Закон о банкротстве застройщика: конкурсное производство, наблюдение и внешнее управление, действия и права граждан при долевом строительстве в 2019 году. Что нужно знать участнику долевого строительства о процедуре банкротства Застройщика? Как и кому предъявлять требования о получении квартиры или возврате денег? Порядок действий дольщика, если Застройщик признан банкротом.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Передача и признание права собственности на жилье

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

  1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
  2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
  3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
  4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Процедура банкротства застройщика

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

  1. Наблюдение.
  2. Оздоровление — финансовое.
  3. Управление компанией.
  4. Конкурсное производство.
  5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Сроки предъявления дольщиками требований

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Реестр дел кредиторов

Фото 2

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Если Застройщик признан банкротом

Если Застройщик признан банкротом

 

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

 

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

 

Процедура банкротства Застройщика

 

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

 

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

 

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

 

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

 

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

 

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

 

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

 

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Фото 3

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

На что могут рассчитывать дольщики

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Способы получения жилья дольщиком при банкротстве застройщика

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

  1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
  2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:
  • получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
  • после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
  • строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
  • квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.
Читайте также: Что такое переуступка квартиры в новостройке

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Дополнительные требования дольщиков

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

  • компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
  • компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
  • начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Фото 4
Действия дольщика при банкротстве Застройщика

 

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

 

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

 

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

 

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

 

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

 

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

 

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

 

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

 

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

 

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

 

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоровДоговорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

 

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

 

Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!
Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков
см. ЗДЕСЬ.

 

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

 

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

 

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

 

Здесь нужно пояснить подробнее.

 

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

 

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

 

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

 

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

 

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

 

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

 

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

 

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

 

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

 

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

 

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

 

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2019 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

 

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2019 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

 

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

 

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

 

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Фото 5

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом

Фото 6

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов. Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Читайте также: Страхование долевого участия в строительстве

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью. Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, последовательность его действий должна быть определена следующим образом:

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
  1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
  2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
  3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Сроки включения требований в реестр

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

  • 1 месяц на стадии наблюдения;
  • 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Очередность дольщиков в реестре

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

  1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
  2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
  3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
  4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

Вопросы и ответы

Я являюсь дольщиком в одном из многоквартирных домов застройщик которых ООО "Кубаньжилстрой". На данный момент руководитель компании сидит в СИЗО, стройка на всех объектах приостановлена, вокруг нас кружится инвесторы с непонятными мотивами.

В отношении самой компании назначено судебное заседание, по иску от одного из соинвесторов, о признании ООО "Кубаньжилстрой" банкротом.

Заседание назначено на 4 марта 2019 года.

На что могут рассчитывать дольщики, учитывая поправки в законе о банкротстве, которые вступили в силу в этом году?

Следует понимать,что количество дольщиков - около 1500 человек. Нам все что-то обещают, водят за нос, но ничего не происходит.

Что мы можем предпринять, чтобы это вощымело хоть какое то действие? Администрация и прокуратура города, застройщик, а так же непонятно какие инвесторы-застройщики окончательно нас запутали,разделив дольщиков на лагеря инициативных групп,которые теперь и сами между собой договориться не могут.

Заранее

Эксперт:

 

Что мы можем предпринять, чтобы это вощымело хоть какое то действие?

Андрей

смотря что Вы хотите. Если у Вас решения суда нет о взыскании сумм, то Вам надо вставать в реестр. Ст. 201.7 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

1. В реестр требований участников строительства включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
4) сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
5) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

6) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

7) сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

по сути это всё как Вы можете защититься. В реестр то есть Вам надо вставать в любом случае. или с требованием о передачи помещений, или денежными требованиями. К заявлению соответственно приложив все документы.

разделив дольщиков на лагеря инициативных групп, которые теперь и сами между собой договориться не могут.

Андрей

прежде всего  надо Вам свои интересы отстаивать, а не думать о группах. Также согласно ст. 201.4 вышеназванного ФЗ

3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Эксперт:

Андрей

Общие  положения о банкротстве застройщика регулируются Законом о банкротстве (параграф 7  главы 9 Закона).

Согласно ч. 1 ст. 201.4 указанного Закона с момента признания застройщика банкротом Вы, как дольщик вправе предъявить конкурсному управляющему застройщика требование о о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений или денежное требование (расторгнуть договор в одностороннем порядке и предъявить требование о возмещении д.с. уплаченных по договору)

Сведения о конкурсном управляющем можно увидеть в судебном акте, которым застройщик будет признан банкротом, либо на федеральном ресурсе сведений о банкротстве https://bankrot.fedresurs.ru/?...

Согласно ч. 3 указанной статьи Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Реестр требований кредиторов, указанный в настоящей статье закрывается по истечении трех месяцев, когда произойдет опубликование сообщение о признании застройщика банкротом.

После этого, в целом у конкурсного управляющего и дольщиков есть несколько путей: Дольщики могут принять решение о передаче недостоенного здания в жилищно строительный кооператив либо начать распродавать недостоенное здание и выплачивать деньги дольщикам (подробнее ст. 201.10, 201.13 Закона о банкротстве).

Эксперт:

Говоря простым языком, вы можете либо ждать, когда новый застройщик (инвестор) достроит и передаст вам ваши квартиры, либо требовать вернуть ваши деньги.

Есть два реестра: на передачу готовых квартир и на возврат денег. Куда вставать, решать вам.

Предлагаю вам связаться с арбитражным управляющим (после того, как он будет назначен судом) и уточнить ваш порядок действий.

В любом случае, вам надо запастись терпением, так как процедура банкротства длительная.

Подскажите, может ли дольщик, физическое лицо, имея на руках исполнительный лист на 900 тысяч к застройщику, в случае невыплаты указанной суммы в течение трёх месяцев, подать на банкротство этого застройщика? Примет ли его суд для начала процедуры банкротства?

Эксперт:
Может ли дольщик подать на банкротство застройщика Подскажите, может ли дольщик, физическое лицо, имея на руках исполнительный лист на 900 тысяч к застройщику, в случае невыплаты указанной суммы в течение трёх месяцев, подать на банкротство этого застройщика? Примет ли его суд для начала процедуры банкротства?
Ольга

Да, может. Только одного долга мало, должны быть признаки банкротства для признания банкротом.

Заявление о банкротстве
Дела о несостоятельности юридических и физических лиц рассматриваются арбитражным судом по месту регистрации или прописки субъектов. Общий порядок рассмотрения учитывает нюансы, оговоренные Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года и Федеральным законом №40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» от 25 февраля 1999 года соответственно специфике нормативных актов и законодательно установленному кругу лиц, на которых распространяется действие Законов. Началом процедуры банкротства считается подача заявления о признании несостоятельности (банкротства) лица с момента принятие данного заявления арбитрами.
Обязательные условия при подаче заявления
Основанием для составления и подачи искового заявления в суд служат законодательно установленные признаки банкротства. Обязательным считается наличие следующих обстоятельств:
Долговой минимум: для компаний, предприятий, ООО и иных юридических лиц (исключая кредитные организации) – сто тысяч рублей;
для физических лиц (индивидуальных предпринимателей, граждан, фермерских хозяйств) – десять тысяч рублей;
для кредитных организаций (в том числе банков) – 1000 МРОТ.
Просрочка по погашению задолженности кредиторам и (или) по уплате обязательных платежей: для кредитных организаций – 14 и более дней;
для иных юридических лиц, ИП, ООО, граждан и прочих – 3 месяца и более.
При наличии данных условий составляется заявление о банкротстве должника.
Лица, обладающие правом обратиться в суд
Обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельности (банкротства) должника обладают:
должник (в случае невозможности по каким-либо причинам погасить задолженность, он обязан добровольно подать заявление о признании его банкротом);
конкурсный кредитор или совместно группа кредиторов;
уполномоченные органы (налоговая инспекция, Банк России и т.д.).
Заявление должника
Исковое заявление о несостоятельности (банкротстве) предприятий, ООО, ИП, физ.лиц и прочих субъектов, подаваемое непосредственно должником, содержит:
полное название суда, куда направляется данная бумага на рассмотрение;
сумма долговых обязательств перед кредиторами и размер задолженности по обязательным платежам, признаваемые должником;
указание причин, вследствие которых возникла задолженность и обоснование невозможности удовлетворения имеющихся денежных обязательств;
перечень имущества должника, подлежащего взысканию с целью погашения долга, и номера счетов в кредитных организациях.
Должник вправе приложить к заявлению план погашения задолженности.
Заявление кредитора
Исковое заявление кредитора о банкротстве, в соответствии с образцом, содержит:
название суда-адресата, в который оно направляется;
полное название или Ф.И.О. должника и его адрес;
полное название или Ф.И.О. кредитора и его адрес;
сумма предъявляемых требований по денежным обязательствам, с указанием неустоек, процентов и прочего;
документальное подтверждение задолженности (накладные, счета и т.д.).
Перечень документов, прилагаемый к заявлению, оговаривается индивидуально.
Эксперт:
Примет ли его суд для начала процедуры банкротства?
Ольга

Ольга.

Да примет, перечисленные вами условия позволяют. Однако необходимо установить статус требований, что за 900 000 рублей, из чего они складываются?

Источники

Использованные источники информации.

  • https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku
  • http://cabinet-lawyer.ru/bankrotstvo/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/
  • https://sdelka.guru/ddu/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий