или брать жилищный заем, нужно учитывать следующие дополнительные расходы:

  1. Услуги оценщика, который должен подтвердить, что выбранная квартира действительно стоит выдаваемых денег. При этом многие банки настаивают, что проводить проверку должен аккредитованный у них специалист, а это значит, что сэкономить в данном случае не получится.
  2. Страхование не только приобретаемого имущества (что является оправданным), но и жизни, права собственности на квартиру и даже риск нарушения условий соглашения. Многие банки просто навязывают подобные услуги, угрожая отказом по заявке или повышением ставки. Кроме того, не стоит забывать, что страхование купленной квартиры проводится не один раз, договор нужно ежегодно перезаключать, что означает регулярные траты.

Также нельзя забывать об ограничении прав заемщика. Он является официальным собственником квартиры, но при этом не может полноценно распоряжаться ею без согласия банка из-за передачи ипотечной недвижимости в залог кредитору.

Расчет необходимого дохода на нашем калькуляторе

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Рассчитать погашение График Таблица

Чтобы объективно оценить, что выгоднее, покупать в ипотеку или копить на квартиру, можно сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Нужно ввести в соответствующие строки:

  • стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса (в рублях или процентах);
  • процентную ставку;
  • срок кредитования.

В результате будет выдано число платежей, размер первоначального взноса и итоговой суммы переплаты. Последний параметр может сильно удивить и даже повлиять на решение об оформлении жилищного займа.

Отвечает коммерческий директор SDI Group Максим Каварьянц:

Если квартирный вопрос стоит остро, то накопить на квартиру в короткие сроки крайне затруднительно. Рассмотрим сценарий, когда необходимо приобрести недвижимость, но при этом хочется найти наиболее выгодные варианты и возможности ее приобретения.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру с выделенной спальней и 17-метровой кухней-гостиной в малоэтажном комплексе, расположенном в Одинцовском районе. Ее стоимость 3,2 млн рублей.

10 принципов, которые помогут накопить на ипотеку

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

Средний размер первоначального взноса собственных средств при покупке квартиры в ипотеку за первое полугодие 2019 года в этом проекте составил 20%, то есть 640 тысяч рублей. Если приобрести данную квартиру в рамках специальной ипотечной программы под 8% годовых, то получается:

  • стоимость квартиры 3,2 млн рублей;
  • собственных средств 640 тысяч рублей;
  • сумма кредита 2,56 млн рублей;
  • срок кредита 7 лет, ставка 8%;
  • сумма ежемесячного платежа 39 901 рубль.

При этом ключи от квартиры вы получаете в конце 2019 года.

Теперь попробуем рассчитать, за какой срок можно накопить на данную квартиру, имея тот же самый первоначальный взнос. Большинство жителей в стране используют банковские вклады как основной инструмент накопления денежных средств. Это обусловлено как историческими особенностями, так и тем, что из множества финансовых инструментов вклады лучше всего защищены.

Средняя ставка по вкладам 6%. И, судя по политике ЦБ, она будет снижаться. Рассмотрим вклад с ежемесячной капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 39 901 рубль. При первом взносе 640 тысяч и этих условиях полную сумму на покупку квартиры вы накопите ориентировочно через 4,5 года. Однако стоимость недвижимости может к этому моменту заметно вырасти, в результате человеку снова придется копить.

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Фото 1

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко

Выбор зависит от ситуации покупателя и его финансовых возможностей. При этом нужно понимать, что оформление кредита подразумевает наличие первоначального взноса, и на этом этапе будет необходимо собрать определенную сумму хотя бы минимальную, необходимую для одобрения заявки.

На сегодняшний день самые выгодные программы на рынке вторичного жилья подразумевают ставки в диапазоне 9,25-12%, размер минимального первоначального взноса в зависимости от программы составит 10-20%, поэтому заемщики смогут подобрать оптимальный вариант. Вопрос в том, что копить на квартиру придется очень долго. При заработной плате в размере 65 тысяч рублей и ежемесячных расходах на уровне 23 тысячи рублей в год можно будет собрать порядка 500 тысяч рублей, при этом получить сумму в размере 5 млн рублей удастся лишь после 10 лет. Ситуация усложняется, если потенциальный клиент арендует жилье. Если мы говорим о семье, то здесь также нужно учитывать расходы на иждивенцев.

Простые расчеты показывают, что ипотека зачастую становится более предпочтительным и даже единственным вариантом для покупки жилья. Можно не терять годы в процессе накопления денег, а совершить сделку в текущий момент. Самое главное комфортный платеж, который зависит от суммы ипотеки и условий программы.

Возьмем расчет: потенциальный покупатель за четыре года накопил порядка 2 млн рублей (условия те же: заработная плата в размере 65 тысяч рублей). Как вариант, он может приобрести однокомнатную квартиру в Реутове за 4,2 млн, расположенную в шаговой доступности от станции метро «Новокосино». Сумма кредита: 2,2 млн рублей. При ставке на уровне 10% и сроке кредита, составляющем 15 лет, размер ежемесячного платежа составит около 23,6 тысячи рублей. Это комфортный платеж, учитывая, что в нашем примере заемщик готов был в месяц откладывать порядка 42 тысяч рублей.

Пример расчета, если есть где жить

Зная плюсы и минусы каждого варианта, можно переходить к расчетам. Данные, которые нужны для принятия решения при наличии собственной квартиры:

  • размер дохода за месяц;
  • процент, который можно будет выделить на ежемесячный платеж по кредиту или откладывать на покупку своей квартиры;
  • цена жилплощади, которую планируется приобрести;
  • ставка, по которой будет выдана ипотека;
  • примерный размер дохода при открытии вклада под проценты (если планируется накопление средств);
  • Размер первоначального взноса.

Для расчета берется однокомнатная квартира на вторичном рынке для одного человека без детей с учетом инфляции, влияющей на рост стоимости недвижимости.

Для регионов

Те, кто проживает не в столице, могут приобрести квартиру по более низкой цене, чем в Москве. Но при этом и доходы у них будут ниже.

Средняя заработная плата в регионах примерно 27 845 рублей. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно приобрести за 1,3 млн. рублей.

На ежемесячный платеж по кредиту должно приходиться не более 60% дохода заемщика. Но если имеется жилье, можно откладывать на квартиру большую часть дохода. При этом придется урезать собственные расходы, но при отсутствии детей и наличии собственной квартиры (пусть небольшой и неудобной) это не смертельно.

Например, если с каждой зарплаты откладывать половину, получится 13922,5 рублей. Таким способом получится накопить на однокомнатную квартиру почти через 8 лет. Это без учета инфляции и роста всех остальных показателей.

Если деньги не просто откладывать, а вносить на депозитный счет, процесс можно немного ускорить. Средняя ставка по вкладам составляет 6%, значит, каждый месяц к откладываемой сумме будет прибавляться 835,35 руб. Получается, что ежемесячно можно копить 14757,85 руб. и купить желаемую квартиру на год раньше – через 7 лет.

При этом инфляция составляет минимум 7%. Получается, что к тому моменту, когда на руках будет нужная сумма, стоимость недвижимости существенно увеличится и недостающую часть денег придется занимать либо снова начать процесс откладывания денег.

Важно! Даже если не нужно платить за аренду жилья, надо учитывать возможность снижения доходов, прибавление в семье и другие факторы, которые могут повлиять на размер откладываемой суммы.

Если брать ипотеку, средняя ставка по кредиту составляет 10%. Если оформить заем на те же 8 лет с первоначальный взносом в 20% (260 тыс. руб.), то ежемесячный платеж будет равен 15 781 руб. За 8 лет переплата примерно составит 475 000 руб.

Для Москвы

Средняя зарплата жителей столицы выше, чем в регионах. Но и недвижимость здесь стоит дороже.

В среднем, доход в Москве равняется 67 900 руб., а цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 5 млн. руб.

При наличии собственной квартиры можно откладывать около 45 тыс. рублей. Такой способ позволит накопить нужную сумму только через 9 лет. Если вносить деньги на депозитный счет, можно ежемесячно получать процент в размере 2 400 рублей (при ставке в 6%). Это позволить накопить нужную сумму на год раньше – через 8 лет.

При этом также стоит учитывать инфляцию, из-за которой стоимость квартиры будет существенно выше к тому моменту, когда деньги на ее приобретение будут собраны.

Если брать ипотеку с первоначальным взносом в 20% (1 млн. руб.), то ежемесячный платеж будет равняться 56 314 руб. Если заем будет оформлен на 9 лет, сумма переплаты составит 2 082 000 руб.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Оптимальный выбор будет зависеть от финансовой ситуации конкретного покупателя. Если на руках имеется значительная сумма и оставшиеся средства покупатель может скопить за полтора-два года, откладывая не больше половины зарплаты, это будет более разумным решением (даже если потребует временного, но значительного ухудшения качества жизни).

Если же накопления минимальны, а необходимость в улучшении жилищных условий есть, то стоит рассмотреть вариант ипотеки. Условия по ипотечным кредитам сейчас гораздо мягче, чем год-два назад, ставка по базовым программам в 10,5% и даже ниже далеко не редкость. Кроме того, на рынке присутствует значительный выбор программ с минимальным и даже с нулевым первоначальным взносом. Понятно, что ставка по таким программам будет выше, но при отсутствии накоплений это неплохой стартовый вариант. Естественно, хотя бы у одного из членов семьи такого заемщика должна быть уверенность в определенном стабильном доходе.

В целом, если постоянная работа у потенциального покупателя квартиры есть, а накоплений нет, ипотека остается практически единственным реальным вариантом, если только он не рассчитывает на крупную выплату, получение наследства и т. п. в ближайшие полгода (в этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о рассрочке или просто подождать). Второй вариант, при котором можно попробовать накопить на квартиру за пять-семь лет, если потенциальный покупатель может ежемесячно откладывать в копилку не менее 60-70 тысяч рублей. Это возможно, например, если семья занимается арендным бизнесом или имеет другие постоянные источники дополнительного дохода.

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Фото 2

Расходы по ипотеке

Закладываем данные в кредитный калькулятор, меняем, подгоняем под наши условия и вот что мы получили:

За 15 лет переплата по кредиту составит 1 434 000 рублей или почти 2 стоимости квартиры.

Впечатляет.

Но это еще не все. Не будем забывать про страховку (на самом деле нужная штука). Она добавит к вашим ежегодным расходам еще дополнительно до 1% от суммы кредита. Но можно поискать и найти подешевле, например 0,5%. В итоге, совокупная стоимость кредита для вас возрастет до 12,8% годовых. Конечная переплата составит — 1,5 млн. рублей.

Налоги на недвижимость. Хоть и небольшие но их тоже нужно платить, примерно 1 тысяча в год или 15 тысяч за 15 лет.

Итого: 300 тысяч (первоначальный взнос) + 1,2 млн. (кредит) + 1,5 млн. (проценты) +15 000 (налоги) = 3 015 тысяч рублей полная стоимость всех расходов за время ипотеки.

Страшно? На самом деле можно существенно сократить расходы на выплаты. Речь идет о налоговых имущественных вычетах. Будем считать, что после возврата налога, вся полученная сумма будет уходить на досрочные платежи с обязательным уменьшением срока кредитования.

Налоговый вычет позволяет вернуть излишне уплаченные налоги в размере 13% от стоимости жилья (до 260 тысяч) и от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тысяч).

В среднем семье, если оба будут претендовать на вычет удастся возвращать ежегодно по 70 тысяч рублей (13% от заработной платы в год).

В результате каждого такого дополнительного гашения, будет существенно уменьшаться срок и как следствие — общая сумма по выплаченным процентам.

Вот примерная выгода, на сколько месяцев будет уменьшаться срок кредитования каждый раз при внесения денег раз в год по 70 тысяч.

В итоге полученные «практически ниоткуда» и правильно использованные деньги от налоговой, позволять сократить общий срок ипотеки на 82 месяца или почти 7 лет. И это при том, что ежемесячная изначально запланированная сумма по платежам из семейного бюджета останется неизменной 15 тысяч рублей в месяц.

Сокращение срока даст нам реальную экономию. Нет не правильно. Лучше будет звучать ПРОСТО НЕРЕАЛЬНУЮ ЭКОНОМИЮ. Как вы думаете сколько? Просто умножьте размере ежемесячного взноса (15 тысяч) на количество сэкономленных месяцев (82). Получаем — 1 230 000 рублей.

Использование налоговых вычетов позволит сократит срок кредита до срока в 98 месяцев или чуть больше 8 лет.

В итоге получаем:

  • Стоимость квартиры — 1,5 млн.
  • Первоначальный взнос — 300 тысяч.
  • Размер кредита — 1,2 млн.

Всего мы внесли:

  • 490 тысяч в качестве возврата по налоговому вычету (деньги из воздуха);
  • 1,47 млн — в качестве ежемесячных взносов (98 месяцев х 15 тысяч ежемесячно).

Итого: реально затраты на покупку квартиры составили 1 470 000 + 300 000 = 1 77 000 рублей.

Общая переплата по процентам по ипотечному кредиту составила 570 тысяч рублей или около 47%. И это за 8 лет. Это получается примерно по 5,5% годовых.

Исходные данные

Чтобы делать сравнение нужны исходные данные. Чтобы было что с чем сравнивать.

Нам понадобятся:

  1. Среднемесячные доход.
  2. Доля средств, которые можно выделять на ипотеку или накопления.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Процентная ставка по кредиту.
  5. Стоимость аренды аналогичной недвижимости.
  6. Получаемая доходность от вложений денег (в случае самостоятельного накопления).

Возьмем для сравнения некие средние значения, подходящие под большинство населения нашей страны.

Средняя заработная плата в моем городе на текущий день (год) составляет 27 500 рублей. А так как большинство ипотечных кредитов выдается семейным парам, то получаем общий совокупный доход 45 000 рублей.

Максимально рекомендуемая доля кредита от семейного бюджета не должна превышать 30-35%. В нашем случае это будет 15 тысяч рублей. Можно конечно выделять и больше, но тогда вы рискуете жить несколько лет на «одном хлебе и воде», отказывая себе практически во всем. Да и различные риски серьезно повышаются. Потеря работы, болезнь, сокращение заработной платы, да и беременность жены (подруги) в конце концов могут поставить вас в безвыходное положение.

Нам нужна однокомнатная квартира. Средняя стоимость 1,5 млн. рублей за новый уже сданный дом.

Для покупки квартиры в кредит нужен первоначальный взнос. В Сбербанке — это минимум 20% от суммы кредита. В деньгах выходит 300 тысяч рублей. Итого в кредит нам нужно — 1,2 млн. рублей.

На какой срок будем брать? Здесь отталкиваемся от той суммы, которую можно выделять на ипотеку (помните? не более 30% от дохода) — получаем не более 15 тысяч в месяц.

Ставка по кредиту в данный момент составляет 12,3% годовых.

Копим на квартиру самостоятельно

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов  населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В середине нулевых средний рост цен на недвижимость составлял 50-80% ежегодно, в кризис 2008-2009 гг. цены рухнули в 1,5 — 2 раза. Далее рост продолжился, но не так сильно, на затем во 2-й кризис цены опять стали немного снижаться.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Будем исходить из этого.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

Квартира стоит 1 млн. рублей. У вас такая сумма на руках. Вы можете купить квартиру сразу. Либо положить их на банковский депозит. Под 8% годовых. Через 1 год при инфляции в 8% стоимость квартиры вырастет на 80 тысяч рублей (на 8%). Одновременно и ваш вклад даст вам 80 тысяч. И этих денег вам опять же хватит на приобретения данного жилья.

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч.  Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры  — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

Фото 3

Налоговые льготы и поддержка от государства

Один из вариантов выгодного жилищного кредита – ипотека с господдержкой. Это особая программа займа, рассчитанная на льготные категории граждан. Наиболее популярной является ипотека для военнослужащих, но и другие государственные работники могут рассчитывать на возможность приобретения квартиры на выгодных условиях.

Особенности данной программы:

  • сниженные процентные ставки (можно получить кредит под 6-8%);
  • уменьшение размера первоначального взноса за счет субсидирования от государства.

Также, независимо от ипотечной программы, при покупке недвижимости в кредит, можно получить налоговый вычет. Его размер зависит от дохода получателя и может быть направлен на погашение долга.

Важно! Также нельзя забывать, что вы можете сделать возврат процентов по ипотеке и еще уменьшить итоговую переплату.

Как сделать правильный выбор: ипотека или копить

Чтобы понять, какой вариант выгодней, нужно брать за основу математические расчеты и индивидуальные особенности конкретной семьи.

Также, решая, что лучше, брать ипотечный кредит или копить, следует учитывать преимущества и недостатки каждого вариант приобретения жилья.

К плюсам жилищного займа относится:

  1. Быстрое приобретение собственной недвижимости. Учитывая количество банков, предлагающих данную услугу и конкуренцию между ними, производится быстрое рассмотрение заявки. Таким образом, с момента обращения в банк и до переезда в собственное жилье проходят считанные дни (при условии, что подходящая недвижимость найдена быстро).
  2. Возможность стать собственником жилплощади в короткое время. В соответствии с Законом «Об ипотеке», заемщик становится владельцем приобретенной недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению (в рамках кредитного договора). Банк в данном случае выступает залогодержателем.
  3. Возможность получить от государства различные субсидии или льготы.

При таких преимуществах недостаток у ипотеки только один – долгосрочные долговые обязательства с большой переплатой и риск потери возможности вносить ежемесячные платежи. Учитывая, что в подобном случае квартира будет отчуждена банком, данный вариант развития событий является существенным минусом оформления ипотеки.

К преимуществам накопления средств на покупку, при этом, относится:

  1. Отсутствие долговых обязательств. Откладывается определенная сумма денег, которая, в отличие от ежемесячного платежа по ипотеке, не является фиксированной.
  2. Возможность полноценно распоряжаться приобретенной квартирой. Ее можно сдавать, получая при этом доход, обменять на другую жилплощадь или просто продать. В случае с жилищным займом на все подобные операции нужно разрешение залогодержателя.
  3. Нет большой переплаты.

Минусы откладывания денег:

  • долгое ожидание – переезд в собственное жилье откладывается на несколько лет.
  • инфляция, из-за которой цены на недвижимость постоянно растут, и догнать их достаточно сложно.
  • Очень сложно выработать в себе привычку копить.
  • Нужно копить на ипотеку «с умом», т.е. деньги, которые вы копите должны быть надежно защищены и, в идеальном варианте, они должны приносить новые деньги. Это все требует дополнительных знаний.

Вопросы и ответы

Расскажите, пожалуйста, в чем разница ссуды и ипотеки. И еще: могу ли я воспользоваться тем или иным в сбербанке, если я получаю зарплату в среднем 12-13 тыс. рублей в месяц, а муж у меня считается безработным. Если это возможно, то на каких условиях. Заранее благодарю за ответ.

Эксперт:

Насколько понимаю, то вы используете эти понятия применительно для того чтобы получить деньги в банке.

В простом общении:  ссуда -это обыкновенный кредит (займ), а с точки зренеия права — это имущество, вещи, передаваемые в безвозмездное пользование по договору ссуды.

Ипотека — по закону это залог недвижимости, а в вашем случае это то, когда вы берете займ (кредит, ссуду) и обеспечиваете выплату залогом недвижимости (покупаемой или уже имеющейся у вас в собственности).

В части возможности выдачи  — это вам нужно обращаться в банк.

Эксперт:

Ссуда в банковской сфере — это синоним кредита. Передача денег или материальных ценностей по договору займа с условиями возвратности (может быть на безвозмездной основе, в банке всегда с уплатой процентов за пользование).

Ипотека — это кредитование под залог недвижимого имущества. Оформление данной сделки регулируется законом «Об ипотеке» и всегда должна проходить регистрацию в ГБР.

Банк, скорее всего, откажет Вам в данном кредите, поскольку максимальный платеж (с точки зрения банка), который Вы (и Ваша семья) могут ежемесячно выплачивать — не более 6000 рублей. При таких параметрах максимальная сумма кредита — 200-250 тысяч рублей, что с ипотекой никак не совместимо. К примеру, 1000000 руб. под 15% годовых на 10 лет — ежемесячный платеж составит 16133 руб. Для получения такого кредита (при условии, что выплат по другим кредитам нет), Вы с мужем должны подтвердить доход минимум в 32 000 руб.

На данный момент у нас с молодым человеком имеется непогашенный кредит в 250тр.(каждый месяц вносим необходимую сумму, без задержек). В ближайшее время хотим расписаться и брать ипотеку. Несколько вопросов: можно ли в банке взять ипотеку на сумму большую, чем стоимость самой квартиры, и погасить кредит? Есть ли возможность взять ипотеку, если будущему супругу 23, а мне 20? (Ипотека только с 21 года во многих банках).

Эксперт:
Несколько вопросов: можно ли в банке взять ипотеку на сумму большую, чем стоимость самой квартиры, и погасить кредит

Нет, ипотека, это целевой кредит на приобретение жилья, соответственно цена объекта должна состоять из первоначального взноса  + суммы кредита.

Есть ли возможность взять ипотеку, если будущему супругу 23, а мне 20? (Ипотека только с 21 года во многих банках)

Только если найдите Банк, у которого требования к Заемщику позволяют такой возраст.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Эксперт:

Кристина. На все ваши вопросы один ответ: да это возможно. В действующем законодательстве нет ограничений ни по размеру кредита ни по возрасту его получения (естественно начиная с совершеннолетия). Эти ограничения по выдаче кредита может вводить банк по своему усмотрению, исходя из оценок им рисков выдачи кредита. Удачи

Эксперт:

Законно — нет. Это будут уже схемы, не совсем «чистые».

Эксперт:

Кристина,

У каждого банка предусмотрены свои критерии требований к заемщикам по ипотечным кредитам. Тем не менее, существует ряд требований, которые являются обязательными во всех банках.

Во-первых, это наличие гражданства РФ и возраст заемщика — не менее 21 года на момент предоставления кредита.

Во-вторых, трудовой стаж. Как правило, он должен составлять не менее полугода на текущем месте работы и не менее одного года общего стажа за последние пять лет.

И третье требование — это привлечение созаемщиков по кредитному договору. Созаемщиками могут быть физические лица, чей доход учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг титульного заемщика привлекается в созаемщики в обязательном порядке вне зависимости от его возраста и платежеспособности. К исключению относится наличие брачного договора — в этом случае супруг привлекается в качестве созаемщика по желанию.

Иногда даже при наличии всех требований, предъявляемых банком к клиентам по ипотечным кредитам, возможен отказ в заключении кредитного договора. Банки ссылаются в этих случаях на свое право не объяснять клиенту причины отказа. Но предположительно это может быть отрицательная кредитная история, поручительство по проблемным кредитам, наличие долговых обязательств и другие причины.

Всего доброго!

Я хозяин квартиры. 8.09 у меня сделка по продаже. Покупатель оплачивает половину из личных накоплений, а вторая половина - ипотека.

Риэлтор, сопровождающий сделку сегодня задает вопрос:

Вам половину (из личных накоплений покупателя) сразу при подписании договора купли-продажи или подождете 2 недели, когда банк вам будет перечислять свою (ипотечную) часть?

1. Как к этому относиться?

2. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

3. Когда произойдет переход собственности?

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

С уважением, Олег.

Эксперт:

Олег,  

С точки зрения ипотеки — в первую очередь я бы взял с покупателя документ, подтверждающий готовность банка предоставить ипотечную часть. Если таковой присутствует — проблем быть не должно. 

Так же в договоре можно предусмотреть условие, которое отменяет сделку в случае отказа банка в ипотеке. 

Переход права собственности состоится в момент госрегистрации такового — то есть его можно произвести в момент перечисления банком своей части, к примеру. 

Главное — не подписывайте никаких документов о получении денег без их получения. Если вам передадут всю сумму или банк предоставит документ, подтверждающий выдачи ипотеки — переход права можно регистрировать. 

С уважением, 

Роман Новиков

Эксперт:

Олег. У Вас есть сам договор купли-продажи? Можете показать?

1. Как к этому относиться?

Олег

Такое часто бывает. что банк переводит денежные средства в какой-то перид времени, об этом в договоре указывается (в какой срок)

. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

если откажут то договор станет не действительным, денежные средства вернут покупателю, а квартиру-продавцу (как правило, но опять же необходимо смотреть договор).

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

После регистрации договора в Росреесте и получения свидетельства о собственности (как правило, но опять же необходимо смотреть договор)..

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

В теории возможен, если договор таким образом составлен, но его всегда можно в суде пытаться признать ничтожным. 

Эксперт:

1. Относиться к этому нормально, но проверять договор естественно.

2. Если банк откажет в ипотеке, значит сделка не состоится, переход права собственности не будет зарегистрирован, а Вы будете обязаны вернуть ту сумму, которую получили от покупателя. 

3. Переход права собственности происходит с момента его регистрации в Росреестра.

4. Это невозможно, дело в том, что до момента полной оплаты квартира находится в ипотеке у продавца, т.е. у Вас. Главное чтобы в договоре либо где-то ещё Вы не указывали, что оплата произведена полностью.

Эксперт:

 

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

Ст. 223 ГК РФ:

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Уточните у риэлтора, если ли письменное согласие банка на выдачу ипотечной суммы или нет. И до получения всей суммы денег или получения ответа риэлтора. Можете с ним подойти в банк и уточнить данный вопрос. 

2. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

тогда расторгаете договор по соглашению сторон, вы вернете суммы, какие брали в счёт квартиры (если брали до выдачи ипотечой суммы) и спокойно разойдётесь.

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

до записи в Росреестре квартира остаётся Вашей собственностью, бояться нечего.

Эксперт:

Вам половину (из личных накоплений покупателя) сразу при подписании договора купли-продажи или подождете 2 недели, когда банк вам будет перечислять свою (ипотечную) часть? 1. Как к этому относиться?

Олег

странно, а что у Вас договоре прописано/согласовано? это договорной момент поэтому, можете настаивать о передачи при подписании ДКП.

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

опять же надо смотреть договор. но поскольку ипотека и банку требуется оформить залог, после регистрации в ФРС.

2. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

пусть покупатель  предоставит предварительное согласие банка.

Эксперт:

Как к этому относиться?

Олег

Надо поступать согласно условиям договора: если там написано что эта часть передается при подписании договора и в акте указана что Вы получили эту часть денег при подписании договора, надо требовать исполнения условий договора, т.е. передачи денег в момент подписания договора.

Если написано что первоначальный взнос передается вместе с ипотекой, тогда только можно согласится на такие условия.

Эксперт:

Относиться можно по разному, но на месте продавца лучше брать деньги пока предлагают. В случае, если сделка не состоится по вине покупателя или банка, то просто вернете деньги покупателю. А так вы их (первоначальный взнос и кредит) полностью получите только после после регистрации сделки и представления в банк.

8го числа у вас сделка купли-продажи или только заключение предварительного договора? Если вы еще не представляли пакет документов по предмету залога в банк, то соответственно у вас предстоит только заключение предварительного договора. В вашем интересе, если вы не собираетесь отказываться от сделки в последующем, брать как можно большую сумму и прописывать, что она принимается в качестве задатка. В этом случае, если в дальнейшем покупатель откажется от сделки, то вы вправе его оставить у себя. Если сделка не состоится в связи с тем, что банк не устраивает предмет залога, то придется вернуть.

Если предварительный договор между вами был уже заключен, то все условия расчета должны быть прописаны в нем.

Без денег вы можете остаться в том случае, если пропишите  договоре, что первоначальный взнос перечисляется вам после сделки, так как покупатель может не исполнить свои обязательства, а не будет подтверждения оплаты первоначального взноса, то и банк не перечислит вам деньги по кредиту.

Исключение составляет расчет через банковскую ячейку или путем открытия аккредитива. Но чтобы не заморачиваться принимайте деньги, уплачиваемые покупателем в качестве первоначального взноса по расписке.

Эксперт:

Олег.

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

Совсем недавно Верховный Суд РФ изменил свою многолетнюю позицию, согласно которой нельзя было расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата товара, если товар не оплачен… Так что без квартиры не останетесь. Половина стоимости квартиры, это существенное нарушение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Дружинина Н.Ф. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-ipoteka-ili-kopit.html
  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/vzyat-ipoteku-ili-kopit.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chto_luchshe__kopit_ili_brat_ipoteku/6453
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий