Можно ли сдать квартиру без ремонта? Как её подготовить и обставить? Как привлечь и выбрать порядочных квартирантов, а также, как сдать квартиру в аренду самостоятельно быстро и правильно? Обо всем этом в статье. На что обратить внимание, чтобы не иметь проблем при сдаче в аренду квартиры. Как оформить договор и избежать неприятностей с клиентами.

Как привлечь квартирантов?

Как быстро сдать жилье в аренду? Правильно составленное объявление – половина успеха. Что должно быть в нем:

  • место расположения. Лучше не указывать для общего доступа точный адрес недвижимости, достаточно района;
  • особенности строения. Многоэтажный ли дом, на каком этаже расположен сдаваемый объект, дом панельный или кирпичный и другие тонкости, важные для дела;
  • особенности самого объекта: количество комнат, площадь и т.д;
  • цена и все, что с ней связано: возможен ли торг, порядок оплаты проживания и коммунальных услуг и т.д.;
  • наличие внутренней обстановки, иные преимущества;
  • контактные данные.

То есть, стоит максимально лаконично, но информативно описать все преимущества жилплощади, чтобы найти потенциальных квартирантов.

В объявлении можно указать пожелания к ним, чтобы сразу отсеять неподходящих.

Среди мест размещения объявлений лидируют сайты в сети Интернет. Однако не стоит отказываться и от газет, так как представители старших поколений не всегда владеют навыками работы с Интернетом. Поместить объявление и там, и там можно бесплатно.

Узнайте на нашем сайте об особенностях заключения договора найма с иностранными гражданами, а также о том, можно ли сдавать ипотечное жильё, комнату в коммуналке или долю в квартире и неприватизированную муниципальную жилплощадь.

Что должно быть в квартире?

Можно ли сдать помещение без ремонта (без отделки)? Однозначно сказать, что должно быть в сдаваемом помещении, нельзя. Это зависит от его особенностей, уровня и целей наймодателя.

Помещения сдают абсолютно различной комплектации. Классифицируем:

  • нулевая. Такое состояние обстановки означает, что в нем нет ничего – одни только стены ;
  • Чаще всего такая квартира требует проведения ремонта различной степени и наличия у квартиранта собственных предметов интерьера.
  • эконом. Внутри есть необходимый минимум для проживания: кровать, плита, холодильник и т.д.. Иногда есть минимальные предметы декора;
  • максимум. Обстановка класса «премиум». В таких сделан ремонт,имеется полная техническая комплектация и уют.

Понятно, что цена и условия сдачи помещений разного уровня кардинально отличаются.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Как подготовить жилплощадь?

Как обставить жилье для сдачи в аренду? В любом случае объект к новым жильцам нужно немного подготовить. Чтобы повысить стоимость съема, но сильно не тратиться, нужно:

  • немного ремонта. Жилью придают приятные черты, чтобы не отпугивать жильцов предстоящим ремонтом. Не стоит экономить на сантехнике – хорошие трубы, смесители необходимы;
  • немного уюта. Не помешает приятная обстановка, пусть даже и скромная. Чем гармоничнее и аккуратнее будет смотреться помещение, тем больше шансов его сдать;
  • никаких личных вещей. Если собственник проживал в помещении, которое решил сдать, нужно убрать все личные вещи.

Что должно быть в квартире при сдаче? Если речь идет о жилье класса «люкс», требуется совершенно иная подготовка: дорогой ремонт, обустройство и т.д.

Жилплощадь иногда сдается в «голом» виде. Такое вполне возможно, если жильцов устраивает это.

Кроме того, многие предпочитают въезжать в помещение на длительный срок, обустроив все на свой вкус. Однако, чаще всего, люди ищут помещения с минимальными удобствами.

Жилье можно сдать и в обмен на ремонт. Это определяется договоренностью между сторонами. Ремонт новый жилец может сделать за свой счет, однако, в пользу будущих платежей за съем недвижимости. Сдача помещения в аренду за ремонт прописывается в соглашении, заключаемом между сторонами.

Кто отвечает за сохранность вещей квартирантов? При въезде в жилплощадь квартиранты ввозят собственные вещи. Они и отвечают за них самостоятельно. Если же они решили выехать, то и забрать свое имущество обязаны сами.

Во избежание проблем подписывается опись имущества при въезде, в которую включен список вещей арендодателя.

При выезде, если в этот документ не вносится никаких записей о дополнительном хранении вещей бывших жильцов, то считается, что никаких обязательств за собственником нет.

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков

Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.

Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру к сдаче

Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.

Кроме того, стоит привести в полный порядок:

  • сантехнические системы;
  • электропроводку;
  • бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
  • дверные замки;
  • систему отопления.

В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.

Шаг 2. Определяем стоимость аренды

Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.

Как быть? Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.

На этот показатель влияют десятки факторов:

  • местоположение;
  • наличие инфраструктуры;
  • общее состояние здания;
  • площадь и количество комнат;
  • наличие балкона;
  • контингент соседей;
  • состояние объекта;
  • сезон;
  • общая ситуация на рынке жилья вашего города.

О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример

Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.

У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Шаг 5. Собираем документы

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

  • паспорт (можно копию);
  • свидетельство о праве собственности на жильё;
  • квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 6. Заключаем договор

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Шаг 7. Получаем предоплату

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.

Шаг первый. Исследуем рынок

Фото 2

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

2) Альма

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

4) Arman Palace

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

5) Азбука жилья

Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

Забрать все ценное и не очень

Фото 3

В каждой квартире есть вещи, которые представляют для хозяев особую ценность. Даже если вы сдаете квартиру с мебелью и техникой, заберите из нее все, что не должно разбиться/поцарапаться ни в коем случае. Обычно это вещи с «памятью» или что-то очень дорогое. Если это ваза или книга, то увезти ее не составит труда. Но что делать с дорогим кожаным диваном? Если вы очень боитесь за него, то транспортируйте его в место, где живете или на дачу. В крайнем случае в двух- или трехкомнатной квартире можно сделать одну закрытую комнату с ценными вещами.

Еще одно важное правило: не делайте сдаваемую квартиру складом для ненужных мелочей. Новым жильцам хлам точно не нужен, если он не нужен даже вам — его можно продать, отдать или выбросить. 

Стоимость аренды квартир в Москве

Так получилось, что все, кто сдают квартиры в аренду, хотят получать от арендаторов как можно высокую плату. В свою очередь арендаторы стремятся найти жилье как можно дешевле. (см. Как дешево снять квартиру в Москве) Отсутствие монополии на рынке сдачи жилья в наем позволяет и первым, и вторым искать оптимальные варианты, снизив аппетиты и арендаторов, и арендодателей.

Поэтому, квартиросъемщики больше всего предпочитают те квартиры, которые более-менее прилично выглядят и которые предлагаются за оптимальную стоимость. Это не означает, что на элитное жилье не найдется арендаторов. И дорогие, и бюджетные квартиры пользуются спросом, на каждый из этих вариантов есть свой клиент.

Стоимость аренды в Российской Федерации в этом году заметно просела. Причина этому – разразившийся кризис. И если в небольших городах цены изменились не сильно, то в крупных городах стоимость аренды упала на 15-20%. Особенно это коснулось столичных арендодателей, поскольку большой отток приезжих из Москвы стал причиной серьезного обвала стоимости аренды жилья, которого не наблюдалось за всю историю столичного рынка.

Например, если раньше можно было за 30 тыс. рублей в месяц сдать однокомнатную квартиру, расположенную в нескольких километрах от метро, при этом заставить квартиросъемщиков платить всю коммуналку, то теперь это сделать очень и очень трудно. Поскольку предложение на этом рынке превысило спрос, тем самым заставив арендаторов бороться за каждого клиента, цены на съем квартир стали падать. Конкуренция в этом секторе возможна по двум пунктам. Либо стоимость съема квартиры понижается, либо повышаются ее жилищные условия.

Сроки и необходимые документы

Что нужно для сдачи в аренду? Закон не устанавливает минимального срока сдачи жилья, однако, на практике минимум его предоставляют на сутки. Такой наем жилья и далее сроком до года называется краткосрочным. При заключении договора, его регистрация не требуется.

Если документ заключается сроком на 1 год и более, его регистрируют в Росреестре. Максимальный срок договора — 5 лет.

Какие документы необходимо оформить? При сдаче жилплощади необходимо заключить документы:

  • договор. Самый главный документ, определяющий все основные права и обязанности сторон, а также ответственность за их неисполнение;
  • акт приема-передачи объекта. Составляется отдельно и констатирует факт перехода жилья во временное пользование;
  • опись имущества. Рекомендовано составлять и прикладывать к договору. В случае исчезновения или порчи имущества, она может стать доказательством прав собственника;
  • расписка передачи денег. Составляется в интересах обеих сторон и подтверждает совершение оплаты, особенно если она выполняется наличными и за большой срок единовременно.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

  • Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
  • Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
  • Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
  • Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг пятый

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

  • Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
  • Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.

К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

Система налогообложения

Фото 4

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Чего не стоит делать при сдаче квартиры в аренду?

Чего не стоит делать при сдаче квартиры в аренду?

Поскольку проживать будет другая семья или отдельные лица, их меньше всего заботит ваш глубокий внутренний мир. Поэтому, не оставляйте в комнатах, на стенах семейные фотографии, старые плюшевые игрушки, плакаты времен 80-х или 90-х. В идеале, на стене допускается какая-то новая картина на нейтральную тему. Никаких выгоревших «медведей в бору» пятидесятилетней давности быть не должно. Эти картины смело забирайте на дачу или выбрасывайте.

Никакого проявления индивидуальности в сдаваемом жилье не должно быть. Это вызывает у посторонних людей чувство дискомфорта. И чем больше таких символов по комнатам, тем больше это чувство.

То же самое касается и мебели с техникой. Не то, чтобы они напоминали об индивидуальности хозяев, хотя это тоже присутствует, но сегодня сдавать квартиру с мебелью из дешевой фанеры, которые вот-вот развалиться от нескольких прикосновений, или с холодильником и стиральной машинкой выпуска 70-х-80-х годов считается дурным тоном.

Всю старую мебель, технику, посуду необходимо быстро распродать или увезти в гараж, на дачу, раздать кому угодно. Это не потому, что они плохие. На них даже найдется не один покупатель, потому что их качество на порядок выше, чем современное китайское барахло. Но если все это будет в сдаваемом жилье, то клиенты будут воспринимать его как «совок» и адекватной цены за съем квартиры не дадут. Никаких старых ковров, продавленных диванов и т.п. Относительно новая техника не должна быть пожелтевшей от времени. Если это наблюдается, то либо аккуратно покрасьте ее, либо уберите.

Квартира не должна быть ни захламленной, ни пустой. Понатыканная где ни попадя мебель «съедает» пространство и начинает давить на клиента. Скорее всего, он не согласится на условия. Но и пустая комната начинает порождать много вопросов: «Куда повесить вещи? На чем будет стоять компьютер и телевизор? Где холодильник и стиральная машинка?» Последующий вопрос будет о скидке на аренду жилья.

Ни в коем случае в квартире не должно пахнуть ничем другим, кроме свежести.

Все те квартиры, которые достаются от бабушек, сперва тщательно вымываются всеми доступными моющими средствами. Затем их нужно долгое время проветривать. Очень хорошо, если на улице зима, мороз. Неделя с открытыми окнами вполне поможет освежить помещения. Если этого не сделать, то устоявшийся старческий запах будет только отпугивать потенциальных клиентов.

Вопросы и ответы

Хочу построить дом (3 этажа) запроектировав в нем отдельные комнаты (с отдельными коммуникациями,туалетами и т.д.) что бы позднее сдавать их в аренду.

Для строительства индивидуального жилья мне не требуется ни проект ни вводить дом в эксплуотацию.

Вопрос: могут ли у меня позднее потребовать какие-либо документы или доказав что это не индивидуальный а многоквартирный дом потребовать прекратить сдавать в аренду или еще что-нибуть?

Эксперт:

 Если право собственности на данный дом будет за Вами зарегистрировано, то никаких проблем у Вас возникнуть не должно. Вы как собственник будете иметь полное право пользоваться своим имуществом (в данном случае извлекать выгоду из имущества).

Но, поскольку Вы будете заниматься систематической деятельностью по извлечению прибыли, то Вам необходимо будет закрегистрироваться в качестве ИП или юрлица.

ГК РФ

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В противном случае возможно привлечение Вас к уголовной ответствености:

УК РФ

Статья 171. Незаконное предпринимательство
1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

крупным размером признаются стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей

Ну и естественно необходимо будет исчислять и уплачивать налог

Эксперт:

Для ответа на Ваш вопрос обратимся к нормам ГрК РФ и ЖК РФ:
п. 2 ст. 49 ГрК РФ:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

п. 3 ст. 16 ЖК РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Отсюда мы видим, что такое квартира, многоквартирный дом и объект ИЖС.

Если у Вас земля имеет целевое назначение «под ИЖС», то строительство многоквартирного дома будет являться нарушением назначения, и дом будет подлежать сносу.

Соответственно в доме ИЖС Вы вправе делать сколько Вам угодно комнат и санузлов, но чтобы не «придрались», он должен быть для проживания одной семьи. Не должно быть признаков квартир внутри дома.

Сдавать в этом случае Вы его сможете без проблем, предварительно зарегистрировавшись ИП, поскольку это будет явная предпринимательская деятельность.

Комнаты же в квартирах сдают, также и дом можно покомнатно сдавать.

Эксперт:

 

Соглашусь с коллегой. В соответствие со п. 3 ст. 48 ЖК РФ, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой домов с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. При сдаче в найм помещений разным семьям есть риск того, что такое использование участка будет признано нарушением целевого использования земельного участка, если он у Вас под ИЖС, влекущим снос. Единственное что остается — маскировать, что он для одной семьи. Как минимум, вход в дом должен быть один.

Эксперт:

Определенные риски, что Вашу постройку признают многоквартирным
домом, а соответственно и самовольной постройкой, имеются. В частности,
основанием для разбирательства может послужить жалоба соседей в
прокуратуру, администрацию или обращение в суд. Как уже было указано коллегами выше, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Указанный Вами  объект строительства, с учетом Вашего описания и предполагаемого использования, вполне подходит под определение многоквартирного дома с количеством этажей не более чем три, состоящего из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п.3 ст.49 ГрК РФ).

При этом, согласно ст. 222 ГК РФ, 

самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Имеется практика, когда многоквартирные дома построенные на землях для ИЖС легализуются после изменения вида разрешенного использования участка, но это весьма редкие случаи и в частности требуется согласие соседей (проводятся публичные слушания).

Эксперт:

Что бы избежать возможных проблем по будущему сносу дома (самовольная построка) я бы посоветовал получить разрешение на строительство, сделать проект и ввести дом в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом. Большому количеству с/у и комнат комиссия придираться не будет, однако возможно после введения дома в эксплуатацию сделать необходимую перепланировку для сдачи в аренду комнат по отдельности. В данном стучае вы явно не нарушаете закон, то есть сдавать дом в аренду можно, но исходя из трактовки закона (имеется в виду что земля для ИЖС) вы можете сдавать дом в аренду только ОДНОЙ семье. Конечно семьи бывают разные, в данной ситуации вам следует по месту отпределить сколько людей безболезненно могут проживать в данном доме исходя из планировочных удобств, мест под парковку, соседей и их близости к вашему дому, нагрузки коммуникаций по улице и т д… В конечном счёте проблемы могут исходить из соседей, которые будут видеть большое количество людей, выходящих за пределы вашего участва и теоретически смогут написать коллективное письмо в администрацию. 

Эксперт:

  Александр!

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

 Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

в жилом доме или квартире.

Определение многоквартирного дома содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» 

Согласно п .6  Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников
помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

То есть, если  комнаты в доме будут оборудованы частично коммуникациями  (туалет, ванна), но не будут иметь кухни и   выхода на земельный участок, то дом не может считаться многоквартирным.

При этом, не имеет значения состав лиц, которые будут в нем проживать.

Поэтому  Вам следует  заключать Договора найма жилого помещения с Нанимателями в соответствии с действующим законодательством.

   Также Вам необходимо будет уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13 % от суммы дохода ( ст.224 НК РФ).

Согласно с п.3 ст. 48  ГрадК РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
 То есть, при индивидуальном жилищном строительстве изготовление проектной документации не требуется.

Однако Вам для ИЖС необходимо получить разрешение на строительство.

 В силу п.9 ст. 51 Град К РФ В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, Вам сейчас следует подать вышеуказанные документы в уполномоченный орган  для получения  разрешения на строительство.

Смогу проконсультировать по порядку регистрации ИЖС и оказать услугу по составлению Договора найма.

 По данному вопросу можете обращаться t[email protected]
С уважением Ф. Тамара

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/samostoyatelno.html
  • https://lifehacker.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/
  • https://hiterbober.ru/realty/kak-sdat-kvartiru.html
  • https://kvartblog.ru/blog/kak-podgotovit-kvartiru-k-arende-pervye-etapy/
  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/kak-podgotovit-babushkinu-kvartiru-k-sdache-v-arendu.html
  • https://homeblogkate.ru/kak-sdavat-kvartiru-v-arendu-pravilno/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий