Полная энциклопедия недвижимости. Как разговаривать с потенциальным покупателем? - на ГдеЭтотДом.РУ. Полезная информация. Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов

Торгуемся с умом

Бывают случаи, когда цена не вызывает сомнений и устраивает все стороны сделки. Но, как правило, покупатели предпочитают торговаться — хотя бы из спортивного интереса. Учтите несколько моментов, которые помогут вам выдержать этот процесс без потерь:

  1. 1 Не назначайте цену, которую не готовы снизить Лучше держать в запасе «лишних» 100-200 тысяч, которые можно будет «уступить» покупателю. Он почувствует себя в выигрыше и утвердится в выборе вашей квартиры
  2. 2 Предъявляйте свои аргументы при торге, если видите сомнение в глазах покупателя Аргументы бывают положительные: «Если вы купите не только квартиру, но и парковочное место, я предложу вам скидку». И отрицательные: «Если Вы не внесёте задаток на этих условиях, мы возобновим показ квартиры другим желающим».
  3. 3 Не уступайте быстро Ценится то, что досталось с трудом. Если клиент легко сможет настоять на своем, он продолжит добиваться большей скидки.
  4. 4 Уступайте понемногу Пусть каждая уступка будет меньше предыдущей, тогда покупатель сам сделает вывод, что торг пора прекратить. К примеру, если вы изначально готовы были «скинуть» 200 тысяч, уступите сначала 100, потом ещё 50 и 20 тысяч.
  5. 5 Зафиксируйте договорённости Пропишите конкретную сумму в предварительном соглашении и возьмите залог. Пусть у покупателя не будет соблазна возобновить торг на этапе сделки.
Действие 6

Что такое постпоказ

Что такое постпоказ

Пост-показом Антон Учитель называет заключительный этап: «Что это значит? Очень часто выясняется, что квартиру не смогли посмотреть муж/жена/папа/мама/риэлтор/тетя/сестра и пр. И вас просят показать объект еще раз, "окончательно". И здесь вновь выручает объемная панорама квартиры.»

Показываем квартиру

  1. 1 Сохраняйте спокойствие Визит постороннего человека, который начнёт по-хозяйски оценивать ваш дом, —это неизбежный стресс. Постарайтесь не суетиться, уверенно и вежливо показывать покупателю все уголки квартиры и отвечать на вопросы. Держитесь естественно, с достоинством.Представьте, что квартира — это музей, а потенциальный покупатель — его посетитель.
  2. 2 Рассказывайте о плюсах квартиры Ваша задача — представить объект недвижимости в максимально выгодном свете, но при этом не преувеличить его достоинства, ведь ваш собеседник не слепой. Лучше лишний раз акцентировать внимание на двух-трёхочевидных плюсах квартиры (расположение, метраж, высота потолков), чем перечислять десятки незначительных мелочей вроде приятного оттенка обоев или качественной входной двери. Постарайтесь понять, какие моменты важнее всего потенциальным покупателям: семейную пару порадует детский сад поблизости, а одинокий бизнесмен оценит наличие охраняемой парковки.
  3. 3 Не будьте назойливы Если вы начнёте слишком расхваливать жильё и навязывать человеку покупку, он решит, что квартиру никто не берёт. Не давайте покупателю повода искать в ваших словах подвох. Также не стоит давить на собеседника, требуя от него немедленного решения. Лучше тонко намекнуть на наличие других желающих посмотреть квартиру.
  4. 4 Формируйте позитивный образ квартиры Не стоит рассказывать потенциальному покупателю историю всей вашей семьи, но можно в нескольких фразах дать понять, что в этих стенах вы пережили множество счастливых моментов и расстаётесь с квартирой с лёгким сожалением. Известно, что люди предпочитают покупать недвижимость с хорошей «историей» (не только в юридическом смысле) и энергетикой.
  5. 5 Не отрицайте недостатки, а обсуждайте Достоинства квартиры покупатель оценил уже по объявлению — именно поэтому он здесь. Во время просмотра большинство людей интересуют всевозможные минусы и подвохи возможной покупки.

Заранее проанализируйте реальные недостатки квартиры. Разделите их на три категории:

  1. 1 Те, которые можно устранить
  2. 2 Те, которые можно замаскировать
  3. 3 Те, которые нужно принять, как неизбежный факт

Устраните первые два типа минусов, чтобы они не попадались на глаза покупателю. К примеру, если прихожая кажется тесноватой, уберите из неё лишнюю тумбочку. А потолок с разводами от протечек хорошо бы побелить: так вы не только сохраните товарный вид квартиры, но и избавитесь от неудобных вопросов о безалаберных соседях сверху.

Реальные недостатки (маленькая кухня или плохой вид из окна) не скроешь. С ними нужно согласиться и привести примеры достоинств вашего жилья, которые могут всё компенсировать.

Будьте готовы к каверзным вопросам — почему вы продаёте квартиру.Если проблема в том, что комнаты тёмные и тесные, коммунальная плата высокая, а соседи сверху периодически устраивают танцы, лучше не сообщать об этом покупателю.

Действие 5

Подготовьтесь к каверзным вопросам заранее

Перечислите в блокноте сильные и слабые стороны вашего жилища. Так вы будете знать, как показывать свою квартиру, а заодно подготовитесь к каверзным вопросам. Когда человек всё четко разграничил, он, интуитивно, в разговоре делает акценты на положительные стороны. В процессе планирования приходит осознание, что ваше предложение хорошее, и с этим настроем вы идете на продажу.

Нужно быть готовым убеждать, демонстрировать достоинства, описывать свою квартиру, а не просто дать объявление и ждать (хотя, это тоже вариант). Когда составлен подробный список, вы уже не смутитесь даже перед самым придирчивым покупателем.

О видимых недостатках в квартире лучше рассказать самим, но психолог рекомендует делать это без причитаний. Избегайте извиняющегося тона. Просто опишите недостаток как факт и объясните причину. Например, стояки не поменяли из-за того, что нужно договариваться со всеми соседями, а это затяжной процесс. Если что-то выглядит не очень эстетично, лучше делать упор на функциональность. Допустим, в квартире стоят старенькие деревянные окна. Покупатель будет давить на то, что их придется менять на пластиковые, а значит, стоит понизить цену. Но если окна хорошо закрываются, не создают сквозняков — не нервничайте в ответ на замечания, а просто расскажите о достоинствах.

— Помните, вам не за что испытывать вину, — говорит Елена Лазаревская, — не надо жаловаться: «Вы знаете, у меня вода плохо уходит, сколько раз в КСК обращался, ничего не сделали».

По опыту руководителя риелторской компании «Комфорт» Анастасии Ксендз, продавцы проявляют порой непонятную агрессию:

— Покупатель иногда высказывает критику. В ответ слышит: «Не хотите, не берите!» Естественно, клиентов это отталкивает. Лучше промолчите лишний раз. Или, если вас раздражают люди, дайте возможность продать риелтору. Агрессивно могут реагировать и на предложение о торге. Иногда вообще не хотят обсуждать цену. Но это ведь нормально — покупатели хотят взять подешевле, зачем злиться?

Научитесь употреблять в общении с потенциальными покупателями такие слова, как «хороший», «удобный», «надёжный», «порядочный», «комфортный», «выгодный», а также обороты, которые создадут общий благоприятный фон. Выражения с чрезмерной эмоциональной окраской, даже положительные, будут «напрягать» посетителя: «прекрасный», «великолепный», «восхитительный».

И последнее. Даже если составление плана у вас займёт полдня (будете что-то вспоминать и дописывать), время будет потрачено не зря. Так вы сосредоточитесь на главном и отбросите лишние эмоции. И если всё-таки для продажи решите привлечь риелтора, план поможет договориться о совместной политике, которую вы будете проводить в отношении покупателей.

Не стоит описывать подробности по телефону

Фото 2

Понятно, что пользоваться телефоном умеют даже дети. Письменная шпаргалка нужна для тех, кто путается с конкретными ответами. Помните, что не стоит уделять слишком много времени на общение по телефону. Ведь квартиру, в любом случае, нужно осматривать.

— Не тратьте силы на подробные описания, — советует Елена Лазаревская. — Потому что бывает, что звонят просто для того, чтобы сравнить цены. Иногда звонят вообще непонятно для чего. Спрашивают: «А что у вас там есть?» Когда вы слышите неконкретные вопросы, которые требуют пространных описаний, лучше предложите: «Давайте договоримся, придёте, посмотрите и всё увидите сами».

Не бойтесь, что покупатель «отсеется»: если человек заинтересован, он придёт к вам домой, при условии, что вы вели себя вежливо. Так вы структурируете своё время.

Как показывать квартиру Покупателям?

Как показывать квартиру Покупателям?

 

Стоять в углу и грызть семечки, предоставив Покупателю самому все осматривать – не лучшая стратегия. Сегодня мы работаем экскурсоводом, и наша задача – устроить мини-шоу для Покупателя, как это делают профессиональные риэлторы. Представьте, что Вы покупаете эту квартиру вместе с ним, только Вы уже приняли решение о покупке, а он еще сомневается. Развейте его сомнения, объясните ему, чем хороша именно эта квартира, и почему брать лучше именно ее. Отойдите в сторонку и, как говорят в Одессе, дайте Покупателю спокойно сделать себе мнение.

 

Небольшая уступка в цене – персональная скидка для Покупателя – в завершении показа, может оказаться очень кстати.

Сделайте Покупателю искренний комплимент – это всегда помогает в переговорах, и настраивает собеседника на нужный лад.

Главное – без фанатизма! Если мы будем постоянно жужжать над ухом Покупателя, расхваливая нашу квартиру и рассыпаясь в любезностях, то рискуем получить обратный эффект. Все должно быть в меру.

 

   К слову об эмоциях при продаже квартиры 

 

Если Вы не прирожденный шоумен, и не обладаете навыками гипноза, то лучше к своему «выступлению» подготовиться заранее. Выберем несколько положительных характеристик нашей квартиры, которые не видны сразу, при беглом осмотре. Например, у нас новая медная проводка в квартире, или на кухне у нас – полы с подогревом. Об этом мы и сообщим Покупателю в процессе «экскурсии». Хорошее отопление, прекрасная звукоизоляция – также добавят плюсов в его копилку.

 

Если же по части ремонта нам похвастаться нечем, то можно найти внешние факторы, играющие в нашу пользу. Например, у нас чистый и тихий двор перед домом, всегда ухоженный подъезд, прекрасные интеллигентные соседи, и т.п.

 

Если в Вашем доме живут какие-нибудь известные персоны, или «большие и уважаемые люди» – используйте это как плюс. Например, между делом можно заметить, что «двумя этажами выше у нас живет ведущая телеканала ОРТ», или «в соседнем подъезде газпромовцы выкупили сразу три квартиры». Такие заметки действуют, как реклама с узнаваемыми лицами.

 

Кроме того, показывая квартиру Покупателю, лучше заранее учесть некоторые нюансы, которые помогут нам в продаже. О чем это? Читаем ниже.

 

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

 

Грамотно общаемся по телефону

Фото 3

Первый реальный контакт с возможным покупателем вашего жилья произойдёт по телефону. Отнеситесь к нему как к пробному заходу: человек уже проявил интерес, но серьёзный разговор еще не начался. Запомните несколько ключевых моментов:

  1. 1 Разговаривайте предельно вежливо и спокойно Многим людям тяжело даётся общение с удалённым собеседником. К примеру, считается, что мужчины устают от телефонного разговора уже спустя 4 минуты.
  2. 2 Не ведите долгих телефонных бесед Даже если собеседник расположен к развёрнутому общению, ограничьтесь вежливым ответом на основные вопросы. Всё остальное предложите обсудить лично. Ваша задача — пригласить потенциального покупателя на просмотр жилья.
  3. 3 Не торгуйтесь по телефону и не обсуждайте цену Это щекотливая тема, которая во многом зависит от психологического состояния и опыта покупателя и продавца. Лучше обсуждать финансовые вопросы при личной встрече.

Плохо, если вы начинаете общение с фразы «Извините, я сейчас не могу говорить». Лучше укажите в объявлении интервал в 3 часа в день, когда вы точно сможете взять трубку.

Действие 3

Как подготовить квартиру к показу

От того, как вы подготовите квартиру к показу, зависит первое впечатление потенциального покупателя. Вот, например, сравните эти две фотографии:


Обе квартиры приблизительно одинакового бюджета, но какая разница в подаче! Никогда не оставляйте на авось нюансы, которые могут повлиять на решение покупателя.

Пример, которым поделился один хоум-стейджер из Лос-Анджелеса:  

«Как-то мне нужно было проконсультировать клиента по хоум-стейджингу. Частный дом располагался в престижном районе и был недешевый. У владелицы была собака, которая гадила прямо в доме. И хотя собачка была маленькая, но какое имеет значение?! Когда я обратил внимание хозяйки на собачье “добро”, она ответила, что очень сложно за этим проследить и что потенциальному покупателю “придется смириться”. Я посоветовал ей с собакой переехать до того, как дом окажется на рынке. Она подумала, что я сумасшедший, ведь как могут собачьи отходы испортить покупателю впечатление! В итоге я, конечно же, отказался оказывать услуги хоум-стейджинга. Прошло уже 3 года, а дом так и висит на рынке».

Напрашивается вопрос: как бы вы поступили на месте этого специалиста?

Вот другие советы опытных экспертов:

Анжелика Климентьева Специалист по недвижимости, Учредитель компании «Центр выгодной недвижимости Краснодара»

Начну сразу с главного. Показ квартиры начинается не с квартиры! Начинается он с подготовки объекта. И это очень важный этап в продаже любой недвижимости.

Делаем объект безликим
Основная задача риэлтора — показать объект, а не тех, кто там живёт. Для этого необходимо сделать объект безликим. А главное, донести эту мысль до собственника.

Зачем мы это делаем? Объясню на примере. Вы приезжаете в гостиницу, заселяетесь в номер. Вспомните, вы хоть раз догадывались, кто жил до вас в этом номере? Вряд ли такое было. Я имею в виду, конечно, приличные гостиницы, где как минимум прибираются после гостей.

Вот и с показом объектов та же история. В первую очередь необходимо подвести квартиру к такому состоянию, чтобы у покупателя не было ощущения, что до него здесь жили такие-то люди с такими-то интересами и привычками. Личные вещи предыдущего собственника (фотографии, сувениры, картины и т.п.) не делают объект безликим. Они не делают его одинаково интересным для покупателей с разными привычками и увлечениями. Они не придают объекту никакого шарма, хотя многие собственники думают именно так. К тому же такие вещи могут элементарно отвлекать внимание потенциального покупателя от самого объекта.

Отдельная история с ванной комнатой. Попросите собственника на момент показа убрать с открытых полочек, с раковины, с пола всю батарею бутылочек, баночек, щёточек, тюбиков. Для покупателя это хлам. Хотя у него самого дома то же самое, я вас уверяю.

Далеко не секрет, что, покупая квартиру, мы покупаем всего лишь стены, а не обстановку. Кстати, очень часто собственники-продавцы закрывают картинами, вазочками, наклейками недостатки ремонта. А увидеть квартиру без мебели и вещей вы сможете только после переезда предыдущего собственника в другое место. А происходит это только подписания обеими сторонами договора купли-продажи. Можно, конечно, прописать подобные моменты в договоре. Но… деньги отданы, договор подписан и зарегистрирован, собственник съехал. Вы будете за ним через суд бегать? Люди не хотят покупать чужую историю. Они покупают себе возможность создать историю свою личную. Пусть даже там, где уже кто-то жил до них. Именно поэтому объект должен быть по максимуму обезличен.

В идеале квартира должна быть в виде гостиничного номера. Только так у покупателя во время просмотра не будет никаких препятствий для полёта фантазии, в которой он уже расставляет свою мебель, раскладывает по полочкам и развешивает по стенам уже свои личные фотографии, сувениры, картины…

Если собственник держит в доме животных, возможно присутствие неприятного запаха. Согласитесь, не все тают от умиления при виде стаи кошечек или собачек или чего там ещё. А уж запах от них — это вообще без комментариев! Проветрите заранее квартиру, побрызгайте освежителем воздуха. Только выбирайте освежитель не с резким или приторным ароматом, а что-нибудь свеженькое. Сварите кофе. Испеките в конце концов булочки!!! Запах хлеба имеет чудодейственное свойство в продажах.

При необходимости освежите краску на потолке, на стенах, на дверях. Подклейте оторванные уголки обоев. Проверьте сантехнику, чтобы все краны работали исправно, а главное, чтобы вода из них не капала на мозг покупателю.

Вы можете попросить собственника всё это сделать. А можете взять весь этот процесс в свои руки. Но это в том случае, если вы заключили с собственником эксклюзивный договор. Стоит такой мини-ремонт копейки. А впечатление у клиента меняет кардинально. И, кстати, именно на этом этапе идёт большая потеря клиентов.

Попросите собственника перед показом прибраться в квартире. Потому что, даже если вы выполнили все необходимые действия, а в квартире элементарно грязно, то всё насмарку. Грязные полы, немытые после зимы окна, заляпанные двери и дверные ручки, слой пыли на мебели, — всё это может на корню убить желание клиента купить именно эту квартиру.

Подготовка покупателя к просмотру
Будьте честны со своими клиентами. Проговаривайте заранее все нюансы, не умалчивайте это на телефонном звонке: квартира без ремонта, в убитом состоянии, рядом кладбище и т.п. Если есть фотографии, то, конечно, клиент уже понимает, что его ждёт. А если их нет, то человек всё равно морально уже готов что-то увидеть.

Подготовка подъезда к показу
Именно в подъезде у покупателя начинает формироваться мнение об объекте, который вы хотите ему продать. Обязательно перед показом посмотрите, в каком состоянии он находится. Если подъезд грязный, договоритесь с управляющей компанией о том, чтобы его всё-таки помыли.

Возможно соседи прикармливают бездомных кошек-собак, и в подъезде стоят тарелочки с объедками для них. Или и того хуже, эти же кошечки-собачки тут же и нагадили. Дети, а может даже и взрослые, не донесли мусорный пакет до мусорки и бросили его у входа. Постарайтесь всё убрать. Воспользуйтесь освежителем воздуха.

Если в подъезде не горит где-то лампочка, попросите собственника поменять её. Либо сделайте это сами. Избавьте своего клиента от тёмных закутков в подъезде. А то ведь ещё не дойдя до квартиры он может развернуться и уйти. Оно вам надо? Попадая в некую тьму, у человека на подсознании возникает желание сразу же уйти из неё. Да, вы потратите дополнительное время на все эти действия. Но вы уберёте очень существенные минусы, которые могли бы привести к отказу в покупке этой квартиры. А вам так хочется её продать!


Антон Учитель Руководитель агентства недвижимости «Мистер ДОМ», Москва

— Как решить проблему с подготовкой квартиры к показу, если показы проводятся очень часто, а в это время в квартире протекает жизнь семьи?

— Если показы проводятся очень часто, это говорит о том, объект пользуется определенным спросом. Проведите переговоры с семьей собственника, тщательно разъясните, что такое процесс отчуждения и как эта семья должна включиться в этот процесс. Подарите этой семье пару пластиковых контейнеров из ИКЕИ, куда они соберут все мелкие и личные вещи.

Объясните, что не должно быть ни ссор, ни выяснений отношений, ни запаха пищи. Если дома проживает животное, на время показа ему нужно устроить уличный моцион. Если вся семья может в этот момент сходить за хлебом или еще куда-нибудь поблизости, это будет наилучший вариант.

Выберите два дня в неделю, когда вы будете показывать конкретно этот объект. Запишите всех желающих, распределите часы показа. Тут и семье собственника будет удобнее заранее распределить свое личное время, и собравшиеся на показ люди создадут друг у друга ощущение повышенного спроса, ажиотажа. И не забывайте брать у каждого из них «предложение по цене»!

— Что делать, если показ нужно провести срочно, и нет времени на подготовку? 

— В призыве «провести показ срочно» есть брешь: неправильное положение эмоционального маятника. В 99% случаев это будет бесполезная трата времени и сил. Мой совет здесь один: перенести показ на другое время и обратить особое внимание на подготовку квартиры к показу.

— Что делать, если не повезло с соседями (пьяные или шумные)? 

— Одни мои коллеги как-то пытались на три месяца, пока идет продажа, снять таким «соседям» дачу. Но, на мой взгляд, это всё полумеры. У меня был опыт, когда пришлось идти с подарком к участковому. Вполне прилично всё уладилось. В другой раз помогли местные «братки», пригрозили распоясавшимся хамам. Но правовые инстанции при правильном подходе в таких случаях бывают весьма действенны. Если же ничего не получается, нужно понимать, что данная ситуация повлечет за собой определенный дисконт. Собственник должен отдавать себе в этом отчет. Если собственник настроен неадекватно к сложившейся ситуации — оставьте этот объект, не занимайтесь им.


Мы также нашли неплохую шпаргалку о подготовке к показу:


Как проводить показ съемной квартиры

Фото 4
Как проводить показ съемной квартиры

Виталий Карташов Директор АН «Ваш Дом», Воронеж

Какими качествами должен обладать риэлтор

Изначально агент должен быть пунктуальным и отлично знать город, район, инфраструктуру, дальность расположения квартиры от рынка, от почты, от детских садов, школ, больниц, поликлиник. Он обязательно должен это все знать. Потому что если клиент неместный, то в первую очередь ему нужно объяснить, что окружает дом.

Часто бывает, что мы одну и ту же квартиру показываем многим людям. Или одному и тому же человеку показываем много квартир. Поэтому риэлтору нужно еще быть мобильным.

О подготовке квартиры 

Нужно обязательно готовить объекты к просмотрам. За подготовкой квартиры к показу должен следить собственник. Мы всех владельцев сразу предупреждаем. Как правило, если человек адекватный, то он готовит свой объект, потому что товар нужно показывать лицом, его нужно продавать.

Лично я не очень люблю показывать квартиры, из которых еще не выселились. Но бывает, собственник говорит: «Ну давайте мы покажем сейчас, жилец съедет только через два дня.» Жилец в это время усиленно собирает вещи, у него там хаос творится, и, разумеется, такие квартиры очень долго висят на рынке. После жильцов, как правило, сам собственник должен убирать квартиру, приезжать, контролировать и т.д. Это в его же интересах.

Есть собственники, которые понимают, что аренда — это тот же бизнес, и нужно за квартирой следить, чтобы выгодно продать. А есть собственники, которые об этом не думают. Часто такое бывает с теми, кому квартира досталась от кого-то, например, после смерти бабушки. Они не знают, как сдавать, что сдавать. А квартиры часто не в самом лучшем состоянии. Владелец же не мониторит рынок, он очень далек от этой сферы. И при этом такие собственники часто несправедливо завышают цену, не обращая внимание на убитую мебель и старый ремонт. Они считают, раз есть где жить — уже хорошо.

Когда им говоришь о том, что нужно квартиру освежить, они начинают тебя учить, мол, риэлтор ничего не понимает и т.д. Когда риэлтор приезжает на оценку такой квартиры, он расходится с собственником, называя гораздо низкую стоимость. Если агент приводит пример квартиры в этом же районе с гораздо лучшей мебелью и ремонтом — владелец считает, что это фейк и что риэлтор его разводит.

Допустим, есть убитая «однушка», стоит она 18 тыс. рублей и принадлежит второму типу собственника, о котором я сейчас сказал. И есть такая же, но очень хорошая, хотя стоит также 18 тыс. рублей. Агенту в этом случае легче сдать лучшую, когда есть контраст между квартирами. Это небольшая хитрость, к которой прибегают очень многие. К тому же это дополнительная мотивация для собственника, который не умеет продавать.

Сообщать собственнику о недостатках квартиры лучше всего напрямую. Иначе конструктивно не получится. Без всяких «ну вот, на мой взгляд, надо бы обратить внимание на бытовую технику, потому что она, возможно, слегка уже запылилась».

Если у человека стоит древняя стиральная машинка, а он хочет сдать квартиру за приличные деньги, то надо ему прямо говорить: «Поменяйте стиральную машину». Тем более сейчас такое время, что можно купить б/у в отличном состоянии. Если диван, допустим, не разбирается (только с одним спальным местом), а собственник хочет, чтобы квартиру снимала семейная пара, то надо подумать о том, где эти люди будут спать. Нужно говорить: «Поменяйте диван».

Какие документы нужно иметь при показе риэлтору 

Агент должен иметь при себе весь пакет документов: 

  • договор найма жилой площади; 
  • расписки на залоговую сумму; 
  • расписки на задаток; 
  • договор и акт о выполненных работах риэлтора; 
  •  агент, работающий в большой компании, должен иметь удостоверение, подтверждающее, что он работает в таком-то АН. Про этот документ редко спрашивают, но все же стоит его иметь при себе.

Какие документы нужно иметь при показе собственнику

  • Паспорт и правоустанавливающий документ о владении квартирой. Оригинал иметь при себе не советую. Лучше делать копию. Можно сфотографировать и хранить в смартфоне или планшете. 
  • Если собственника на месте нет, а квартиру показывает доверенное лицо, то ему нужно иметь паспорт, доверенность от собственника на право сдавать квартиру и документ о праве собственности. Доверенность лучше иметь в оригинале. 
Торг при аренде квартиры уместен. Многие стесняются. У кого-то хорошо получается торговаться, а у кого-то не очень.

Нанимателю дам такой совет: сразу говорите риэлтору, какую именно квартиру вы хотите и какой суммой располагаете. Чтобы на показе не было «нежданчика» и потери времени. Риэлтор может показать очень классные квартиры, а потом понять, что клиент начинает торговаться и хозяин ни в какую не хочет снижать цену. Любую информацию лучше доводить до сведений агента, чтобы он понимал, какую квартиру лучше показывать, какую не стоит и т.д.

Из-за наивности и переоценки своих возможностей наниматель может подумать «зачем я агенту буду что-то говорить, я сам на показе сделаю, как мне нужно». Далеко не всегда так получается. Клиент ведь платит не только за находку квартиры, а за комплекс услуг. И если раскрыть все карты, можно сэкономить много времени. Чем больше опытному риэлтору рассказать, тем меньше показов будет. Уже на втором показе можно найти нужную квартиру. Поэтому лучше сразу сформулировать свои пожелания, чтобы потом после каждой увиденной квартиры не менять мнение.

У каждого АН есть свой список вопросов, которые нужно задавать потенциальному нанимателю при входящем звонке. Но все вопросы не задашь. У меня не так давно был пример: человек отказался снимать квартиру, потому что в квартире была стиральная машинка с вертикальной загрузкой. Я сначала был в недоумении и спросил: «А это сильно меняет все?» На что он воскликнул: «Конечно!»

Вопросы и ответы

У нас умер дедушка, бабушка является собственницей всего имущества. Квартира очень дорогая в обслуживании (элитное жилье), и она хочет ее продать.

Но полгода еще не прошло, мы стали ее пытаться продать, все риелторы говорят разные вещи - кто говори, что нет ограничений, кто говорит, что она не имеет права ее продать так как у дедушки там есть скрытая доля. где правда и как поступить при оформлении сделки?

Эксперт:
У нас умер дедушка, бабушка является собственницей всего имущества.
Алена

Поясните пожалуйста, наследственное дело после смерти дедушки открывалось? Как квартира приобреталась бабушкой?

Эксперт:

По большому счету продавать можете, так как имущество уже принадлежит бабушке

ГК РФ

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Эксперт:
есть скрытая доля.
Алена

Вы можете обратиться к нотариусу с заявлением о выделе доли деда

Согласно ст. 1150. ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть
имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав
наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.

И Вы как наследники имеет еправо на выдел супружеской доли, Но т.к. Вы сами указываете, что этого делать не будете, то бабушка, как единоличный собственник имеет право продать все

где правда и как поступить при оформлении сделки?
Алена

Оформляете куплю-продажу, т.к. дедушки нет, согласие на продажу уже не потребуется и можете спокойно продавать квартиру

Эксперт:

Если квартира приобретена в браке, то имеется супружеская доля деда, поэтому имеет смысл наследникам подать заявление о принятии наследства.

Эксперт:

уважаемая Алена! Ваша бабушка уже фактически вступила в наследство, поскольку она пользуется этой квартирой и может смело ее продавать поскольку Вы не претендуете на данную квартиру. Вам необходимо подать заявление об отказе на наследство нотариусу по месту нахождения данной квартиры.

Эксперт:
бабушка является собственницей всего имущества.
Алена

Поскольку бабушка собственник — то соответственно она имеет право в любой момент распорядиться своим имущество — продать или подарить — поскольку в настоящий момент положения СК РФ — в части согласия супруга на распоряжение общенажитым имуществом — не действуют т.к. супруг умер.

Но полгода еще не прошло, мы стали ее пытаться продать, все риелторы говорят разные вещи — кто говори, что нет ограничений, кто говорит, что она не имеет права ее продать так как у дедушки там есть скрытая доля.
Алена

Причём тут дедушка — если он не был собственником квартиры и какая может быть скрытая доля если он умер, а бабушка будет вступать в наследство. 6 — месяцев даётся для подачи заявления нотариусу на вступление в наследство (т.е. заявление надо подать в течении 6 месяцев, а не после истечения). по истечении 6 месяцев — нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство его счета, машина. А Бабушка уже сейчас может вполне продать квартиру и никто препятствовать не может.

мы хотим отказаться в пользу бабушки
Алена

Вот — сейчас и подавайте нотариусу заявление на отказ от наследства в пользу бабушки — так же обращаю внимание заявление необходимо подать в течении 6-ти месяцев с момента смерти.

Эксперт:

Алена! Бабушка является собственницей квартиры. Она имеет право распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе продать. Единственное, дед имел право на супружескую долю. Это, вероятно имели ввиду риелторы, говоря о «скрытой доле». Однако эта супружеская доля не является препятствием в продаже квартиры, поскольку она не выделена. Выдела супружеской доли может требовать наследник или наследники или один из наследников в суд. порядке. Если доля супружеская не выделена, то бабушка может продавать квартиру. Вообще, при продаже квартиры, нажитой в браке, требуется согласие супруга. Однако в данном случае вместо согласия нужно предоставить свидетельство о смерти деда.

Обязательно нужно обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела, если на имя деда было какое-либо имущество, чтобы бабушка смогла принять это имущество. Поскольку раздела совместно нажитого имущества не было, то квартира находится в собственности бабушки и не считается, что она вступила фактически в наследство именно по тому основанию, что она проживает в этой квартире и владеет ею. Если она фактически владеет машиной (например. пользуется ей и вписана в полис ОСАГО, заплатила налог за машину и т.п.), тогда она считается факктически принявшей наследство.

Вы можете отказаться от наследства в пользу бабушки, подав нотариусу письменный отказ.

Если объявится наследник первой очереди до истечения 6 -мес срока, но после продажи квартиры, то он имеет право обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества и выплаты компенсации за проданную квартиру (части стоимости). НО!!! Сначала он должен доказать наличие родственных отношений с дедом. Если он объявится после истечения 6 месяце, то он еще должен доказать наличие уважительных причин для пропуска срока для принятия наследства в суде.

Помогите в решении моей проблемы.

Решила купить квартиру, обзванивала по всем объявлениям попала на риэлторскую контору. Они мне нашли продавца, мы через агентство заключили договор-задатка. Продавец забрал задаток в агенстве без моего ведома, меня не кто об этом не уведомил. Мне это сообщили только перед отлетом продавца в отпуск, от агентства это звучало так: "-Завтра продавец улетает в отпуск и у него нету времени продлить договор-задатка и мы ему отдали задаток, но после его приезда мы продлим договор-задатка. Это нормально не беспокойтесь." Продавец приехал, продлевать договор и возвращать задаток он отказывается. Агентство при это не чего предпринимать не собирается. В агентстве мне ответили: "-Звоните ему и разбирайтесь сами."

Какую несет ответственность агентство?

Что мне предпринять в такой ситуации?

Эксперт:

Уважаемый пользователь, Ваш вопрос непонятен:

1) что значит "продлить" договор задатка? Договор задатка составляется и задаток вносится как гарантия исполнения основного договора. В Вашем случае договора купли-продажи. Он не требует продления.

2) имелся ли у Вас с риэлтором или с продавцом основной договор купли-продажи или хотя бы предварительный? Если таковой не имелся, то внесенная сумма в счет уплаты стоимости квартиры будет считаться не задатком, а авансом и он подлежит возврату, если сделка не была заключена независимо от причин.

3) что значит "через агенство заключили договор-задатка"? Кто со стороны покупателя являлся стороной договора? Не зная этого вопроса, невозможно ответить Вам на другой вопрос: "Какую несет ответственность агенство?"

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kak.gdeetotdom.ru/7-kak-prodat-kvartiru/73-kak-razgovarivat-s-potencialnym-pokupatelem/
  • https://journal.regionalrealty.ru/kak-provodit-pokaz-vtorichnoy-kvartiry/
  • https://www.kn.kz/helpful/view/id/294/
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/pokazy-kvartiry/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий